篇一：棚户区改造运营管理方案
2024年推进城市棚户区改造工作方案5则模板
____年推进城市棚户区改造工作方案
一、背景和目标
近年来，随着城市化进程的不断推进，我国城市中的棚户区问题日益突出。棚户区存在严重的安全隐患、环境污染、设施落后等问题，不仅影响居民的生活质量，也阻碍了城市健康可持续发展。因此，推进城市棚户区改造工作，是我国城市化进程中的一项重要任务。
____年，我国城市棚户区改造工作将继续深入推进，力争取得更加显著的成效。具体目标如下：
1.改造棚户区面积3000万平方米，改善居住条件2120万户。
2.解决棚户区居民饮水、供电、供气、供暖等基本生活服务问题，实现全面配套设施建设。
3.完善棚户区改造后的公共服务设施，包括学校、医院、文化设施等。
4.推动棚户区改造后的居住环境整治和绿化美化工作。
5.加强社会保障和社会服务保障政策，确保棚户区改造居民的政治权益和社会权益得到有效保障。
二、改造工作策略和措施
1.加大政府投入。中央和地方政府将加大对城市棚户区改造工作的财政投入。整合各类资金来源，加强改造资金的使用效益管理，确保改造工作的顺利进行。
2.引导社会资本参与。鼓励社会资本投入棚户区改造项目，通过PPP模式引入市场化的运营机制，提高改造工作的资金利用效率和改造质量。同时，加强对社会资本的监管，保障改造过程中的公平公正。
3.加强政策支持。制定和完善相关政策，为改造工作提供有力的支持。包括土地政策、财税政策、金融政策等方面的支持，为改造工作提供便利条件。
4.加强组织领导。建立统一领导体制和协调机制，加强各级政府之间的协作配合。明确责任分工，加强改造工作的组织协调和监督管理。
5.健全评估监测体系。建立棚户区改造工作的评估和监测体系，及时了解工作进展和开展情况，对工作中出现的问题进行及时纠正和改进。
三、改造工作重点和时间安排
____年城市棚户区改造工作的重点将放在以下几个方面：
1.改造重点区域。重点改造存在严重安全隐患和环境问题的棚户区，包括老旧住宅区、破败工业区等。
2.强化基础设施建设。加强棚户区内部的基础设施建设，包括供水、供电、供气、供暖等配套设施的完善，确保改造后的居民生活条件得到有效提升。
3.完善公共服务设施。改造后的棚户区要配备基础教育、医疗卫生、文化娱乐等公共服务设施，提高居民的生活便利性和幸福感。
4.加强居住环境整治和绿化美化。通过整治棚户区周边环境，提高居住环境的质量。同时，增加绿化面积，构建生态友好型居住环境。
5.健全社会保障和社会服务体系。加强对改造居民的社会保障和社会服务工作，提供更加全面的服务保障。
改造工作的时间安排如下：
1月至3月：制定改造工作年度计划，做好前期准备工作，完成棚户区改造项目的立项、征地拆迁等手续。
4月至6月：开展改造工作的实施阶段，包括基础设施建设、房屋改造、公共服务设施建设等。
7月至9月：重点打造改造后的居住环境，包括环境整治和绿化美化工作。
10月至12月：完成改造工作的收尾阶段，进行验收评估和整体考核。
四、改造工作的保障措施
1.完善资金保障机制。通过统筹整合各类资金，确保改造工作的资金需求得到有效满足。同时，加强资金使用的监督和管理，提高资金使用的效益。
2.加强技术支持。建立技术支持体系，引进先进的城市规划、建筑设计等方面的专业技术，提高改造工作的质量和效果。
3.加强宣传教育。通过媒体宣传、群众教育等方式，宣传改造工作的重要性和政策支持，提高居民对改造工作的参与度和支持度。
4.加强监督检查。建立监督检查机制，加强对改造工作的监督和检查。严格查处改造工作中的违规行为，确保改造工作的规范进行。
5.健全激励机制。建立和完善改造工作的激励机制，对改造工作中取得突出成绩的单位和个人给予奖励和表彰。
五、改造工作的效果评估
对____年的城市棚户区改造工作进行全面的效果评估，主要从以下几个方面进行考核：
1.改造面积和改善户数。对完成棚户区改造面积和改善居住条件的户数进行统计和评估。
2.改造工程质量。对改造工程的施工质量进行评估，确保改造工程的质量达到标准要求。
3.公共服务设施完善程度。对改造后的棚户区公共服务设施的配套和质量进行评估。
4.居住环境改善情况。对改造后的居住环境进行评估，包括环境整治和绿化美化工作的完成情况。
5.社会保障和社会服务工作。对改造居民的社会保障和社会服务工作进行评估，确保改造居民的权益得到保障。
通过以上评估，总结改造工作的经验和教训，为后续工作提供参考和指导。
六、改造工作总结和展望
____年是我国城市棚户区改造工作的关键一年。经过全面的改造工作，我们相信，将会取得明显的成效，推动城市棚户区改造工作迈上新的台阶。
同时，我们要清醒认识到，城市棚户区改造工作存在着诸多的困难和挑战，需要我们在政策支持、资金保障、技术支持等方面做好全面的准备和规划。
因此，我们要继续加大改造工作的力度和力量，完善改造工作的机制和政策，切实保护改造居民的合法权益，确保改造工作的顺利进行。
展望未来，我们要在城市棚户区改造工作中发挥城市化进程的龙头引领作用，推动城市改造工作更加深入和全面的进行，为实现城市化进程提供更好的服务和保障。
篇二：棚户区改造运营管理方案
县城棚户区改造中存在的问题及解决思路
1.引言
1.1引言
县城棚户区改造是一个重要的城市发展问题，涉及到改善城市居民的生活环境，促进经济社会的可持续发展。随着城市化进程的加快，棚户区改造成为了各地政府关注的焦点之一。通过对棚户区改造现状进行全面分析，探讨存在的问题及原因，提出改造思路与措施，加大社会资金支持力度，积极引导居民参与管理，将是解决棚户区改造中所面临的各种挑战的有效途径。
在县城棚户区改造过程中，我们将面临着许多问题和挑战。棚户区居住条件差，基础设施落后，环境脏乱差，安全隐患多。棚户区居民的生活水平较低，社会融合度不高，容易发生社会问题。棚户区改造所需要的资金投入巨大，政府财政支出有限，需要社会资金的大力支持。
我们需要制定科学合理的改造规划，充分发挥政府的主导作用，吸引社会各界的参与，通过政府和企业合作，多渠道筹集资金，解决资金不足的问题。加强居民参与管理，提高棚户区居民的参与度和获得感，使他们成为改造的积极主体，共同推动棚户区改造工作取得成功。
2.正文
2.1棚户区改造现状分析
当前，我国县城棚户区改造正处于加速推进的阶段。随着城市化进程不断加快，棚户区作为城市中的“毒瘤”，已经成为了制约城市发展的重要因素。在棚户区改造中，许多县城面临着诸多问题和挑战。
棚户区改造项目规模较大，涉及面广，需要投入大量人力、物力和财力。目前一些县城的棚户区改造项目进度缓慢，甚至停滞不前，主要原因就是由于资金短缺、政策不配套等问题导致的。
在棚户区改造中，涉及到征地拆迁、安置安居等问题，往往会引发一系列社会矛盾和纠纷。有些居民对棚户区改造计划持反对态度，导致改造工作难以顺利进行，甚至出现暴力抗拒的情况。
由于一些县城在棚户区改造中缺乏规划和设计，导致改造效果不佳，无法真正提升居民生活质量和城市形象，造成资源浪费和人力物力损失。
当前县城棚户区改造存在诸多问题，需要政府和社会各界共同努力找到有效的解决方案。只有通过综合施策，加大资金投入，优化政策支持，增强社会参与度，才能推动棚户区改造工作取得实质性进展，为县城的可持续发展打下坚实基础。
2.2存在的问题及原因
在县城棚户区改造过程中，存在着一些问题和原因需要引起重视和解决。
棚户区改造项目存在着政府部门规划不够周密、实施力度不够大的问题。由于县城棚户区改造涉及到土地使用、房屋拆迁、资金投入等复杂的问题，政府部门在规划和实施过程中往往会出现考虑不周、执行不力的情况，导致改造进展缓慢、效果不佳。
部分居民对棚户区改造项目存在着不理解、不配合的态度，给改造工作带来了一定困难。一些居民习惯于原有的生活方式和环境，对搬迁和新建住房等改造措施持怀疑态度，导致他们的配合程度不高，甚至出现抵制和抗拒的情况。
棚户区改造项目中存在着资金不足、资金使用效率低下的问题。由于改造项目需要大量的资金支持，但是由于各种原因，包括政府财政收入不足、社会资金募集难度大等因素，导致改造资金的不足和使用效率低下，影响了改造工作的进展和成效。
县城棚户区改造项目在实施过程中面临着诸多问题和原因。只有认真分析这些问题的根源，并采取有效的措施加以解决，才能推动棚户区改造工作取得更好的效果。
2.3改造思路与措施
在进行县城棚户区改造时，需要采取一系列科学有效的思路和措施，以确保改造工作的顺利进行和取得可持续的效果。针对目前棚户区改造中存在的问题，可以采取以下一些思路和措施：
1.制定详细的规划方案：
在进行县城棚户区改造之前，需要制定详细的规划方案，明确改造的目标、范围、时间表和投资预算等，确保改造工作有条不紊地进行。
2.强化政府主导作用：
政府在棚户区改造中应发挥主导作用，统筹规划资源，加大资金投入并确保改造工作的顺利推进。
3.注重环境整治和基础设施建设：
在棚户区改造中，要注重环境整治和基础设施建设，提升居民的生活品质和居住环境。
4.促进产业发展和就业机会：
通过棚户区改造，可以促进产业发展和创造就业机会，提升居民的经济收入和生活质量。
5.加强社会资金支持：
除了政府的资金支持，还需要吸引社会资金的参与，共同推动棚户区改造的进程。
通过上述的思路和措施，相信在县城棚户区改造中能够解决目前存在的问题，实现改造工作的目标并带来可持续的效果。
2.4社会资金支持
社会资金支持是棚户区改造中至关重要的一环。由于棚户区改造需要大量资金投入，政府单一财政支持难以满足需求，因此需要社会资金的广泛参与。社会资金支持主要包括以下几方面：
可以吸引民间投资者的参与。政府可以通过发行城市更新债券等方式，吸引社会各界资金投入到棚户区改造项目中，使得改造工程能够更加顺利进行。
可以引入商业资金的支持。利用商业资源，如地产开发商、金融机构等，可以给予項目资金借款、投资并获得一定的回报，实现资金的回收和再利用。
还可以引入社会化资金，促进社会公益事业的发展。通过社会捐赠、基金会捐助等方式，为棚户区改造提供更多资金支持，同时取得更广泛的社会认同。
社会资金支持是棚户区改造不可或缺的一部分，只有广泛吸引社会各方资金投入，才能更好地推动棚户区改造工作，为城市的整体发展做出积极贡献。
2.5居民参与管理
居民参与管理是棚户区改造中非常重要的一环，其关键在于如何有效地引导和激发居民的参与热情，使他们真正成为改造的主体和受益者。在实际工作中，可以采取以下措施：
要加强对居民的宣传和教育工作，让他们充分了解改造的意义和好处，激励他们积极参与。可以通过张贴宣传海报、举办宣传活动、组织座谈会等多种形式，向居民传达改造政策和进展情况，解答他们的疑虑和困惑。
要建立健全居民代表机制，让居民有渠道表达自己的意见和诉求，参与决策和监督改造工作。可以选派有代表性和影响力的居民组成居民委员会或居民代表大会，与政府部门和开发商进行沟通和协商，共同制定改造方案和管理规定。
要加强对居民的培训和引导，提高他们的管理和维护能力，使他们能够有效地参与到棚户区的管理和运营中。可以组织一些培训班和讲座，教授居民相关的法律法规知识、社区管理技能等，引导他们养成文明生活习惯和社区责任感。
居民参与管理是棚户区改造工作中不可或缺的一部分，只有实现居民的广泛参与和有效管理，才能真正实现改造的目标和效果，为棚户区居民提供更好的居住环境和生活条件。希望通过各方的共同努力，让棚户区改造工作取得更大的成就。
3.结论
3.1结论
在棚户区改造中，社会资金支持和居民参与管理都起着关键作用。社会资金支持可以缓解政府财政压力，吸引更多的投资者参与改造工作，推动项目的顺利进行。居民参与管理可以增强居民的参与感和对改造工作的认同感，提高改造的实施效果和社区的发展活力。
在社会资金支持方面，政府可以通过设立专门的基金或引导社会资本的参与来筹集资金。政府还可以采取税收优惠政策，吸引更多企业和个人参与到改造项目中。政府还可以发展更多的金融工具，如社会投资基金、信贷补贴等，为改造项目提供更多的融资支持。
在居民参与管理方面，政府可以建立居民自治组织或居委会，让居民参与到改造决策过程中。政府可以促进居民与开发商、设计者等多方沟通，听取居民意见，并在实施过程中及时解决居民的困难和诉求。通过居民参与管理，可以增强居民的归属感和责任感，推动社区的和谐发展。
社会资金支持和居民参与管理是棚户区改造中必不可缺的因素。只有政府、社会资本和居民共同努力，才能实现改造工作的顺利进行，打造更加宜居宜业的社区环境。希望在未来的棚户区改造中，能够更好地发挥这两方面的作用，为城市的可持续发展做出更大贡献。
篇三：棚户区改造运营管理方案
棚户区工程建设开发方案
一、城市规划
棚户区改造首先需要制定合理的城市规划。在进行规划设计时，要注重城市规划的合理布局和宏观调控，结合城市规划要素的空间布局、交通规划、公共服务设施、环境保护和社会管理，从而实现对棚户区改造的城市整体定位。根据城市未来发展规划，合理规划出不同用途区域，例如商业区、居住区、公共服务区等，从而达到合理利用土地资源和城市空间的目的。考虑人口规模和社会需求，根据实际情况科学安排社区、街道、道路等设施。同时，要考虑城市风貌和历史文化，使得规划建设过程中尊重历史、尊重文化，达到城市和谐发展的目标。
二、基础设施建设
棚户区改造的基础设施建设是一个关键环节。基础设施建设包括供水、排水、供电、供气、通讯等设施。在进行基础设施建设时，要注重设施的覆盖范围和使用效率，确保每一个建设区域都能够得到充分的保障。例如，对于供水设施，要保证居民家庭用水的基本需求，并考虑到未来城市规模的扩大，尽可能实现长远规划；对于排水设施，要保证排水系统不会因暴雨等情况而发生阻塞，确保城市环境的清洁；对于供电、通讯等基础设施，也要确保其覆盖范围和使用效率，尽可能为居民提供良好的使用环境。
三、公共服务设施建设
在棚户区改造过程中，要加强公共服务设施的建设。公共服务设施包括学校、医院、文化设施、休闲娱乐设施等。这些设施的建设不仅可以提高居民的生活质量，也可以促进城市的社会文化发展。例如，建设学校可以保证居民子女的受教育权利，加强居民的文化素质；建设医院可以保证居民的医疗需求，提高城市的卫生水平；文化设施和休闲娱乐设施则可以提高居民的精神生活质量，同时也可以促进城市的文化发展。
四、环境保护和绿化建设
在棚户区改造过程中，要加强对环境的保护和绿化建设。环境保护和绿化建设是城市发展的重要组成部分，也是提高居民生活质量的关键。在进行环境保护工作时，要注重对生活垃圾的处理、对空气和水质的监测和治理、对污染物的控制等工作，以保障城市环境的清洁和安全；在进行绿化建设时，要注重对城市绿地、居民区绿化、道路绿化等环境设施的建设，以提高城市的生态优势和居民的居住环境。
五、经济运营
棚户区改造的经济运营是一个重要的环节。在进行工程建设时，要注重对工程的经济运营能力的考虑，尽可能降低工程建设和运营成本，同时提高工程的经济效益。例如，在进行基础设施建设时，可以优先选择对城市发展有利的设施，以提高城市的竞争力；在进行公
共服务设施建设时，可以引入社会资本，以提高公共服务设施的运营效益；在进行环境保护和绿化建设时，可以采用新技术、新材料和新设备，以提高工程的经济运营能力。
六、社会管理
在进行棚户区改造工程建设时，要加强对城市社会管理的调控。社会管理是城市建设的重要组成部分，也是城市规划和建设的核心内容。在进行工程建设时，要注重对城市社会管理各方面的调控，包括城市管理水平、城市管理制度、城市管理机构等。同时，要注重对企业和居民的管理，促进城市建设的有序进行。
七、营造市场环境
引导多元化的市场主体进入，实行正向激励机制，吸引规模较大、技术水平较高和综合实力较强的开发企业参与棚户区改造。市场定价机制逐渐完善，适当降低房地产开发成本，增加房地产销售价格浮动空间，提高开发项目盈利空间。加大房地产开发资金、项目转让、外包、地块入股等方面的金融政策扶持力度。
八、完善管理制度
加强棚户区改造过程中的土地管理与规划、房产管理、资金管理、财务管理等相关制度建设。完善该项工程实施的相关法律法规，制定相关权益保护政策，确保相关社会经济利益的实现。对财政资金、土地使用权等给予质押，进行房产租赁和抵押，推动棚户区改造的健康良性发展。
在实施过程中，要做好政策宣传工作，消除群众的顾虑。建立专门的组织机构，加强各类人才队伍和管理的培养和建设，确保政策落实到位，全面推进棚户区改造工程的顺利实施。同时，还需要加大宣传力度，树立良好的社会形象，凝聚良好的社会氛围。
九、创新社会治理模式
通过社会化、市场化、法治化、专业化、平民化的手段推进棚户区改造，推进社会治理工作的创新理念、新技术和新机制。在棚户区改造工程过程中，除了根据政策和规划，主管单位还需要相应履行社会治理职能，参加政策制定，引导协调相关部门开展棚户区改造规划实施。加大社会组织、公益组织在棚户区改造中的参与力度，广泛组织各类社会力量，推行政府购买服务，加快棚户区改造项目的实施进度，为城市管理和社会管理创造良好环境。
十、加强城市品质建设
着力进行城市品质和城市环境建设，促进城市建设的质量提升。提高棚户区改造后的城市整体品质，充分整合城市资源和要素，以提高棚户区改造的城市品质，加快城市建设的步伐。巩固和提升棚户区改造所产生的城市品质，关注点设置在扩大城市规模、提高城市综
合治理的能力、美化城市环境、提高城市发展的质量。加强棚户区规划和整治，改善城市建设的环境质量，促进城市建设的可持续发展。
十一、常态化管理
提升棚户区改造管理水平，研究制定棚户区改造的长期规划，实现棚户区改造与城市建设的同步发展。健全城市规划管理，采用先进的城市管理体制和工作机制。建立完善的监管机制，加强对棚户区改造工作的日常监管和服务保障，处理好棚户区改造的矛盾问题，不断提高管理水平。完善棚户区改造工作档案，保证棚户区改造工程的经营与管理工作规范有序进行，实现棚户区改造工作的常态化管理。
结语
棚户区改造是一个复杂的工程建设，其开发方案必须从多个维度进行全面考虑。在制定开发方案时，需要结合实际情况，充分考虑城市规划、基础设施建设、公共服务设施建设、环境保护和绿化建设、经济运营、社会管理、城市治理、包括市场环境、体制机制、社区治理、社会组织、法治建设等多个方面，并借鉴先进的管理经验和成熟的管理模式，以期棚户区改造能够得到较好的实施效果，促进城市建设不断提高。同时，对棚户区改造工程的权益保障和社会治理也应加强，实现棚户区改造工程的可持续发展。
篇四：棚户区改造运营管理方案
棚户区改造政策汇编
一、棚户区改造简介
（一）?棚户区由来
最早的棚户区多是在一些工矿区搭建的供劳工居住的劳工房。解放后，原有的一些棚户区未能及时得到整治和改造，而且还在一些厂区和矿区周边陆续建设了一大批过渡性的简易房。目前棚户区并没有一个统一的概念，经梳理棚户区改造相关政策和全国棚户区改造实施情况，目前我国棚户区主要有国有工矿棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房和城市棚户区四类。
（二）?棚户区改造工作由来
2004年，辽宁在全国率先启动大规模的棚户区改造。?2005年，在东北三省实施振兴战略中相继开展了大规模的棚户区改造工程。2007年，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发〔2007〕24号，提出加快集中连片棚户区改造。2008年，中央启动保障性安居工程，并将国有林区（场）棚户区（危旧房）、国有垦区危房、中央下放地方煤矿棚户区改造作为重要内容，全国棚改启动。2014年陈政高履新住建部，工作重心向棚户区改造转移，棚户区改造成为了住房保障工作的重中之重。
二、棚户区改造的重要意义
经梳理《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）、《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国发[2013]25号)等相关政策，结合各地区棚户区改造的实际成效，开展城市和国有工矿棚户区改造具有重大意义。
（一）?城市和国有工矿棚户区改造是改善民生的重大举措。实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。
（二）?城市和国有工矿棚户区改造是完善城市功能的客观要求。城市和国有工矿棚户区安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。实施棚户区改造，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。
（三）?城市和国有工矿棚户区改造是促进经济社会协调发展的有效途径。实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。
（四）?城市和国有工矿棚户区改造是促进房地产业健康稳定发展的重要途径。实施棚户区改造，加大回购普通商品房用于棚户区改造安置住房，是消化商品房库存的有效途径。加快棚户区和城市危房改造也是盘活城市存量资产的重要途径，尤其是在大城市严控城市边界之后，盘活包括棚户区在内的存量土地就成为一个重要的内容。
三、棚户区改造的范围
目前我国棚户区主要有国有工矿棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房和城市棚户区四大类。我市没有传统意义的国有工矿棚户区、国有垦区危房，仅有光明新区的华侨农场危房和城市棚户区。我市华侨农场危房改造598户，将于2015年全部完成，因此我市棚户区改造范围主要为城市棚户区。
城市棚户区的概念，没有统一的标准，因地制宜，不同城市的标准也不尽相同。经梳理其他省市城市棚户区特征，总结主要包括以下三类：一是在城市居住在棚户区内的居民有些是政策允许、有些是未经允许自行搭建的临时住房。二是随着城市化进程的推进，城市的建成面积迅速扩张，形成的“城中村”。由于城中村拥挤的违章建筑为主、环境脏乱、人流混杂、治安混乱、基础设施不配套、游离于城市管理体制之外，所以部分城市的城中村也被纳入到城市棚户区改造中。三是，房屋使用年限较长、配套设施不健全、质量、治安和消防安全隐患较大等危旧房和城市旧住宅区。住建部要求制定棚户区界定标准。为进一步规范棚户区改造工作，科学合理界定棚户区改造范围，《住房城乡建设部办公厅关于棚户区界定标准有关问题的通知》(建办保函〔2014〕535号)要求全省适宜统一制定标准的，抓紧制定。全省不适宜统一制定标准的，各省（市、区）住房和城乡建设部门要指导市、县进一步完善具体界定标准。
我省根据住建部要求，出台了《广东省城市和国有工矿棚户区改造界定标准》（粤建保[2015]103号）（以下简称《标准》），分别提出了我省城市棚户区界定标准、国有工矿棚户区界定标准以及工作要求。
《标准》提出，城市棚户区包括集中成片棚户区、非集中成片棚户区和城中村。集中成片棚户区是指在城镇规划区范围内，房屋建筑集中连片面积在3000平方米以上或改造户数在50户以上，简易结构房屋较多、建设密度大、使用年限较久、房屋质量较差、建筑安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全的居住区域。非集中连片棚户区是指在城镇规划范围内，房屋建筑面积在3000平方米以下或改造户数在50户以下，简易结构房屋较多、建设密度大、使用年限较久、房屋质量较差、建筑安全隐患较
多、使用功能不完善、配套设施不齐全的居住区域或住所。城中村指城镇规划区范围内，已被建成区包围、半包围或与建成区连接成片的自然村。
《标准》提出工作要求如下，将城市棚户区改造与粤东西北中心城区扩容提质、城市更新、“三旧”改造、土地整理等工作有机结合起来，科学合理制定棚户区改造具体范围和标准。对于各类产业园区、工业园区和城市新区等功能区，在满足城市棚户区改造特征的基础上，可将规划区范围内的危旧房和城中村列入棚户区改造范围。对于城市总体规划及各类功能区范围外的危旧房，一律不得列入城市棚户区改造范围。禁止将城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围，禁止借棚户区改造之名搞大广场、宽马路等劳民伤财的形象工程，严禁企事业单位借棚户区改造政策建设福利性住房。
四、适用对象、建设标准和改造方式
经梳理《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》（粤府〔2014〕2号）、《广东省棚户区改造规划（2014-2017）》（粤建保[2014]120号）等相关政策，棚户区改造的适用对象、建设标准、改造方式等内容总结如下：
（一）?适用对象：以现居住在棚户区改造范围内且自愿参加当地政府统一组织改造的住户为适用对象，主要包括棚户区内城市居民（含城中村村民）、国有工矿企业职工（含离退休人员）和华侨农场职工（含非归难侨和新增归难侨）。
（二）?建设标准：新建安置住房的户型面积标准，原则上按省住房城乡建设厅等五部门《转发住房和城乡建设部等部门关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作指导意见的通知》（粤建保〔2010〕48号）执行，以60平方米左右的中小户型为主。具体标准由各地级以上市、县（市、区）政府结合当地实际情况确定。
落实绿色标准，促进低碳发展。认真贯彻落实国家和省绿色建筑行动计划，自2014年起，广州、深圳市的棚户区改造项目全面执行绿色建筑标准。
（三）?改造方式：《广东省棚户区改造规划（2014-2017）》（粤建保[2014]120号）中提出以下三种改造方式：1.就地拆建。2.异地重建或集中安置。3.房屋改建。
五、棚户区改造实施主体
《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发[2015]37号）等相关政策均提出构建多元化棚改实施主体。鼓励多种所有制企业作为实施主体承接棚改任务。各地原融资平台公司可通过市场化改制，建立现代企业制度，实现市场化运营，在明确公告今后不再承担政府融资职能的前提下，作为实施主体承接棚改任务。原融资平台公司转型改造后举借的债务实行市场化运作，不纳入政府债务。政府在出资范围内依法履行出资人职责，不对原融资平台公司提供担保。
六、棚户区改造配套设施建设
《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国办发[2014]36号）、《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发[2015]37号），都对加快棚户区改造配套设施建设提出了要求，主要包括以下两方面内容：
（一）?市、县人民政府应当编制棚户区改造配套基础设施年度建设计划，明确建设项目、开工竣工时间等内容。棚户区改造安置住房小区的规划设计条件应当明确配套公共服务设施的种类、建设规模和要求等，相关用地以单独成宗供应为主，并依法办理相关供地手续；对确属规划难以分割的配套设施建设用地，可在招标拍卖挂牌出让商品住房用地或划拨供应保障性住房用地时整体供应，建成后依照约定移交设施、办理用地手续。配套设施建成后验收合格的，要及时移交给接收单位。接收单位应当在规定的时限内投入使用。
（二）?各地区要尽快编制2015—2017年棚改配套基础设施建设计划，确定棚改安置住房小区配套基础设施项目，以及与棚改项目直接相关的城市道路和公共交通、通信、供电、供水、供气、供热、停车库（场）、污水与垃圾处理等城市基础设施项目，努力做到配套设施与棚户区改造安置住房同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用。各地区要对2014年底前已开工的棚改安置房等保障房小区配套基础设施情况进行排查，对配套基础设施不完备的项目要列出清单，并纳入本地区配套建设计划。
七、棚户区改造的政策支持
《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国办发[2014]36号），提出确保棚户区改造建设用地供应、落实财税支持政策、加大金融支持力度等政策支持。为落实国家要求，《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》（粤府〔2014〕2号）提出相应的实施意见。经总结国家及省级棚户区相关的政策支持主要包括以下四方面。
（一）?确保土地供应到位。棚户区改造安置住房用地要纳入各地年度土地供应计划，优先安排。已列入保障性安居工程的棚户区改造项目涉及拆迁建设用地指标的，实行计划单列、应保尽保，不占当地用地指标。棚户区改造范围内涉及集体所有土地的，应抓紧依法办理农用地转用和土地征收手续，及时提供用地。对安置住房中涉及的经济适用住房、政府投资建设和管理的公共租赁住房（含廉租住房）建设项目，可以划拨方式供地。棚户区改造项目位于“三旧”改造范围内的，可执行“三旧”改造相关优惠政策。远离城市的国有独立工矿企业以及住房困难户较多且已列入棚户区改造计划（规划）的国有独立工矿企业，在符合当地城乡规划和土地利用总体规划的前提下，经地级以上市政府批准并办理有关用地手续后，允许其利用自有存量建设用地、以集资合作建房的方式进行棚户区改造，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均可执行经济适用住房有关规定。对零星分散、改造难度大的棚户区，可以就近整合，纳入其他棚户区改造项目统筹建设。以招标、拍卖、挂牌方式出让棚户区土地进行改造的，须在《国有建设用地使用权出让合同》中明确约定安置住房的套数、套型建筑面积、建设标准等内容。通过出让方式取得土地的棚户区改造项目，其所得土地收益按“收支两条线”规定管理，全部用于棚户区改造基础设施和配套设施建设。已纳入棚户区改造的用地，各地、各有关部门应当加大执法检查力度，确保土地完整供应。
（二）?落实税费减免政策。对棚户区改造项目，免征城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金。对棚户区改造涉及的营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税、契税等，按照国家有关规定予以减免。对棚户区改造项目中配套建设经济适用住房、公共租赁住房（含廉租住房）的，按配建比例享受相应的优惠政策。个人的拆迁补偿款及因拆迁重新购置安置住房的，可按有关规定享受个人所得税和契税减免。企业用于棚户区改造的支出可享受企业所得税税前扣除政策。棚户区改造安置小区的有线电视、供水、供电、供气、排水、通讯、光纤、道路等市政公用设施由当地政府或相关单位出资配套建设，入网、管网增容等经营性收费项目按低限减半征收。
（三）?完善安置补偿政策。棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，由棚户区居民自愿选择。其中实行实物安置的，安置住房应优先建设并优先安置棚户区居民；安置住房以就地、就近建设为主，采取异地建设方式的应选择交通便利、基础设施齐全的区域。实行货币补偿的，补偿金额要根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素，按房地产市场评估价格确定。对被征收人选择货币补偿方式的，可适当予以奖励。对国有工矿棚户区安置住房，可参照韶关市原曲仁矿棚户区改造试点政策办理有关产权证；对其他棚户区安置住房，按照相关规定办理产权证。各地级以上市、县（市、区）政府要按国家和省的有关规定，并结合本地区实际制订具体安置补偿办法和产权办理方式。省国资委、住房城乡建设厅要指导各地做好国有工矿棚户区改造安置具体方案的编制工作，做到全省基本一致、整体平衡。
（四）?金融支持政策。经梳理，我省针对棚户区改造出台了一系列的金融支持政策：一是2014年省政府第33次常务会议审议通过了《广东省棚户区改造省级融资平台组建方案》，授权省建筑工程集团组建二级全资子公司，作为我省棚户区改造省级融资平台（广州、深圳除外），按照“统一评级、统一授信、统借统还”的模式向国家开发银行申请棚户区改造专项贷款，统筹推进全省棚户区改造有关工作。我市目前确定特建发作为我市棚户区改造融资平台。
二是为进一步明确各级政府及相关部门的职责，规范棚户区改造专项贷款的办理流程和相关管理，我省出台了《广东省棚户区改造项目国家开发银行专项贷款管理办法》（粤建电发[2014]32号），明确了适用对象、承贷主体，提出了相关组织机构与职责、项目申报与确定、贷款审核、贷款使用、贷款偿还、监督管理、协调合作机制，规范贷款操作程序和使用。
三是我省针对粤西北欠发达地区国有工矿棚户区、全省华侨农场危房改造，出台了《广东省棚户区改造贷款贴息专项资金管理办法》（粤财综[2015]39号），明确了适用范围与原则，提出了相关部门职责、贴息政策、审批和分配方式、资金拨付、信息公开、监督管理与绩效评价。
八、棚户区改造规划任务与完成情况
（一）?棚户区改造规划与任务
《广东省棚户区改造规划（2014-2017）》（粤建保[2014]120号）明确了我省棚户区改造的总体目标和年度改造计划。2014-2017年，全省完成棚户区改造约16万户，其中城市棚户区约万户、国有工矿棚户区约万户、华侨农场危旧房约万户。其中我市2014-2017年，棚户区改造10789户（套），其中华侨农场危旧房598户，其余主要为城市更新、土地整备中涉及的住宅拆迁安置项目。
（二）?我市棚户区改造完成情况
2014-2017年广东省棚户区改造规划中，我市2014年棚户区改造计划1900套，实际完成2164套，完成率%，其中龙岗区800套，坪山新区1064套，光明华侨农场危房改造300套。
2014-2017年广东省棚户区改造规划中，我市2015年棚户区改造计划为2789套。我市2015年棚户区改造实际计划为3082套，其中鹿丹村片区综合改造工程重建项目1240套，茶光地块（西）保障性住房项目896套，鹤州工业区更新单元项目657套，华侨农场危房改造项目289套。
九、棚户区改造年度计划及三年计划
（一）?棚户区改造年度计划
国家要求制定2016年年度计划。《住房城乡建设部办公厅关于做好2016年城镇棚户区和城市危房改造计划工作的通知》（建办保函[2015]217）号，提出三项目要求：一是做好年度改造计划编制工作，根据2015-2017年棚户区改造规划，结合改造项目前期工作情况，选择建设条件成熟的项目，确保2016年内能开工建设。二是抓紧开展改造项目前期工作。逐片调查摸底，积极引导和鼓励居民通过选购存量商品住房等实施货币安置，确需安排安置住房建设的，落实选点布局和控制性详细规划，确保及时供地，加快“四证”等相关建设审批手续办理。各省（区、市）住房城乡建设部门同国家开发银行省级分行建立协调机制，积极落实2016年棚户区改造项目贷款。三是，把城市危房纳入棚户区改造政策范围，优先安排。2016年，各地结合实际，增加危房改造规模。各省（区、市）住房城乡建设部门要指导市县按照有关规定，加强危房鉴定工作，做好危房改造规划计划安排，有序实施改造。
（二）?棚户区改造三年计划
《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发[2015]37号），提出各地区抓紧制定城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设三年计划（2015—2017年，以下简称三年计划）。2015—2017年，改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套（其中2015年580万套），农村危房1060万户（其中2015年432万户），加大棚改配套基础设施建设力度，使城市基础设施更加完备，布局合理、运行安全、服务便捷。
为确保完成上述目标任务，《意见》明确了四方面工作举措。一是加大城镇棚户区改造力度。二是完善配套基础设施。三是推进农村危房改造。四是创新融资体制机制。在城市基础设施建设和运营中，建立健全财政投入与价格补偿统筹协调机制，积极推广特许经营等政府与社会资本合作（PPP）模式；鼓励多种所有制企业成为棚改实施主体。
目前棚户区改造涉及的国家和广东省主要政策共16项，其中国家级政策9项，广东省省级政策7项。
国家级政策9项：
1.《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）
2.《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）
3.《关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》（建保[2012]190号）
4.《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国发[2013]25号)
5.《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》(国办发[2014]36号)
6.《国家发展改革委办公厅关于创新企业债券融资方式扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知》（发改办财金[2014]1047号）
7.《住房城乡建设部办公厅关于棚户区界定标准有关问题的通知》(建办保函〔2014〕535号)
8.《住房城乡建设部办公厅关于做好2016年城镇棚户区和城市危房改造计划工作的通知》（建办保函[2015]217）号
9.《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》(国发[2015]37号)
广东省级政策7项：
1.《广东省办公厅关于加强我省国有工矿棚户区改造工作的会议纪要》（省府会议纪要〔2014〕1号）
2.《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》（粤府〔2014〕2号）
3.《广东省棚户区改造规划（2014-2017）》（粤建保[2014]120号）
4.《广东省人民政府办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知（代拟稿）》（粤建保商[2014]81号）
5.《广东省棚户区改造项目国家开发银行专项贷款管理办法》（粤建电发[2014]32号）
6.《广东省棚户区改造贷款贴息专项资金管理办法》（粤财综[2015]39号）
7.《广东省城市和国有工矿棚户区改造界定标准》（粤建保[2015]103号）
篇五：棚户区改造运营管理方案
棚户区改造PPP项目建设实施方案
棚户区改造PPP项目建设实施方案
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棚户区改造PPP项目建设实施方案
目
录
一、项目概况
................................................................1（一）基本情况
......................................................................1（二）经济技术指标..............................................................5（三）项目公司组建..............................................................6二、风险分配基本框架.................................................（一）风险分配机制..............................................................（二）风险分配原则..............................................................（三）风险分配安排..............................................................三、项目运作模式........................................................（一）项目实施机构..............................................................（二）项目运作流程............................................................1（三）项目实施进度安排....................................................11（四）收益来源
....................................................................15四、项目交易结构......................................................15五、合同体系
..............................................................16（一）合同系统
....................................................................16（二）项目边界条件............................................................1（三）保函体系
....................................................................26六、监管机构
..............................................................26棚户区改造PPP项目建设实施方案
七、采购方式选择......................................................2（一）投资人选择方式........................................................2（二）评审............................................................................2（三）对社会资本资格的要求............................................32八、其他.....................................................................33（一）工程建设
....................................................................33（二）违约责任
....................................................................36（三）退出机制及终止补偿................................................3（四）争议解决办法............................................................3棚户区改造PPP项目建设实施方案
一、项目概况
（一）基本情况
1、项目名称
某某市某某棚户区改造建设项目。
2、项目背景
住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民特别是中低收入家庭的住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。棚户区改造建设是一项民生工程，关系到百姓的切身利益。棚户区改造建设问题不处理好，拆迁就进行不下去，那么道路、市场等一系列问题就将停滞不前。为加快城市建设，提升城区整体形象，改善居民生产生活条件，某某市政府提出加快棚户区改造，改善农村人口居住环境变分散居住为集中居住，因此一定要加快棚户区改造建设。
在着力保障和改善民生，全力维护社会稳定的同时，国
棚户区改造PPP项目建设实施方案
家为缓解财政支付压力，积极倡导推行PPP模式建设社会公益性项目和基础设施项目。近期国家和某某省也出台的一系列政策性和指导性文件，为顺利实施PPP模式提供了法律保障：
1)2010年国务院颁布的《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（国发〔2010〕13号）。
2)《国务院关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见》（国发〔2016〕60号），推广政府和社会资本合作（PPP）模式。
3)《政府和社会资本合作项目政府采购管理办法》（财库〔2016〕215号）。
4）《基础设施和公用事业特许经营管理办法》（发改委令
财政部令
住建部令第25号）。
5）《市政公用事业特许经营管理办法》（建设部令第126号）。
6）《国家发展改革委关于开展政府和社会资本合作的指导意见》（发改投资〔2016〕2724号）。
7）《财政部关于推广运用政府和社会资本合作模式有关
棚户区改造PPP项目建设实施方案
问题的通知》（财经〔2016〕76号）。
8）《政府和社会资本合作模式操作指南（试行）》（财经〔2016〕113号）。
9)《某某省财政厅推进政府和社会资本合作（PPP）试点工作推进方案》（川财办〔2016〕26号）。
10)《某某省财政厅关于推进政府和社会资本合作（PPP）试点工作有关问题的通知
》（川财办〔2016〕31号）。
11)《某某省财政厅关于成立推进政府和社会资本合作（PPP）试点工作领导小组的通知
》（川财办〔2016〕25号）。
12）《某某州财政局关于成立推进政府和社会资本合作（PPP）试点工作领导小组的通知》（凉财办〔2016〕34号）。
13）《某某州财政局推进政府和社会资本合作（PPP）试点工作推进方案（凉财办）〔2016〕35号》。
14）《中共某某市委办公室、某某市人民政府办公室关于成立政府和社会资本合作（PPP）模式试点工作领导小组的通知》（西委办函〔2016〕69号）。
袁家山村内危房、旧房集中，这些住宅建设时间长，房屋质量差，户均面积小，基础设施配套不全，生活环境质量
棚户区改造PPP项目建设实施方案
差，群众生活十分不便，片区环境严重影响了某某市的市容市貌，也阻碍了城市的发展。根据袁家山村的地理位置及村民情况，经深入调查研究后，拟将袁家山村的居民集中安置，改善居住环境，集约利用土地，推进城市建设。
基于以上种种原因，通过本项目的拆迁，重新规划建设，将会大大改善提高当地居民的生活环境。同时也为拓宽政府融资渠道、缓解财政支付压力、提高资金使用效率，某某市人民政府决定采取PPP模式，引入社会资本投资建设和运营管理某某市某某棚户区改造建设项目，并授权中国某某经济开发区办公室负责本项目的具体实施。
受中国某某经济开发区办公室委托，某某工程技术股份有限公司根据国家发改委《关于开展政府和社会资本合作的指导意见》（发改投资【2016】2724号）、财政部《关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知》（财金【2016】113号）和《关于印发<政府和社会资本合作项目政府采购管理办法>的通知》（财库【2016】215号）等相关文件精神，结合本项目实际情况编制了《某某市某某棚户区改造建设项目PPP实施方案》，就本项目实施关键问题提出了
棚户区改造PPP项目建设实施方案
咨询意见与建议。
本方案报经某某市人民政府审议通过后，报市人大审查批准执行。
3、项目进展情况
目前，中国某某经济开发区办公室已委托设计单位完成了本项目的施工图设计，尚未开始施工。
（二）经济技术指标
1、项目规模、建设内容及选址
根据《某某市某某安置小区建设项目可行性研究报告》，本项目位于某某市某某袁马路西侧。
本项目规划建设用地面积58.7亩，规划绿化用地面积6.23亩。项目建筑面积约212797.43平方米。本项目总投资约为91049.35万元（运营费用未计），包含建设期利息。
棚户区改造PPP项目建设实施方案
项目总平面图
本项目无需在场外长距离铺设管道。电网系统、城市有线电视网络、给排水管网系统等基础配套设施均已覆盖至项目区，项目用电、用水可直接接入市政配套系统，液化石油气可从燃气房接入。
（三）项目公司组建
1、注册资本
项目公司注册资本金按项目投资总额的30%计取，注册资本金必须一次性注入。
在采取由政府方出资人与社会资本共同出资组建PPP项
棚户区改造PPP项目建设实施方案
目公司，政府方出资比例为30%，由双方共同组建项目公司。
2、公司治理结构
项目公司治理结构按照《公司法》的规定设置。
3、项目建设资金
项目公司可采取向银行或其他金融机构融资贷款、股东贷款或投资人自有资金投入等方式筹集项目建设资金，政府出资人和社会资本应当为项目公司融资提供担保或必要的支持。
4、风险分担与收益分配机制
由政府出资人与社会资本共同出资组建PPP项目公司，双方股东按照各自出资比例分担风险，分享收益。
二、风险分配基本框架
（一）风险分配机制
本项目风险分配机制根据《关于规范政府和社会资本合作合同管理工作的通知》（财金[2016]156号）文件颁发的《财
棚户区改造PPP项目建设实施方案
政部PPP项目合同指南(试行)》执行。
（二）风险分配原则
1、承担风险的一方应该对该风险具有控制力；
2、承担风险的一方能够将该风险合理转移；
3、承担风险的一方对于控制该风险有更大的经济利益或动机；
4、由该方承担该风险最有效率；
5、如果风险最终发生，承担风险的一方不应将由此产生的费用和损失转移给合同相对方。
6、按照风险分配优化、风险收益对等和风险可控等原则，综合考虑政府风险管理能力、项目回报机制和市场风险管理能力等要素，本项目在政府、社会资本及项目公司之间设定风险分配机制，体现在相关法律协议中。
（三）风险分配安排
1、由政府承担的风险：
土地获取风险；
项目审批风险；
棚户区改造PPP项目建设实施方案
政治不可抗力。
2、由项目公司承担的风险包括：
如期完成项目融资的风险；
项目建设和运营维护相关风险，例如完工风险、供应风险、技术风险、运营风险以及移交资产不达标的风险等；
获得项目相关保险。
3、双方共担的风险：自然不可抗力。
三、项目运作模式
（一）项目实施机构
某某市人民政府授权中国某某经济开发区办公室作为本项目的实施机构（即本项目招标人）。
由某某市财政局（PPP中心）牵头，中国某某经济开发区办公室负责项目准备和引入社会投资人，行使约定权利、履行约定义务、实施项目监管及移交等工作。
为确保相关工作的顺利开展，由市政府成立工作领导小组，由市委常委常务副市长余明良任组长、中国某某经济开发区办公室主任陈方华任副组长，市国土、建管、发改、财
棚户区改造PPP项目建设实施方案
政（评审中心、PPP中心、采监）、审计、法制办、公共资源交易中心、新区办、小庙乡政府等部门共同参与。各部门需指派专门人员全程参与项目实施方案、招标文件、PPP协议和合作协议的讨论、审核等。
（二）项目运作流程
根据《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国政府采购法实施条例》、财政部关于印发《政府和社会资本合作项目政府采购管理办法》的通知（财库【2016】215号）、《关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知》（财金【2016】113号）等相关法律法规的规定，本项目实施流程包括：前期准备、采取公开招标方式引入社会资本、合同执行、移交、运营与合同终止等五个阶段。具体实施流程如下图所示：
棚户区改造PPP项目建设实施方案
项目运作流程图
（三）项目实施进度安排
本进度安排根据项目实施过程相应的工程量和工期要求，对各项工作的起止时间、相互衔接协调关系所拟定。具体划分情况详项目实施进度安排表。
棚户区改造PPP项目建设实施方案
项目实施进度安排表
工作内容
前期准备
项目基本情况调研
5个工作日
咨询机构
已完成
工作时限
责任方
备注
建立财务测算模型，编制项目财务测算分析报告
根据尽职调查资料建立财务测10个工作日
算模型，编制财务测算分析报告
项目实施方案的编制与报批
根据尽职调查资料编制项目实施方案，对项目实施关键性问题20个工作日
（含对社会资本的资格要求）提出处理建议；编制资格预审文件
对项目实施方案、财务测算分析各部门组成报告进行研究并提出修改意见；5个工作日
确定投资人资格要求
项目实施方案、财务测算分析报告、资格预审文件的修改、完善5个工作日
和定稿
项目实施方案报批
项目实施方案审批
采购/招商文件编制与报批
编制项目采购招标文件
20个工作日
代理机构
项目实施机构
各部门组成1个工作日
1个工作日
项目实施机构
市政府常务会议
代理机构
项目实施机构
的领导小组
代理机构
咨询机构
对采购招标文件进行研究并提5个工作日
棚户区改造PPP项目建设实施方案
工作内容
出修改意见
招标文件的修改、完善和定稿
招标文件报批/报备
工作时限
责任方
备注
的领导小组
5个工作日
1个工作日
代理机构
项目实施机构
财政部门
招标文件审批/备案
1个工作日
市政府常务会议
备案
公开招标、投标
项目实施机构
发布资格预审公告
5个工作日
代理机构
自资格预审潜在投资人编制资格预审申请15个工作日
文件
日起计算
与编制资格建立评审小组
5个工作日
项目实施机构
预审申请文件同时进行
潜在投资人资格审查
资格审查结果通知所有申请人、1个工作日
备案
发布采购招标公告、发售采购招5个工作日
标文件（含PPP协议、合作协议）
代理机构
项目实施机构
采购招标文件的澄清与答疑
1个工作日
代理机构
自采购招标编制投标文件
20天
投资人
文件发出之
投资人
公告发布之1个工作日
评审小组
项目实施机构
代理机构
项目实施机构
财政部门
备案
棚户区改造PPP项目建设实施方案
工作内容
工作时限
责任方
备注
日起计算
投资人、代理机构递交、接收投标文件
1个工作日
项目实施机构
开标、评标、谈判
项目实施机构
开标
1个工作日
代理机构
评标、中标候选人排序
组建谈判小组
按照中标候选人排序进行谈判、5个工作日
起草谈判备忘录
代理机构
项目实施机构
签署谈判备忘录
1个工作日
中标人
中标
项目实施机构
成交结果公示
5个工作日
代理机构
项目实施机构
中标公告
5个工作日
代理机构
项目实施机构
发出中标通知书
1个工作日
代理机构
协议签署
协议文本报批
协议文本审批
协议文本签署
1个工作日
5个工作日
评审小组
项目实施机构
谈判小组
1个工作日
5个工作日
1个工作日
项目实施机构
市政府常务会议
项目实施机构
棚户区改造PPP项目建设实施方案
工作内容
工作时限
责任方
中标人
项目实施机构
备注
协议公告
5个工作日
代理机构
（四）收益来源
根据项目特点，采用政府购买公共服务的PPP方式运作。本项目收益来源主要是政府付费。
四、项目交易结构
政府与社会资本共同出资组建PPP项目公司：
西昌市人民政府授权中国西昌经济开发区办公室金融机构指定机构竣工移交期满移交PPP协议合同监管资金筹集政府投资人股权合作社会投资人行业监管股权投资投资回报PPP项目公司服务费补贴市房管局市建管局投资建设管理维护市财政局安置房/停车库等
项目PPP交易结构图(政府与社会资本共同出资)
棚户区改造PPP项目建设实施方案
某某市人民政府授权中国某某经济开发区办公室，通过政府采购公开招标方式进行PPP项目采购，选择社会资本/社会投资人。由政府与社会资本共同出资组建PPP项目公司。
合作期内，项目公司应按照PPP协议约定负责投资建设本项目，并于建成后将其移交给政府方，项目公司负责项目设施的运营维护，运营费用另行计算。资产移交时产生的相关费用计入项目总投资。在满足可用性付费的前提下，某某市政府将根据PPP协议约定以购买公共服务形式支付服务费。
五、合同体系
（一）合同系统
本项目协议体系由《某某市某某棚户区改造建设项目PPP协议》（简称“PPP协议”）和《某某市某某棚户区改造建设项目合作协议》（简称“合作协议”）组成。
《某某市某某棚户区改造建设项目PPP协议》由某某市人民政府或其授权机构与PPP项目公司签署，主要明确双方的权利和义务、合作范围和期限、项目建设和移交、项目设
棚户区改造PPP项目建设实施方案
施管理维护、项目付费、终止和补偿等事项。
《某某市某某棚户区改造建设项目合作协议》由政府方出资人与社会投资人签署，主要约定项目公司的出资方式、治理结构、决策机制、收益分配，以及社会投资人的退出机制、融资责任和风险承担等。
（二）项目边界条件
1、合作范围和期限
（1）合作范围
本项目主要合作范围为：某某市某某棚户区改造建设项目的投资、建设、移交和项目设施管理与维护。
（2）合作期限
本项目合作期限根据项目财务测算及某某市财政承受能力评估结果确定。本项目理论合作期限为15年（其中理论建设期3年，包含前期工作和设计期；项目运营期12年），自PPP协议正式签署之日起计算。
（3）合同生效
根据财政部关于印发《政府和社会资本合作项目政府采
棚户区改造PPP项目建设实施方案
购管理办法》的通知（财库〔2016〕215号）规定：项目采购文件中应明确项目必须报请本级人民政府审核同意，在获得同意前项目合同不得生效。
2、投资建设权的授予方式
某某市人民政府或其授权机构通过与项目公司签署PPP协议授予PPP项目公司投资建设本项目的权利。PPP项目公司根据该授权负责投资建设某某市某某棚户区改造建设项目，建成后移交予某某市人民政府或其授权机构。
某某市人民政府对项目实施机构的授权具体可通过政府文件、会议纪要等形式予以体现。
3、前期工作及费用承担
本项目前期工作，包括但不限于三通一平、环评、地灾评价、咨询、勘察、设计等均由中国某某经济开发区办公室负责实施，相关费用由PPP项目公司承担，该费用将纳入项目总投资一并计算。由基坑开挖、基坑支护及地基处理已包含在总投资中，已实施的费用按审计结算价由项目公司承担。
棚户区改造PPP项目建设实施方案
4、项目用地
本项目用地，包括项目建设永久和临时用地由政府有偿提供，该部分费用纳入项目总投资一并计算。
5、全投资综合回报率
本项目采取竞争全投资综合回报率的方式，全投资综合回报率不得高于10%。
6、政府付费
服务费以财政支付的形式，由某某市人民政府将该服务费列入财政预算，经市人大审批通过后市财政部门支付。
（1）服务费计费原则
本项目按建设全投资综合回报率不高于10%执行，拟定理论建设期为三年，运营期十二年，理论合作期共计十五年。服务费的支付分为25期，第一期支付时间起算点为项目建成竣工验收合格日（注1），如第一期竣工验收合格日在11月1日-3月31日之间，支付时间起算点为当年的4月30日，支付时段为起算点起的60天内；竣工验收合格日
棚户区改造PPP项目建设实施方案
在4月1日-10月31日之间，支付时间起算点为当年的10月31日，支付时段为起算点起的60天内；以后各期支付时间截止点均为每年4月30日和10月31日两个日期。
（2）支付方式：
各期服务费计算办法：
1、第一期服务费S1=A
其中：A（元）=审定投资额（元）÷15（年）*3（年）
注2：如果实际支付时间（即本次服务费实际转账拨出的时间）距离第一期支付时间起算点，长于或短于60天，则在第二期支付时通过B进行调整，多退少补，不计算由此产生的调整资金涉及利息。
2、第二期服务费S2=C+D+B其中：C（元）=审定投资额（元）÷15（年）÷2（期）
D（元）=末支付的审定投资额×中标全投资综合回报率（%）÷365天×（本期支付计算时间点-上期支付计算时间点）天
注3B
(元)=A（元）×中标全投资综合回报率（%）÷365天×（上期实际支付时间点-上期支付计算时间点）天
注3棚户区改造PPP项目建设实施方案
3、第三期至第二十五期每期服务费Sn=C+Dn+E其中：C（元）=审定投资额（元）÷15（年）÷2（期）
Dn（元）=末支付的审定投资额×中标全投资综合回报率（%）÷365天×（本期支付计算时间点-上期支付计算时间点）天
E(元)=C×中标全投资综合回报率（%）÷365天×（上期实际支付时间点-上期支付计算时间点）天
Sn中的n是指还款期数，其取值范围为3至25之间的所有正整数，含3和25。
注3：支付计算时间点：由于服务费计算完毕后需要报审，批准后才能支付，所以每期的实际转账时间在本期计算时无法准确预知。所以双方根据情况，每期支付时约定一个的时间点，用于计算本期收益。如果资金实际支付时间与双方暂定用于计算的时间点不同的，则在下一期支付时，根据差距的天数，按照E的计算方式进行调整，多退少补，不计算由此产生的调整资金涉及利息。
注3注3棚户区改造PPP项目建设实施方案
7、权利义务
（1）PPP各方主要权利义务
本项目政府与社会资本合作过程中，各方享有的权利和所承担责任义务，通过《PPP协议》及其附件加以约定。以下分别对协议各方的主要权利义务安排进行说明。
(2)政府的权利和义务
a、政府的主要权利
对项目公司的投资建设过程实施监管，包括项目融资及资金到位和使用情况、项目建设进度、工程质量、安全防范措施等；如发现存在违约情况，有权根据《PPP协议》的约定进行处罚；
在项目公司严重违约时，有权提前终止合作等。
b、政府的主要义务
依法授予本项目投资建设和运营管理权；
为项目公司有偿提供项目建设所涉土地；
协调项目公司与相关职能部门的关系，协助项目公司获得项目投资建设相关审批文件；
为本项目建设施工提供必要条件与其他支持，包括水、棚户区改造PPP项目建设实施方案
电、气和道路等配套设施等；
履行《PPP协议》约定的付款等义务；
合作期限届满或提前终止时，接收相关项目设施，并按《PPP协议》约定支付补偿款项等。
项目合同中涉及的政府支付义务，财政部门应结合中长期财政规划统筹考虑，纳入同级政府预算，按照预算管理相关规定执行。财政部门（政府和社会资本合作中心）和项目实施机构应建立政府和社会资本合作项目政府支付台账，严格控制政府财政风险。在政府综合财务报告制度建立后，政府和社会资本合作项目中的政府支付义务应纳入政府综合财务报告。
（3）项目公司的权利和义务
a、项目公司的主要权利
合作期限内享有投资建设本项目的权利；
按照《PPP协议》的约定回收投资成本和取得投资收益；
按照《PPP协议》及相关法律法规的规定，自主开展本项目投资、融资、建设等各项经营活动等。
b、项目公司的主要义务
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按照《PPP协议》的约定，负责本项目的投资、融资、建设和移交，并承担相应的责任和风险；
负责为本项目的投资建设配备具有相应资质的技术、财务等专业人员；
按照《PPP协议》约定的进度、质量标准完成项目建设，确保项目建设质量满足相应的标准要求；
接受和配合政府相关部门对本项目的监管等。
（4）社会投资人的权利和义务
a、社会投资人的主要权利
按照《合作协议》的约定回收投资成本，取得投资收益；
对本项目实施过程进行组织协调。
b、社会投资人的主要义务
按照《合作协议》的约定注册成立项目公司；
负责指导、协调项目公司的各项经营活动。
8、资金补助或补贴
项目公司成立后，如遇国家、地方或其他机构向本项目提供资金补助或补贴的，该资金归政府方所有。
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9、项目移交
按照《政府和社会资本合作模式操作指南》（财金〔2016〕113号）执行。
10、运营
项目移交后由项目公司负责运营。
项目运营费的支付：
项目公司运营收入和运营成本由某某市相关政府部门审核。若运营出现不足由政府进行补贴，若运营出现盈利，盈利部分由政府和项目公司共享。
特许经营期限内，运营费每年支付两次。首次支付时间为项目竣工验收合格后60天内。
某某市人民政府应将该运营补贴款项列入年度财政预算，经市人大审批通过。
特许期限内，政府方若需提前收回项目特许经营权的，应与项目公司协商相关提前收回及费用支付问题。
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（三）保函体系
按照《关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知》（财金〔2016〕113号）规定建立完整的保函体系。
六、监管机构
各职能部门根据法律法规的规定和《PPP协议》的约定，对本项目的投资建设实行监督管理。
本项目为棚户区改造项目，不仅关系到公共财政资金投入的效益，而且关系到广大人民群众的切身利益，关系到城市的可持续发展。因此，政府应发挥其应有职能，保证本项目的正常运行，采取有效措施，切实加强本项目建设的监管工作。
监管内容主要包括：建设期间质量安全监督、市场进入与退出的监管、安全的监管、产品质量的监管等等。
（1）
项目建设总体进度监管：主要由投资建设授予方、财政局实施监管，对资金筹措及使用情况、建设工期等方面进行监督。
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（2）
工程质量监管：主要由投资建设授予方、建管局实施监管。
（3）
安全生产监管：主要由投资建设授予方、建管局实施监管。
（4）
绩效评价与绩效监控机制：
绩效评价：项目实际绩效优于约定标准的，项目实施机构应执行项目合同约定的奖励条款，并可将其作为项目期满合同能否展期的依据；未达到约定标准的，项目实施机构应执行项目合同约定的惩处条款或救济措施，由市财政局执行。
绩效监控机制：根据财政部颁发的《财政部PPP项目合同指南》（试行）第四章第三节绩效监控机制规定执行。
七、采购方式选择
（一）投资人选择方式
根据《政府和社会资本合作模式操作指南》（财金〔2016〕113号）和《政府和社会资本合作项目政府采购管理办法》（财金〔2016〕215号）的规定，本项目采取政府采购公开
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招标方式选择社会投资人。
（二）评审
1、评审小组
根据《关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知》（财金〔2016〕113号）第十六条，和财政部关于印发《政府和社会资本合作项目政府采购管理办法》的通知（财库〔2016〕215号）第七条规定：项目实施机构、采购代理机构应当成立评审小组，负责PPP项目采购的资格预审和评审工作。评审小组成员选择及评审过程严格按照财库〔2016〕215号文的要求执行。
根据本项目实际情况，评审小组成员为5名。
2、评审办法
本项目评审分为资格预审申请文件的评审和投标文件的评审。资格预审评审主要对社会投资人的资格进行审查，通过资格预审的投标申请人方能参与本项目的公开招标投标。
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投标文件评审采用综合评分法，满分为100分，评审小组应从全投资综合回报率、技术部分、商务部分三部分对投标文件进行评分。
（1）全投资综合回报率，30分
以全部有效投标人所报全投资综合回报率的最低报价作为最优报价，得满分，每高于最低报价0.01%的，扣0.5分，扣完为止。
注：如最低报价为9%，当报价为9.01%时，扣0.5分，扣完为止。投标报价精确到0.01%（2）投融资方案，25分
本项目总投资较大，要求投资人具有较强的资本实力和融资能力，因此需要从两个方面对投资人进行考察。
1）投资人的财务实力，设20分，主要考察投资人的资产负债状况、偿债能力、盈利能力等财务指标，具体评分办法招标时详细制定；
2）需要考察投资人的投融资方案是否合理可行，投资人应在投融资方案中向招标人证明其融资能力和可靠性，设5分，具体评分办法招标时详细制定。
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（3）投资建设和移交方案，35分
1）项目公司管理方案是否科学合理、可行，各环节管理措施是否完善，资源配备计划是否合理，设3分（不可行得0分，一般得1分，较好得2分，很好得3分）。
2）施工单位资质，设5分（具备招标要求的施工资质得5分）。
3）工程建设与施工组织管理，设5分（不可行得0分，一般得3分，较好得4分，很好得5分）。
4）造价控制：20分（主要是竞争建设造价的最高限额，也就是考察造价控制的承诺，具体评分办法招标时详细制定）。
5）移交方案主要对方案是否全面、经济、可行进行评分，设2分（不可行0分，一般得1分，好得2分）。
（4）法律方案：10分
法律方案的评分原则是，投资人对《特许经营协议》和《股权合作协议》中非固定（重要条款将在招标时进行固定，不允许提出修改意见）的条款，提出的修改意见如果没有对权利义务作出不利于政府的调整，就不扣分；对于提出的修
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改意见对权利义务作出不利于政府方的调整，应予以扣分，直至本项分值扣完为止。扣分不代表招标人接受其所提的修改意见，招标人将根据评审小组推荐的中标候选人排序组织谈判，以谈判双方达成的一致意见为准。
以上评分原则批准后，在招标时制定更详细的、尽量减少专家自由裁量权的评分细则。
3、中标人的确定
评审小组按照评审办法推荐排名前三的为中标候选人，招标人将根据评审小组推荐的中标候选人排序组织谈判，谈判内容仅限于《PPP协议》和《合作协议》条款偏差表中列出的条款。
若排名第一的中标候选人能就《PPP协议》和《合作协议》条款偏差表中列出的内容与招标人达成一致，则该候选人会被确定为中标人；若排名第一的中标候选人未能与招标人达成一致，招标人将按照中标候选人排序依次与排名第二、第三的候选人进行谈判，候选人中与招标人达成一致者即被确定为中标人。
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招标人不得与排序在前但已终止谈判的中标候选人进行重复谈判。
（三）对社会资本资格的要求
1、参与本项目投资竞争的社会资本应具备下述条件：
（1）、符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定的供应商资格条件。
（2）、本次招标要求投标人须是在中华人民共和国境内注册成立并有效存在的企业法人，须具备有效的营业执照，注册资本金额不能少于80000万元。
（3）、财务状况良好，拥有国内银行A+级评级授信等级及以上，无不良资信证明，银行授信额度应大于100000万元；投标人净资产应不少于90000万元。
（4）、存在直接或间接持股30%及以上投资关系的投资人不得同时分别参与本项目投标。
（5）、社会投资人须具备建筑施工总承包一级及以上资质或工程总承包相应资质。若投资人具备前述资质，由其直接承担相应的工作；若不具备前述资质，依照相应法律法规
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进行招标。
（6）、某某市政府融资平台公司及市属其他控股国有企业不得单独或在联合体中以控股形式参与申请本次PPP项目。
（7）、投标人可以组成联合体进行投标，但联合体中成员单位数量不大于4家（含4家），且牵头人必须通过联合体协议明确，牵头人各项条件必须满足上述本条中第（1）、（2）、（3）、（4）、（6）点要求。
（8）、其他
近三年内，未发生诉讼及仲裁情况。
八、其他
（一）工程建设
PPP项目公司应按照国家相关法律法规的规定自行组织工程建设。
（二）工程结算计价原则
本工程结算采用工程量清单计价模式。以国家标准《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2015）、《房屋建筑
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与装饰工程工程量计算规范》（GB50854-2015）、《仿古建筑工程工程量计算规范》（GB50855-2015）、《通用安装工程工程量计算规范》（GB50856-2015）、《市政工程工程量计算规范》（GB50857-2015）、《园林绿化工程工程量计算规范》（GB50858-2015）、《构筑物工程工程量计算规范》（GB50860-2015）、《城市轨道交通工程工程量计算规范》（GB50861-2015）、《爆破工程工程量计算规范》（GB50862-2015）和《住房城乡建设部、财政部关于印发〈建筑安装工程费用项目组成〉的通知》（建标[2015]44号）、2017年《某某省建设工程工程量清单计价定额》及相关配套文件结算。其中人工、材料、机械及规费按下列原则调整计取：
1、人工费调整原则：按某某省建设工程造价管理总站发布的与本合同采用的计价定额相配套的人工费调整文件分段执行调整。
2、材料价格：按单位工程开工时间月的《某某工程造价信息》中某某州某某市的信息价格执行，如造价信息上没有价格的材料价格，甲乙双方和监理在政府监督部门（发改、审计、财政）监督下，按照程序市场询价确定。其中钢材及制品、商品砼、水泥及制品、砌体材料、砂石价格所占造价
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比例较高且价格变化频繁的材料，结算价格以单位工程开工时间月的《某某工程造价信息》中某某州某某市的相应信息价格位基准价，与单位工程开工当月至本单位工程主体完工前一个月之间的《某某工程造价信息》中某某市材料价格相应信息价算术平均值相比较，如果涨跌幅度超过基准价的3%（不含3%），超过部分按实调整调整。
3、机械费调整原则：按某某省建设工程造价管理总站发布的相关配套文件执行调整。
4、安全文明施工费的计算：按照工程所在地建管部门对本建设项目的安全文明评价分值和某某省现行安全文明费计算办法进行计算。
5、规费计取：按承建企业所持有的经上级主管部门核发的我省规费取费证计取。如施工期间规费核准费率变化的，分段记取。
结算按以上办法计算费用后，总价不下浮。
（三）项目投资额（全投资）计算
全投资综合回报率计算基数（即全投资）=审计部门审定的按照建设单位会计制度核算的总投资－政府投入资金－因本项目资金担保贷款等产生的费用（利息和其他费用）
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+建设期未付的项目公司资金占用费
其中：政府投入资金是指政府已经投入，不作为项目公司股份，且不由项目公司支付的资金。
（3）工程设计和建设标准
中国某某经济开发区办公室应明确工程建设相关标准（包括设计文件的编制标准、施工标准、计价定额及相关配套文件等），工程决算以审计报告为准，并不得超过投标时承诺的最高控制价（因招标人原因造成的费用增加除外），确保本项目总投资控制在合理范围。
（4）增加工程的处理
中标人应加强对PPP项目公司编制设计文件的指导，确保设计文件的编制符合项目实际建设情况，PPP项目公司应严格按照设计文件的设计进行项目建设，若增加工程建设内容的，增加工程的投资按照某某市对增量工程相关规定的程序执行。
（二）违约责任
1、合作期内，一方违约，应向对方承担相应的违约责
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任。
（1）、政府方违约：
妨害投资建设权的行使。由于政府方原因导致项目公司投资建设权的行使受到妨害的，应承担由此造成的项目公司的直接经济损失。
迟延支付。政府方未按《PPP协议》约定支付服务费款项的，应按约定承担违约责任。
（2）、项目公司违约
工期延误。由于项目公司原因导致项目建设进度延误的，应按《PPP协议》的约定承担违约责任。延误期间造成的损失由项目公司自行承担。
工程质量不合格。由于项目公司或施工单位原因，导致工程建设质量不符合约定标准的，项目公司应负责维修或按照标准要求重新建设，并按《PPP协议》的约定承担违约责任。由此造成的损失由项目公司自行承担。
（3）、社会投资人违约
社会投资人未能按照相关约定注册成立项目公司，或因项目公司严重违约，政府方按照《PPP协议》的约定提前终
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止的，社会投资人将被取消合作资格。
（4）不可抗力违约责任
如果一方证明违约是由于自然不可抗力事件引起的，无需向对方承担违约责任。
如果违约是由于政治不可抗力事件引起的，由政府方承担违约责任。
（三）退出机制及终止补偿
项目因故提前终止时，政府方将收回投资建设权，并对项目公司进行适当补偿后收回项目资产。
1、总体原则是：根据不同阶段、不同的原因进行补偿
补偿金的计算公式为：
若政府方违约：项目价值+违约金
若项目公司违约：项目价值－违约金
自然不可抗力：项目价值
2、项目价值的确定办法建议如下：
按照项目总投资与截至提前终止时PPP项目公司已获得的项目收益的差额计算，项目总投资按照本方案投资为准；
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项目收益包括政府服务费，届时，双方应对项目收益予以核实确认。
3、任何一方违约的，违约金按照（2）所确定的项目价值的10%计算。
4、政府方违约事件、政治不可抗力以及政府方选择终止，政府方按照补偿金计算公式对项目公司进行补偿。
5、项目公司的违约事件导致合同终止，政府方按照补偿金计算公式对项目公司进行补偿。
6、自然不可抗力导致的合同终止，由双方共同分摊风险。政府方按照补偿金计算公式对项目公司进行补偿。
（四）争议解决办法
1、适用法律
本项目法律的选择上坚持属地原则。
2、争议解决
（1）友好协商
若双方对本项目相关合同条款的解释或执行（包括关于其存在、有效或终止的任何问题）产生任何争议、分歧或索
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赔，则应尽力通过友好协商解决该争议、分歧或索赔。若在30个工作日内该争议未能得到解决，则会进入下一阶段的争议解决程序。
（2）专家裁决
对于
PPP项目中涉及的专业性或技术性纠纷，通过专家裁决的方式解决。负责专家裁决的独立专家，由双方在产生争议之前共同指定。
（3）诉讼。
双方同意本协议引起的或与本协议有关的所有争议，均提交给项目所在地仲裁委员会裁决，仲裁裁决对双方均有约束力。
甲方和乙方应在30个工作日内执行仲裁结果，逾期不执行的，视为违约。需解除本项目相关合同的按本项目相关合同规定执行。
（4）争议期间的合同履行
为保障项目的正常建设，在发生争议期间，各方对于本项目相关合同无争议部分应当继续履行，除法律规定或另有约定外，任何一方不得以发生争议为由，停止项目相关建
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设工作。
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