在京中央企业老旧小区综合整治工作方案(9篇)

篇一：在京中央企业老旧小区综合整治工作方案

　　

　　中央国家机关老旧小区综合整治技术导则

　　（修订稿5.1）

　　二○一三年十一月

　　前

　　言

　　本导则根据《关于开展中央和国家机关老旧小区综合整治工作的通知》国管房地【2013】342号和《关于印发中央国家机关老旧小区综合整治工作实施方案的通知》国管房地【2013】396号的要求，由国家机关事务管理局、中国建筑科学研究院编制完成。本导则编制过程中，编制组进行了广泛深入的调查研究，认真总结了老旧小区综合整治的实践经验，认真研究分析了老旧小区的现状和发展，参考了有关国家政策法规和技术标准，结合老旧小区实际情况，完成本导则。

　　本导则共分8章，主要内容有：1.总则；2.基本规定；3.抗震加固；4.房屋综合整治；5.基础设施；6.公共服务设施；7.小区环境整治；8.绿色化整治。

　　本导则由中国建筑科学研究院负责具体技术内容的解释。

　　本导则在执行过程中，请各单位注意总结经验，积累资料，如发现需要修改补充之处，请将有关意见和建议反馈给中国建筑科学研究院（地址：北京市朝阳区北三环东路30号，邮编：100013），以便今后修订参考。

　　编制单位和编制组成员名单

　　主编单位：国家机关事务管理局

　　中国建筑科学研究院

　　参编人员：马立东

　　曾捷

　　胡荣国

　　孟莎

　　诸火生

　　张铁军

　　孙绍蕾

　　袁洁

　　刘永晖

　　王官竹

　　武娜

　　王峰

　　张宇

　　闫凤

　　目

　　录

　　总则

　　.......................................................................................................1基本规定...............................................................................................2抗震加固...............................................................................................33.1检测...............................................................................................33.2抗震加固的技术方案..................................................................33.3抗震加固的施工及验收..............................................................44房屋综合整治........................................................................................54.1屋面防水保温..............................................................................54.2外墙外保温..................................................................................54.3外门窗...........................................................................................54.4楼内外饰面..................................................................................64.5电梯...............................................................................................64.6楼内管线、设施、设备..............................................................64.7人防工程整治............................................................................114.8地下空间整治............................................................................135基础设施

　　...............................................................................................175.1热计量.........................................................................................175.2小区市政管网............................................................................185.3供热热源和管网节能................................................................205.4电气管线....................................................................................215.5电力增容及配电室更新.............................................................235.6用电设施节能.............................................................................235.7供水节能设施............................................................................256公共服务设施......................................................................................266.1室外道路、绿化、景观照明设施............................................266.2无障碍设计................................................................................276.3信报箱.........................................................................................286.4停车位.........................................................................................296.5便民设施....................................................................................296.6通信设施设备............................................................................306.7安防设施....................................................................................307小区环境整治......................................................................................327.1垃圾分类收集............................................................................327.2违章建筑....................................................................................327.3户外广告....................................................................................328绿色化整治...........................................................................................338.1太阳能应用................................................................................338.2室外雨水工程............................................................................338.3中水系统....................................................................................34总则

　　1.0.1为贯彻《关于开展中央和国家机关老旧小区综合整治工作的通知》国管房地【2013】342号和《关于印发中央国家机关老旧小区综合整治工作实施方案的通知》国管房地【2013】396号的要求，规范1990年以前的老旧住宅小区综合整治工程，依据有关法律、法规，制定本导则。

　　1.0.2本导则适用于中央国家机关老旧住宅小区综合整治的立项、设计、建设和维护。

　　1.0.3小区改造应因地制宜、节约资源、保护环境，做到适用、经济、美观，符合节地、节能、节水、节材的要求。

　　1.0.4本导则的规定为对老旧小区改造的基本要求。当与法律、行政法规的规定抵触时，应按法律和行政法规的规定执行。

　　1.0.5老旧小区的改造，除应符合本导则的规定外，尚应符合经国家和北京市的有关标准规定的要求。

　　基本规定

　　2.0.1老旧小区改造应符合经济、合理、有效的利用土地和空间。

　　2.0.2老旧小区改造应以人为本，除应满足一般居住使用要求外，尚应根据需要满足老年人、残疾人等特殊群体的使用要求。

　　2.0.3老旧小区改造应满足居住者所需的日照、天然采光、通风和隔声的要求。

　　2.0.4老旧小区改造必须满足节能要求（达到50%节能的，不在改造范围内；未达到50%节能的，按照65%节能的要求进行改造），应能合理利用能源。宜结合各地能源条件，采用常规能源与可再生能源结合的供能方式。

　　2.0.5老旧小区结构改造应满足安全、适用和耐久的要求。

　　2.0.6老旧小区改造应符合相关防火规范的规定，并应满足安全疏散的要求。

　　2.0.老旧小区改造应满足设备系统功能有效、运行安全、维修方便等基本要求，并应为相关设备预留合理的安装位置。

　　2.0.8改造前应进行现场勘查，与相关单位充分沟通，了解小区现状，及时与居民沟通，尊重居民利益，提出合理、经济的改造技术方案，减少对居民生活的干扰。

　　抗震加固

　　3.1检测

　　3.1.1对中央国家机关各部门及所属单位、在京中央企业1980年以前建成的、建设标准不高、设施设备陈旧、功能配套不全的老旧小区，按现行国家标准《建筑抗震鉴定标准》GB50023进行抗震能力鉴定。

　　3.1.2应按住宅的高度、层数、结构体系的合理性、墙体材料的实际强度、住宅整体连接构造的可靠性、局部易倒易损部位构件自身及其与主体结构连接构造的可靠性以及墙体抗震承载能力的综合分析，对整栋住宅的抗震能力进行鉴定。对符合抗震鉴定要求的建筑应说明其后续使用年限，对不符合抗震鉴定要求的建筑提出相应的抗震加固对策和处理意见。

　　3.1.3对没有抗震加固价值的老旧平房、简易楼、筒子楼等经鉴定后可进行翻建。

　　3.1.4在满足规划的前提下，进行加固及翻建的项目经批准可适当增加楼层及户型面积，可增设地下车库等。

　　3.2抗震加固的技术方案

　　3.2.1根据老旧小区建筑物的结构类型和抗震能力鉴定的结果，按照《混凝土结构加固设计规范》GB50367、《砌体结构加固设计规范》GB50702、《建筑抗震鉴定与加固技术规程》DB11/T689和《建筑抗震加固技术规程》JGJ116进行老旧小区建筑物的抗

　　震加固设计。

　　3.2.21980年以前建造的、经鉴定可继续使用的建筑，抗震加固后建筑的后续使用年限不应少于30年。

　　3.2.3加固设计应采用对楼内住户生活影响小的设计方案，应结合建筑节能改造，改善使用功能，并注意美观。

　　3.2.4加固方案应根据抗震鉴定结果经综合分析后确定，分别采用房屋整体加固、区段加固或构件加固，加强房屋整体性、改善构件受力状况、提高综合抗震能力。

　　3.2.5可参照《北京地区既有建筑外套加固技术导则》、《既有砌体建筑外套装配式结构抗震加固施工技术导则（试行）》以及《北京市房屋建筑抗震节能综合改造图集》中《柱、圈梁、钢拉杆加固分册》、《外套装配式混凝土加固分册》、《板墙及砂浆面层加固分册》等图集进行抗震加固方案的设计。

　　3.3抗震加固的施工及验收

　　3.3.1老旧住宅楼的加固施工应有相应资质的专业施工队施工。加固施工应避免或减少对原结构造成损伤。施工时若发现原结构的隐蔽部位有严重缺陷时，应会同加固设计单位协商制定有效处理措施后方可施工。

　　3.3.2加固工程的结构验收应按照国家标准《建筑结构加固工程施工质量验收规范》GB50550及相关国家规范进行结构验收。

　　4房屋综合整治

　　4.1屋面防水保温

　　4.1.1老旧房屋防水层存在漏水现象或15年内未有过防水改造的屋面，可重新铺设防水层。新增屋面保温的性能应达到相应节能标准的要求，且保温材料的选择应满足消防的防火要求。

　　4.1.2当原屋面防水层完好，使用未超过15年，承载能力满足安全要求时，可直接在原防水层上加铺保温层。

　　4.2外墙外保温

　　4.2.1外墙外保温材料应满足《关于加强老旧小区综合改造工程外保温材料使用与消防安全管理工作的通知》京公消字【2012】391号文的要求。

　　4.2.2老旧房屋应根据原有墙体材料、构造、厚度、饰面做法及剥蚀程度等情况，按照相应建筑节能标准的要求，确定外墙及热桥部位保温构造做法。

　　4.3外门窗

　　4.3.1更换不能达到保温要求的旧有外窗。

　　4.3.2楼梯间等公共部位外窗，如楼梯间内无采暖设施，可结合外立面改造选用普通外窗。楼梯间内的墙体如为住户的分户墙，应根据现场情况对分户墙进行节能改造。

　　4.4楼内外饰面

　　4.4.1楼内公共区域均做涂料粉刷。

　　4.4.2楼外原饰面材料如为涂料应保留原有做法。如为其他外墙饰面，可根据确定的外饰面选定保温材料。如：原有墙体材料为水刷石时，施工时应铲除原饰面材料，按施工工艺要求完成外墙保温的改造，由于无法恢复原外饰面的做法，外饰面材料可根据小区整体设计的要求选用。

　　4.4.3高层建筑的外饰面宜优先选用涂料、饰面砂浆等轻质材料。

　　4.5电梯

　　4.5.1对设有电梯的住宅应进行安全隐患的排查，根据实际情况更换电梯。

　　4.5.2未设电梯的多层住宅，在不影响日照、采光、通风的情况下，且征得所有住户同意的前提下，可考虑增建电梯。

　　4.6楼内管线、设施、设备

　　4.6.1给水排水

　　1楼内给水排水管道，可进行更换。改造后的给水排水系统应满足《建筑给水排水设计规范》GB50015及《住宅设计规范》GB50096要求，并根据老旧小区特点参照执行《住宅建筑规范》GB50368。

　　2除管道井内的给排水管道应进行外壁结露验算，并采取相应的防止结露措施。

　　3为避免入户查表，装在户内的水表应选用卡式或远传水表。

　　4高层住宅给水系统的生活高位水箱，可更新或取消（结合给水泵房改造采用供水装置直接供水）；如保留的情况下，增加或更新消毒器。

　　5根据市政及小区条件，可在楼内增加室内中水供水管道系统。采用中水冲洗便器时，中水管道和预留接口应设明显标识。

　　6对楼内厨房、卫生间的排水立管及支管可进行拆除更新。在设置洗衣机的部位采用能防止溢流和干涸的专用地漏。

　　7排水立管和支管应采用超静音或其它降噪的塑料管材、柔性机制排水铸铁管，减少水流噪音污染。

　　4.6.2消防设施设备改造

　　1基本要求：房屋建筑原有的消防设施，应检查修缮保证其完好、有效。

　　2房屋建筑本体未设置消防设施的，应按照《建筑设计防火规范》GB50016，《高层民用建筑设计防火规范》GB50045及相关标准需要，增设相应的消防设施。

　　4.6.3采暖设备及管道

　　1对于室内采暖管线和设备进行检查和检修，已经老化的采暖设备及管线、阀门等进行拆改，改造后的设备材料应符合京建

　　发《北京市推广、限制和禁止使用建筑材料目录》【2010】326号文的规定。

　　2对于原有的散热器如能够正常工作且不影响计量仪表和恒温控制阀正常运行时，应予以保留。

　　3拆改后的采暖管道的保温应采用高效保温材料，保温层的厚度应满足《居住建筑节能设计标准》DB11/891的相关要求。

　　4.6.4通风

　　住宅厨房排油烟机的排气管道当通过外墙直接排至室外时，应统一考虑在室外排气口设避风、防雨和防止污染墙面的构件。

　　4.6.5空调

　　1应统一考虑主要房间的分体空调室外机的位置，室外机的安装位置应符合《住宅设计规范》GB50096的规定。

　　2分体空调的冷凝水应设专用排水立管。

　　4.6.6电气

　　1检查电源入户管线再次穿线是否可行，如可行应利用原有的套管。如原敷设管线超过30年且已有老化迹象，应剔墙重新敷设。

　　2住宅建筑套内配电线路布线可采用金属导管或塑料导管，暗敷的金属导管管壁厚度不应小于1.5mm。暗敷的塑料导管管壁厚度不应小于2.0mm。

　　3建筑内的潮湿场所，配电线路宜采用管壁厚度不小于2.0mm的经防腐防潮处理的金属导管。

　　4建筑物内电线的选择

　　1）住宅建筑内所有电缆、电线均应选用铜材质导体。

　　2）10～18层的二类高层住宅建筑，用于消防设施的供电干线应采用低烟无卤阻燃耐火类线缆，公共疏散通道的应急照明宜采用低烟无卤阻燃的线缆。

　　3）电源布线宜考虑电磁兼容性和对其他弱电系统的影响。布线系统设计、配电线路的直敷布线、金属线槽布线、电缆桥架布线等应符合《民用建筑电气设计规范》JGJ16和《住宅建筑电气设计规范》JGJ242的相关规定。

　　5楼内公共灯具均更换或新增感应节能灯。

　　6各单元住户配电箱选用断路器，插座回路选用带漏电保护的断路器。

　　7筒子楼等合用卫生间厨房，每个筒子楼设电表计量，下设两个断路器，一个为照明6A,另一个为插座16A。用于插座断路器具有漏电保护功能。

　　8每个单元根据核算用电量确定总断路器整定值，并具有火灾漏电保护功能，其额定剩余电流动作值不应超过500mA。

　　9按《建筑物防雷设计规范》GB50057附录A中相关内容,根据所改造的建筑物所处位置、进行预计雷击次数计算，并确定采取相应的防雷措施。

　　防雷类别确定见表4.6.6-1。

　　表4.6.6-1防雷类别表

　　预计雷击次数

　　大于0.25次/a大于或等于0.05次/a且

　　小于或等于0.25次/a小于0.05次/a防雷分类

　　第二类防雷建筑

　　第三类防雷建筑

　　可不设防雷，仅设接地系统

　　当改造的住宅建筑物较低且相邻有高层建筑时，可测量并估算两建筑高度差、改造的住宅建筑物最远边缘与高层建筑的间距。若两建筑高度差大于该间距时，该改造的住宅建筑处于较高建筑接闪器保护范围内，可不单独设置防雷装置，但需要做可靠接地。

　　10建筑物地下室或地面层处的建筑物金属体、金属装置、建筑物内系统、进出建筑物的金属管线应与防雷装置做等电位接地连接。

　　11各户宜增设光纤网络点。由室外至户内可采用JDG管（壁厚大于1.5mm）明敷设或沿楼面墙面暗敷设至各户客厅或门厅处。网路端子箱应设置公共楼梯间内。光纤网络点的敷设与电信专业公司共同协商完成。

　　光纤点位的设置可参见表4.6.6-2。

　　表4.6.6-2各户型光纤点位数设置

　　户型

　　筒子楼

　　单元房一居室

　　单元房二居室

　　单元房三居室

　　单元房四居室

　　光纤点位数

　　视情况考虑在房间内是否设置

　　1122备注

　　4.6.7燃气

　　1排查和拆改腐蚀老化的燃气管线及阀门，有条件时应将燃气引入口的阀门安装在住户外。

　　2没有燃气的老旧小区，有条件的可以增设天然气管道系统。

　　4.7人防工程整治

　　4.7.1人防工程整治重点是恢复其原设计防护功能。

　　4.7.2人防工程整治，不降低人防工程防护能力和影响其防空效能。改造方案、图纸依据《人民防空地下室设计规范》、《中央国家人民防空工程维护管理标准》确定，并经中央国家机关人民防空办公室审核批准后实施。

　　4.7.3清除人防工程内不合理使用下的分隔墙及杂物，重新粉刷内墙，达到内部环境整治。

　　4.7.4对人防地下室的主题结构、通道及口部进行检查，对发现的结构构件的裂缝、沉陷及结构表面的侵蚀、风化、疏松、脱落、掉角等损坏，应进行修补。修补钢筋混凝土结构时，应采用不低于原结构混凝土强度等级的微膨胀混凝土；封堵影响人防工程防护密闭性能的孔洞，达到结构完好；出入口、进排风竖井、扩散室无堵塞、无障碍、无杂物，口部管理用房、防倒塌棚架完好；治理渗漏水，达到人防工程内无渗漏、地面无积水，无倒灌隐患。

　　4.7.5维修维护防护设备。防护门、防护密闭门、密闭门、挡窗板、封堵构件、悬板活门和排气活门等安装符合原设计要求；人

　　11防门标识规范；各防护设备完好无缺，密闭性能符合要求，防护设备配置的胶条完好，金属件油漆曾完好、无锈蚀，启闭灵活轻便，各种零部件完整无缺，保持清洁。

　　4.7.6维修维护给排水系统。人防水箱安装到位或按平战转换要求购置到位，给排水设备齐全、运转良好；管道畅通，油漆层完好、阀门启闭灵活、配件齐全、无锈蚀；消防栓及喷水灭火系统工作正常处于完好状态；卫生设备清洁，无破损；排水构筑物（污水集水池、防爆化粪池、排水防爆波井）畅通、无渗漏、无沉积物。

　　4.7.维修维护通风系统。进排风机运转正常，配件齐全；滤毒罐安装到位；通风管道、密闭阀门等无锈蚀、无变形、无缺损，连接紧密不透风，密闭阀、自动排气阀启闭灵活、关闭严密；测压安装到位，无缺失，与测压管连接可靠；设备保持整洁、干燥。外壳及各种配件漆面良好、无锈蚀，各种橡胶件无老化；除湿设备工作正常，效果良好。

　　4.7.维修维护电气系统。配电箱（柜）安装应符合规范要求，更换老化的电气线路，容量满足使用要求；电气元件工作正常，性能良好；照明设备固定牢固无松动、清洁，工程内无任意接线用电，应急照明设备数量充足，性能良好；火灾报警系统处于完好状态；通风信号显示设备完好，工作正常。

　　4.7.老旧小区整治中，因改建、翻建、扩建需要拆除或新建人防工程的，并按照《中央国家机关人民防空工程建设和拆除暂行

　　12办法》办理相关审核报批手续。拆除的应当按照不低于拆除面积和抗力级别的标准补建人防工程，下降的应符合人防工程建设规划标准。

　　4.7.1对于工程质量低劣，自己威胁地面建筑和交通安全，且加固改造困难；工程渗漏水严重，坍塌危险，没有使用价值；由于地质条件差，工程基础下沉，结构断裂、变形，已无法使用需要报废的人防工程，应按照《中央国家机关人民防空工程建设和拆除暂行办法》办理审核报批手续，经中央国家机关人防办审核同意后方可报废。

　　4.8地下空间整治

　　4.8.1建筑

　　1清理疏散通道现杂物，恢复原有通道宽度。

　　2内部装修设计应根据功能需要，并按适用、经济、美观的原则确定。

　　3地下工程的排水管沟、地漏、出入口、窗井、风井等，应采取防倒灌措施；寒冷及严寒地区的排水沟应采取防冻措施。

　　4.8.2结构

　　1对发现的结构构件的裂缝、沉陷及结构表面的侵蚀、风化、疏松、脱落、掉角等损坏，应进行修补。修补钢筋混凝土结构时，应采用不低于原结构混凝土强度等级的微膨胀混凝土。

　　2对锈蚀变形严重的难以修复的钢结构构件可拆除并更换

　　13新的构件。

　　4.8.3给排水

　　1检查更新老旧给水排水管道及污水提升设备，采取相关措施满足现行规范要求，防止雨水倒灌。

　　2根据小区实际情况，充分考虑遮挡、屋顶面积等因素，酌情考虑太阳能利用。

　　3在室外有条件的情况下，根据小区的自身情况设置雨水利用装置。

　　3消防系统应参照相关消防规范及北京市地方标准《简易自动喷水灭火系统设计规程》DBJ01-617的有关规定执行。

　　4.8.4电气

　　1平时为汽车库地下人防，汽车出入通道、人员疏散通道、设备用房、值班室应设置应急照明，应急照明电源连续供电时间不少于30分钟。

　　2测量车库照度，基本满足车道75lx,停车位50lx。

　　3人防出入口应设置符合国家标准的灯光疏散指示标志和应急照明设施。

　　4疏散指示标志应设置在疏散通道、楼梯间及拐角处的墙面上，并不高于室内地坪1m；安全出口标志灯应设置在安全出口上部的顶棚下或墙面上距门上方300mm。

　　5对于平时为汽车库的地下人防，根据暖通、给排水专业条件，对需要进行消防联动的水泵、防烟和排烟风机等设备进行消

　　14防联动设计。

　　6对需要进行安全防范的区域，可增设安防摄像头等设备，进行监控。

　　4.8.5采暖通风与空调

　　1采暖

　　1）

　　地下室需要单独管理的区域，应独立设置采暖环路。

　　2）

　　有集中供暖的建筑，设置在地下的水泵房及其它用水设备机房，在非工作或中断使用的时间内，室内温度必须保持在0℃以上，而利用蓄热不能满足要求时，应按5℃设置值班采暖。

　　2通风

　　1）

　　对于地下原有的通风设施进行检查，对设施老化的通风设备、阀门及管道进行拆除。更换的风管、风机按照现行的相关规范执行。

　　2）地下车库的改造，当自然通风满足不了通风要求时应设置机械通风，其通风系统与其他功能房间宜分别设置。停车库机械通风的排风量应按《北京市建筑设计技术细则》设备专业的规定计算。

　　3）

　　当新增洗浴间及水泵房、热力机房、中水处理机房等设备间时，应设置机械通风系统；地下的卫生间应具备自然通风条件或设备机械排风装置，并在门的下部设有效截面不小于0.02㎡的固定百叶，或距地面留出不小于3cm的缝隙。

　　153空调

　　设置在地下室的网络机房、电话机房、变配电间等电气设备用房，当机械通风满足不了室内温度要求时，可设置空调系统降温。

　　165基础设施

　　5.1热计量

　　5.1.1一般规定

　　老旧小区的热计量改造宜以热源或热力站为单元，整体成片实施改造。在室内温度达到标准的前提下，应保证热源端实现预定的节能目标。室内供热系统热计量改造应包括建筑物热力入口改造和分户供热计量和室温调控的改造。

　　5.1.2建筑物热力入口的改造

　　可参照《北京市既有居住建筑供热计量改造技术要求》【2012】516号执行。

　　1原则上应立足于建筑物原有的热力入口进行改造，条件具备的建筑物宜将热力入口设置在地下室或楼梯间；只能将热力入口设置在管沟内时，应对管井进行防水设计；井内设备安装空间不够的，应进行扩井改造。

　　2热力入口改造，应安装楼栋热量表、水力平衡装置、过滤器和关闭阀等设备。对于可能出现的供回水流向判断失误、设备堵塞等情况，应预先考虑相应措施以便系统上水后能进行调整、维修和更换设备。

　　3应以楼栋为对象设置热量表，并以此作为热量结算点。当一个楼栋设置一个以上热力入口时，应以各热力入口热量表的累加值作为热量结算值。

　　14楼栋热量表应选用超声波或电磁式热量表，应综合考虑管径、供水流量、压力损失等因素进行选型。

　　5.1.3分户供热计量和室温调控改造

　　1按照国务院办公厅以国家发展改革委、住房城乡建设部《绿色建筑行动方案》国办发【2013】1号中的规定：“对于实行分户计量有难度的，采用按小区或楼宇供热量计量收费。”

　　2室内垂直单管顺流式系统应改为垂直双管系统或垂直单管跨越式系统，不宜将室内原垂直单管系统改为按户分环路系统。

　　3有条件实施分户供热计量和室温调控的老旧小区，可参照《北京市既有居住建筑供热计量改造技术要求》【2012】516号执行。

　　5.2小区市政管网

　　5.2.1室外小区采暖管线

　　1小区供热的供回水温度、热网的敷设和保温应符合《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ26和《居住建筑节能设计标准》DB11/687的有关要求。

　　2集中供热时，建筑的热力入口应安装水力平衡装置，且优先选用静态水力平衡阀。是否选用自力式压差控制阀应通过计算热力入口压差变化幅度确定，不得选用自力式流量控制阀。

　　3改造的供热管网应进行水力平衡计算，同时根据水力计算结果校核水泵运行的工况，满足系统调节需求。

　　15.2.3自来水等供水管线和设施设备改造

　　1地下管道陈旧并有不同程度的腐蚀和结垢，造成水质差、供水不足、跑漏严重的老旧小区，应按现行规范对小区地下给水管道及及附属设施（水表井、地下消火栓、阀门井、水泵接合器等）进行更换，改造后的管网应满足生活及消防用水的使用要求。

　　2室外给水管道应采用塑料给水管、有衬里的铸铁管或经可靠防腐处理的钢管，严禁小区自备井水源供水管道与市政给水管道直接连接。

　　3应按用途及管理要求设置计量装置。如景观、绿化、设备用房等处应单独计量。

　　4当老旧小区长期供水压力不足时，应根据市政给水管网供水条件分析压力不足原因，合理确定供水方案。

　　5.2.4污水、雨水等排水管线和设施设备改造

　　1应对老旧小区室外地下排水管道及雨水管道等进行彻查及检测，掌握与周边建筑排水衔接及市政接口条件。

　　2因建设标准低、使用时间长导致堵塞破损的排水管道、雨水管道线及附属设施，按现行规范更换，以达到日常使用及运行要求。

　　3对有渗漏损坏情况的化粪池应进行维修或更换。化粪池的位置应便于机动车清掏，并不得影响现有建筑基础安全；营业餐厅的含油污水应经室外地下隔油池后方可排入污水管道。

　　4当小区处于低洼地段，雨水污水排水不畅出现倒灌或排出

　　1管管道标高低于市政接口标高时，应设置提升装置。

　　5小区内雨水口的设置应根据雨水回渗利用、园林绿化、景观的要求合理布置。

　　5.2.5消防水源、管线和设施设备改造

　　1应检查修缮小区公共部分原有的消防设施，并保证其完好、有效。

　　2小区公共部分未设置消防设施的，应按照《建筑设计防火规范》GB50016、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045等有关消防技术规定增设相应的消防设施。

　　3原有消防水源不符合消防要求的，应通过改造使其满足国家规范要求。

　　5.3供热热源和管网节能

　　5.3.1热源及供热管网热平衡改造，包括供热系统节能改造和供热系统计量与能耗监测改造，可按照《北京市既有居住建筑供热计量改造技术要求》、《北京市供热计量应用技术导则》执行。

　　5.3.2热源或热力站改造时，应在热力出口（一级网、二级网供水侧）安装热量计量装置。同时必须安装供热量自动调节控制装置。

　　5.3.3根据小区供热系统的实际运行情况，对原循环水泵进行校核计算，确定是否需要更换水泵，以满足建筑物入口的资用压差和系统调节特性的要求。

　　25.3.4热源和换热站改造需增设或完善必要的水处理装置（软化与除氧），应保证系统的水质满足现行国家标准《低压锅炉水质标准》GB1576的要求，控制水质和系统补水水质溶解氧≤0.1mg/L。

　　5.3.5老旧小区的室外管网节能改造时，应对室外供热管网及其保温质量进行检查和检修，及时更换损坏的管道、阀门及保温等部件。

　　5.3.6小区供热的供回水温度，热网的敷设和保温应符合《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ26和《居住建筑节能设计标准》DB11/687的有关要求。

　　5.3.7室外管网改造时，应进行严格的水力平衡计算，各并联环路之间的压力损失差值不应大于15%。当室外管网的水力平衡计算不能满足要求时，应采取水力平衡措施。当设置平衡阀时，应满足《北京市供热计量应用技术导则》【2010】115号的相关规定。

　　5.4电气管线

　　5.4.1规整线缆

　　小区内架空线路应结合小区建设等道路改造工程，实施架空线路入地，实现电缆供电。

　　5.4.2应根据《住宅建筑电气设计规范》

　　JGJ242中对室外布线进行改造。

　　1当室外架空线埋地时，沿同一路径敷设的室外电缆少于或

　　21等于6根时，宜采用铠装电缆直接埋地敷设，宜埋于冻土层下。当同一路径电缆为7～12根时宜采用电缆排管敷设方式。当同一路径电缆为13～18根时宜采用电缆沟敷设方式。

　　2电缆与建筑平行敷设时，应埋于建筑物散水坡外，电缆进出住宅建筑时应避开人行出入口，所穿保护管应在住宅建筑散水坡外，且距离不应小于200mm；管口应实施阻水堵塞，并宜在距建筑外墙3～5m处设电缆井。

　　3各类地下管线之间的最小水平距离和交叉净距应符合表5.4.2和表5.4.3中相关标准。

　　表5.4.2各类地下管线之间最小水平净距离（m）

　　管线名称

　　电力电缆

　　弱电管道

　　给水管

　　D1D20.50.51.01.5D3排水管

　　0.51.0燃气管

　　P1P2热力管

　　2.01.0电力电缆

　　0.250.5弱电管道

　　0.50.51.01.51.02.注：D为给水管直径，D1≤300mm,300mm＜D2≤500mm,D3＞500mm。

　　P为燃气压力，P1≤300kPa,300kPa＜P2≤800mm。

　　表5.4.3各类地下管线之间最小交叉距离（m）

　　管线名称

　　电力电缆

　　弱电管道

　　给水管

　　排水管

　　燃气管

　　热力管

　　0.500.150.500.150.500.300.500.25电力电缆

　　0.500.50弱电管道

　　0.500.255.4.3电力排管一般选用海泡石纤维水泥管、玻璃钢管或硬质PVC管，过街管一般采用涂塑钢管或玻璃钢管。

　　225.4.4实施架空线路入地工程后电缆线路中的地面上或墙上低压Л接箱应绝缘化，一般选用刀熔开关，回路数不宜超过4路。有景观要求的地区可采用地下低压电缆分支箱。

　　5.4.5通信排管一般应选用多孔管或预制混凝土标准块。

　　5.4.6小区低压电缆当需要更换时应选用阻燃铜芯交联聚乙烯绝缘电缆。

　　5.5电力增容及配电室更新

　　5.5.1根据现有生活状况重新核算小区总用电量，确定用电负荷。

　　5.5.2当计算容量大于已安装容量时，结合小区景观的改造情况，并应与供电局沟通，经供电局审批通过后，确定是否增加箱式变压器。

　　5.5.3若由于负荷增长，配电室变压器容量不满足要求，为缩小低压供电半径，在取得供电局及用地许可的情况下，可采取住宅区内分装小型化箱变的供电方式。

　　5.5.5当需要增容时，应与供电局沟通，确定变压器设置在室内或室外，若设置在室外，则需考虑对景观效果的影响。

　　5.5.6低压馈出应选用具有剩余电流保护功能的断路器。

　　5.6用电设施节能

　　5.6.1供配电系统节能

　　1在改造方案阶段，应制定合理的供配电系统增容方案，尽

　　23量设置在变配电所和配电间局域用电负荷中心的位置，减少线路损耗，宜采用节能技术和节能设备，以便最大化的节约能源。

　　2小区变配电室采用分相无功自动补偿装置，并通过采用高次谐波抑制和治理措施减少电气污染和电力系统的无功损耗。

　　5.6.2照明节能

　　1对于照明系统的节能改造应根据照明部位的自然环境条件，结合天然采光与人工照明的灯光布置形式，合理选择照明控制模式。在经济条件许可的情况下，宜设置智能照明控制系统。在照度指标的选择上应根据各房间和场合的使用功能来选择合适的照度，宜采用一般照明和局部照明结合的方式进一步减少能源浪费。

　　2宜选用高效照明光源、高效灯具及其节能附件，在保证适当照明水平及照明质量的情况下进一步降低能耗。

　　3居住小区的道路照明可采用时间继电器定时开关控制、灵活分组切换控制等控制方式。室外广告应采用LED光源，并不应对居民生活造成影响。

　　5.6.3电气设备节能

　　1干式变压器的选择应满足节能效限定值和目标能效限定值，通过经济比较，考虑选用低损耗变压器。

　　2电梯改造时宜采用调频调压控制技术和微机控制技术，保证电动机输出功率与实际荷载保持最佳匹配以达到节电运行的目的。

　　245.6.4计量与智能化

　　对于照明、电梯、空调、给排水等系统的用电能耗宜采取分区、分项计量的方式。计量装置应集中设置在电气小间或公共区等场所，根据改造工程的不同，也可采用卡式表具或远程抄表系统。

　　5.7供水节能设施

　　5.7.1室内水压不足的建筑，应优先采用管网叠压供水或变频调速供水装置加压供水，以达到卫生节能节水的目的。在采用前应经供水行政主管等部门同意。

　　5.7.2园林绿化应采用高效节水的喷灌或微灌方式。

　　5.7.3小区供水设备应优先采用管网叠压供水或变频调速供水装置加压供水，以达到卫生节能节水的目的。

　　256公共服务设施

　　6.1室外道路、绿化、景观照明设施

　　6.1.1道路、广场等硬质铺装地面应采用透水铺装。

　　6.1.2绿化

　　1居住绿地可参照《北京市园林绿化局关于做好北京市老旧小区综合整治绿化美化工作的意见》京绿城发【2012】4号的要求。建设应以植物造景为主。根据住宅区内外的环境特征、绿地条件、居民的实际需求，按照适地适树的原则进行植物规划。

　　2加强古树、大树及名贵树种的保护，对缺损树木进行补植，对严重影响居住采光、通风、安全的树木，应按照有关技术规范及时组织修剪。

　　3绿地灌溉应采用节水灌溉技术，如喷灌或滴灌系统等。

　　4应将现有绿地改造成下凹绿地，可采取设置渗水井、渗水管等设施，增加雨水入渗。

　　5充分利用场地空间，实施见缝插绿，有条件的可实施垂直绿化。

　　6小区绿地、广场绿地，应采用下凹绿地；小区内路面应高于绿地，当路面设置立道牙时应采取将雨水引入绿地的措施。

　　266.1.3景观照明

　　1室外照明供电宜采用局部TT系统，照明回路应设剩余电流动作保护装置，并宜在每个灯杆处设置单独的短路保护装置。金属灯杆部分均应可靠接地。

　　2室外照明宜采用节能型LED光源。

　　3室外灯具设置

　　1）

　　庭院灯：灯的高度可按0.6（单道布灯时）～1.2B(双道对称布灯时)选取（B为马路宽度），但不宜高过3.5m。庭院灯杆间距可为15～25m。

　　2）

　　草坪灯的间距易为3.5～5.0H（H为草坪灯距地安装高度）。

　　3）

　　路灯高度应根据灯具布置方式，路面有效宽度、灯具配光以及光源功率等来确定。

　　6.2无障碍设计

　　6.2.1公共区域

　　1居住区道路，包括居住区路、小区路、组团路、宅间小路、人行道，应满足无碍设计要求。

　　2居住绿地内进行无障碍设计的范围及建筑物类型包括：出入口、游步道、休憩设施、儿童游乐场、休闲广场、健身运动场、公共厕所等。

　　3公共区域的主要出入口应设置为无障碍出入口；有3个以

　　2上出入口时，无障碍出入口不应少于2个。

　　4基地地坪坡度不大于5%的居住区，居住绿地应满足无障碍要求，地坪坡度大于5%的居住区，应至少设置一个满足无障碍要求的居住绿地。

　　5满足无障碍要求的居住绿地，宜靠近设有无障碍住房和宿舍的居住建筑设置，并通过无障碍通道到达。

　　6居住绿地内的游步道应为无障碍通道，轮椅园路纵坡不应大于4%；轮椅专用道不应大于8%。

　　7居住绿地内的游步道及园林建筑、园林小品如亭、廊、花架等休憩设施不宜设置高于450mm的台明或台阶；必须设置时，应同时设置轮椅坡道并在休憩设施入口处设提示盲道。

　　8绿地及广场设置休息座椅时，应留有轮椅停留空间。

　　6.2.2未做无障碍设计的住宅，其出入口应增设供轮椅通行的坡道。

　　6.3信报箱

　　6.3.1对于未安装信报箱的住宅楼房进行信报箱补建，对老式信报箱（包括一口箱）进行更新。使住宅楼房信报箱满足“一户一箱”。

　　6.3.2更新补报住宅楼房信报箱的标准，应执行中华人民共和国国家标准GBT24295和北京市地方标准《住宅区及住宅楼房邮政信报箱》DBJT11-609的有关规定。

　　26.3.3楼房信报箱分类

　　1按格口数分为单口信报箱（只有单一各口单元）和多口信报箱（设有多个格口单元）。

　　2按安装方式分为嵌入式信报箱（安装后部分嵌入墙体内）、挂墙式信报箱（安装后整体悬挂在墙体外）和落地式信报箱（固定于地面上）。

　　6.4停车位

　　6.4.1机动车停车位不低于0.3个车位/户，尽可能满足小区实际停车需求；非机动车停车位不低于1～2个车位/户

　　6.4.2根据小区实际情况，设置自行车停车位，自行车棚等非机动车停车设施。

　　6.4.3根据小区实际情况，补建机动车停车位有条件补建机动车停车位。

　　6.5便民设施

　　6.5.1根据小区的实际情况，增建售菜网点、科普橱窗、健身器械。

　　6.5.2根据小区实际情况新建或改造公共卫生间，并满足以下要求：

　　1公共卫生间服务范围内应有明显的指示牌。

　　2公共卫生间照度不足时应增加人工照明。

　　3公共卫生间应采用节水器具。

　　24公共卫生间应设置机械排风装置。

　　5公共厕所墙面应采用便于清洗的材料。地面应采用防滑材料铺设。

　　6.6通信设施设备

　　6.6.1小区通信设施设备改造应符合《住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程设计规范》GB

　　50846和《住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程施工及验收规范》GB50847的要求。

　　6.6.2老旧小区光纤网络成片改造，宜满足3G和WLAN网络覆盖，以提升宽带接入能力和城域网传输交换能力。实现家庭宽带接入能力超过百兆，社区宽带接入能力达到千兆。

　　6.6.3各单元楼内增设弱电转换箱，可根据实际改造情况安装在单元楼内，或安装在室外墙上，设置在室外的弱电箱应为防水式弱电箱。

　　6.7安防设施

　　6.7.1小区安防设施的改造参照北京市公安局，北京市财政局《关于在2012年老旧小区综合整治工作中加强小区安防设施设备改造的通知》京公人管字[2012]326号及《北京市小区视频监控系统建设标准》的相关规定。

　　6.7.2小区应实行封闭式管理，主要出入口宜安装抬杆或电动伸缩门。

　　6.7.3小区应安装视频监控系统，在小区主要出入口、小区周界、3重要通道、公共设施、车辆集中停放区域设置监控探头。视频监控系统接入物业值班室、街道综治维稳中心或派出所三级平台，监控录像保存期限不少于30天。

　　6.7.4小区道路应安装路灯，根据道路和环境的特点及照明要求，选择常规照明方式或高杆照明方式，保证夜间有足够的照明，照度标准可参见表6.7.4。

　　表6.7.4道路夜间照度标准

　　道路类型

　　居住小区道路交口处

　　居住区主干道路

　　居住区支干道路

　　居住区景观内小道

　　平均照度标准（lx）

　　≥15≥1≥7.5≥56.7.5楼栋单元门应安装门禁系统。

　　1门禁系统应具备对讲功能，为访客和主人之间提供双向通话，并由主人遥控防盗门的开启。信号接入物业管理中心。可选用可视对讲系统，可视对讲系统应保证夜间来访者图像显示质量达到验收标准。门口机宜具备密码开锁功能。

　　2设有物业管理的小区可选用联网型可视对讲系统，可具备向物业管理中心进行紧急报警功能。

　　3室内机可选用具有防盗、燃气泄露等报警功能的可视对讲户内机。

　　317小区环境整治

　　7.1垃圾分类收集

　　7.1.1清理小区内垃圾，根据不同用途可分为：可回收垃圾、厨余垃圾、有害垃圾及其他垃圾四类。

　　7.1.2用户垃圾可分为可回收垃圾、不可回收垃圾和厨余垃圾三类。楼外公共区域垃圾可分为可回收垃圾和不可回收垃圾两类。并根据小区实际情况设置垃圾桶。

　　7.1.3对于原有楼内的垃圾道进行拆除。

　　7.1.4垃圾处理站采用地面冲洗的办法进行清理。

　　7.2违章建筑

　　7.2.1对私搭乱建的违章建筑进行拆除。

　　7.2.2对改变房屋使用功能、危及房屋安全的应恢复原状。

　　7.3户外广告

　　7.3.1户外广告设施应当遵守相关法律、法规的规定。积极与城管部门协调配合，治理户外广告。

　　7.3.2户外广告设施的布置形式应与街景协调，并保持完好、整齐、美观，不应妨碍道路交通安全与畅通。

　　7.3.3道路上的户外广告设施严禁遮挡交通标识，不应使用与交通设施易混淆的色彩。

　　328绿色化整治

　　8.1太阳能应用

　　8.1.1可设置太阳能热水系统。具体执行《北京市太阳能热水系统建筑应用管理办法》，并满足《民用建筑太阳能热水系统应用技术规程》DB11/T461要求，使太阳能热水系统安全可靠，性能稳定。

　　8.1.2集中式太阳能热水系统的辅助热源应当选用城市热网、燃气或居民低谷电。当必须采用普通电能作为辅助热源时，宜采用分散辅助热源形式。

　　8.1.3太阳能集热器的位置应与建筑立面及屋顶防改造同时考虑。在阳台安装分散式太阳能热水系统时，应取得注册结构工程师签字的安全承载确认书。

　　8.1.4投资额在30万元以上或建筑面积在300㎡以上的既有建筑安装太阳能热水系统的改造工程，按有关规定办理规划备案、施工图设计审查、建筑节能设计审查备案与施工许可、设备采购备案、工程质量监督、竣工验收备案手续。

　　8.2室外雨水工程

　　8.2.1小区雨水利用应优先采用加强雨水入渗的措施，可结合小区用地及绿化等情况，设置雨水调蓄或回收利用系统。雨水利用系统设计应满足《建筑与小区雨水利用工程技术规范》GB504033的规定，参照执行《新建建设工程雨水控制与利用技术要点》（暂行）。

　　8.2.2楼内设内排雨水立管的建筑，宜将雨水排出管道断接，消能后排放至首层室外散水，经绿地入渗。不宜将屋面雨水直接排入小区市政雨水管道。

　　8.3中水系统

　　8.3.1有市政再生水或小区条件允许的情况下，可使用市政中水供楼内冲厕及绿化用水。系统应满足《建筑中水设计规范》GB50336的要求，并切实采取安全措施防止中水水源的误接，误用，误饮。

　　8.3.2设置中水系统的小区，绿化园林应采用中水进行灌溉；景观用水应采用中水、雨水等非传统水源。

　　34

篇二：在京中央企业老旧小区综合整治工作方案

　　

　　2020年老旧小区综合整治工作方案

　　按照市委市政府工作部署，老旧小区综合整治已纳入北京市重点工程。

　　为扎

　　实做好2020年老旧小区综合整治工作，特制定如下工作方案：

　　一、明确工作目标，确保取得实效

　　（一）全市实现80个老旧小区综合整治项目开工，完成50个老旧小区综合整

　　治项目，完成固定资产投资12.8亿元。

　　匚）全面开展老旧小区摸底调查，基本建成老旧小区数据库。广泛开展群众

　　工作，形成整治项目储备库。条件成熟一批确认一批，滚动确认

　　目。

　　2020年整治项

　　（三）

　　加强制度机制建设，健全完善老旧小区综合整治工作统筹协调、项目生

　　成、整治资金合理共担、社会资本参与、金融支持、群众共建、整治项目推进、存量资源整合利用、支持中央国家机关等政策机制。

　　（四）

　　积极探索老旧小区综合整治后长效管理机制。不断提升业委会和物业管

　　理委员会的组建率、物业管理的覆盖率、党组织工作的覆盖率，抓出一批物业管

　　理水平显著提升的典型，初步形成老旧小区长效管理工作制度。

　　（五）试点探索社会力量参与后期管理模式，推广劲松模式，总结其他项目经

　　验，形成多种可复制、可推广的管理经验和模式。

　　二、细化工作任务，落实属地责任

　　（一）做好前期准备工作

　　1?建立数据库。各区要进一步梳理辖区内2000年之前建成的老旧小区现状，初步建立老旧小区综合整治数据库。

　　2?成立业主组织。各区要通过党建引领，在前期工作中完成业主委员会或者

　　物业管理委员会等业主组织组建。

　　3?全面开展群众工作。各区街道办事处（乡镇政府）发动业主（或业主组织），征集改造整治诉求，结合“六治七补三规范”，初步拟定整治内容菜单，形成项

　　目储备库。

　　4?明确实施主体。对纳入储备库的项目，由各区政府明确项目投资主体和实

　　施主体。鼓励具有规划设计、改造施工、物业管理和后期运营能力的企业作为项

　　目投资和实施主体。

　　5.

　　确认项目。各区要结合实际，在开展财政可承受能力评估的基础上，确定

　　年度老旧小区综合整治项目，报市老旧小区综合整治联席会审议确认，市老旧小

　　区综合整治联席会审议确认后下发项目确认文件。

　　2020年中央国家机关确认项

　　目，同步纳入各区老旧小区综合整治计划范围。

　　6.

　　加强项目规划设计。各区政府要组织实施主体结合居民诉求开展规划设计，设计方案应当经责任规划师审查，并在小区内公示。

　　7?引入物业服务企业。居民同意物业服务标准、收费标准，并签订物业服务

　　协议的，综合整治项目方可实施。支持物业服务企业全程参与整治过程。

　　8?落实原产权单位责任。协调落实原产权单位房屋共用设施设备修缮、发动

　　群众、归集住宅专项维修资金等方面的主体责任。

　　（二）

　　抓好实施过程管理

　　1?搭建改造议事平台。街道办事处（乡镇政府）搭建居委会、原产权单位、实

　　施主体、施工单位、业主组织参与的议事平台，落实施工现场居民接待场所和接

　　待人员，及时回应居民诉求。

　　2?落实治理类内容。改造类内容实施前，街道办事处统筹协调完成拆除违法

　　建设、地桩地锁，治理开墙打洞、地下空间违规使用等工作。

　　3.

　　统筹实施管线改造。实施主体组织施工总包单位和专业公司编制施工计划，各施工单位按进度进场施工，服从施工总承包单位的现场管理，确保施工现场管

　　理有序。

　　4.

　　确保质量安全和文明施工。实施主体落实质量安全主体责任和文明施工要

　　求，各区和属地街道办事处（乡镇政府）加大抽查力度，严肃查处违法违规行为。

　　（三）

　　建立长效管理机制

　　1.实施物业管理。改造工程竣工验收完成后，实施主体向物业服务企业移交

　　施工有关资料，物业服务企业应当及时有效开展物业服务，并按照物业服务协议

　　的约定，收取物业费。

　　2?抓好自选类内容后期运营。加装电梯、补建停车设施、配建服务设施等自

　　选类内容完成后，企业做好后期运营。

　　3?健全住宅专项维修资金。综合整治完成后，同步建立住宅专项维修资金。

　　住宅专项维修资金建立前，房屋修缮责任由原产权单位承担。

　　街道办事处对物业管理和后期运营做好监督工作，确保小区物业服务有序。

　　三、健全工作机制，破解政策难题

　　（一）

　　健全统筹协调机制

　　在充分发挥市老旧小区综合整治联席会作用的基础上，健全统筹协调机制，快速解决老旧小区综合整治工作中遇到的重点难点问题，目顺利实施。

　　推广先进经验，推动项

　　牵头单位：市住房城乡建设委

　　责任单位：市发展改革委、市财政局、市规划自然资源委

　　（二）

　　完善项目生成机制

　　研究相关措施，赋权街道，实现老旧小区综合整治工作有序组织、有力推进；

　　市区街道联动，确保项目自下而上申报；项目参与各方加强沟通，改造方案应紧

　　扣居民诉求。

　　牵头单位：市住房城乡建设委

　　责任单位：各区政府

　　（二）完善整治资金共担机制

　　市财政局指导各区落实《关于老旧小区综合整治市区财政补助政策的函》（京

　　财经二〔2019〕204号）的要求，明确政府、个人和企业的出资边界，基础类以

　　政府投入为主，自选类采用居民付费、社会投资的方式实施；指导各区开展财政

　　承受能力评估工作。

　　牵头单位：市财政局、市发展改革委、市住房城乡建设委、市城市管理委

　　责任单位：各区政府

　　（四）

　　试点社会资本参与机制

　　推广劲松模式，出台相关指导意见，开展试点工作。研究探索社会资本参与

　　老旧小区综合整治的定位、参与方式和投资回报方式。鼓励具备投资、规划设计、改造施工、运营服务能力的民营企业作为投资、实施和运营主体。鼓励市属国有

　　企业参与老旧小区综合整治，总结“首开经验”。

　　牵头单位：市住房城乡建设委、市国资委、市发展改革委、市财政局、市规

　　划自然资源委、市城市管理委

　　责任单位：各区政府

　　（五）

　　健全金融支持机制

　　出台金融机构支持老旧小区综合整治的相关措施，在经营权质押、贷款利率、担保费率等方面提供支持。

　　牵头单位：市金融局

　　责任单位：市发展改革委、市财政局、市住房城乡建设委

　　（六）

　　完善群众参与机制

　　落实《关于加强新时代街道工作的意见》，发挥街道办事处（乡镇政府）作用,健全业主组织，开展好以“六治七补三规范”为主要内容的老旧小区综合整治工

　　作，努力实现

　　老旧小区的共建、共治、共享。

　　牵头单位：市住房城乡建设委、市民政局

　　责任单位：各区政府

　　（七）

　　试点存量资源整合利用机制

　　研究相关措施，破解小区现有服务设施产权多元化，导致使用统筹难的问题。

　　探索“不求所有、但求民用”，在区级层面试点小区多产权配套设施在统一平台

　　上实现精细化利用，最大限度满足居民需求。

　　牵头单位：市规划自然资源委、市住房城乡建设委、市发展改革委、市城市

　　管理委

　　责任单位：各区政府

　　（八）

　　试点增建公共服务设施机制

　　对存量资源整合利用后仍不能满足居民需求的小区，研究出台增建公共服务

　　设施的支持政策措施，在适度放宽规划指标、新建设施所有权和使用权分离、所

　　有权容缺容错办理等方面给予支持。

　　牵头单位：市规划自然资源委、市发展改革委

　　责任单位：市住房城乡建设委、市财政局、市城市管理委

　　（九）

　　试点专业管线改造简化立项和后补助机制

　　按照市委市政府的指示要求，为加大老旧小区综合整治和管线改造统筹实施

　　力度，探索纳入全市老旧小区综合整治计划项目，根据专业管线改造需求加快完

　　成发改委立项，发改部门及时对管线改造进行补助，改造后交专业公司统一管理

　　的机制。

　　牵头单位：市发展改革委、市住房城乡建设委、市城市管理委、市水务局

　　责任单位：各区政府

　　（十）试点危楼和简易楼拆除重建工作机制

　　对存在安全隐患的以不成套公有住房为主的简易住宅楼，以及经鉴定没有加

　　固价值的危旧楼房，出台拆除重建试点工作指导意见，进一步明确规划条件、个

　　人和政府出资原则、增加面积和套数的处理方式等内容。

　　牵头单位：市住房城乡建设委

　　责任单位：市规划自然资源委、市发展改革委、市财政局、市国资委

　　（十一）改革工程招标机制

　　出台相关指导意见，明确各区可以按照标段或街区对辖区内老旧小区综合整

　　治项目实施打包招标；鼓励在老旧小区综合整治中实施工程总承包。

　　牵头单位：市住房城乡建设委

　　责任单位：市规划自然资源委、市发展改革委

　　（十二）完善物业管理长效机制

　　结合物业管理条例立法，强化党建引领作用，加大对改造完成项目物业管理

　　长效机

　　制建设工作指导，将已确认项目纳入物业管理试点，发挥街道基层组织联

　　系群众纽带作用，加强宣传动员，健全业主组织，进一步加强老旧小区长效管理

　　机制建设。

　　牵头单位：市住房城乡建设委、市民政局

　　责任单位：各区政府

　　（十三）健全“非经资产”、“三供一业”物业管理机制

　　统筹开展非经资产老旧小区综合整治工作，将改造与引入物业管理同步实施;结合物业管理试点工作，完善政策措施，明确产权单位的主体责任，研究特定情

　　形下非经资产所属产权单位的退出机制。有序推进“非经资产”区物业“三供一业”小

　　管理，引导居民树立物业服务意识，逐步实现专业化、市场化物业管理，并在党建引领下建立长效管理机制等工作。

　　牵头单位：市国资委、市住房城乡建设委

　　责任单位：各区政府及市级平台

　　（十四）健全住宅专项维修资金归集、补建和续筹机制

　　结合专项维修资金改革，出台归集、补建、续筹住宅专项维修资金具体办法，建立健全改造后的老旧小区住宅专项维修资金管理制度。

　　牵头单位：市住房资金管理中心、市住房城乡建设委

　　责任单位：各区政府

　　（十五）完善支持中央国家机关老旧小区综合整治机制

　　出台《北京市支持老旧小区综合整治工作手册》，进一步细化支持中央国家

　　机关老旧小区综合整治的具体措施。

　　市有关部门积极与国管局对接，成立中央国

　　家机关老旧小区综合整治工作专班，落实市区两级服务职能。

　　四、加强组织领导，切实抓好落实

　　（一）纳入市级专班

　　在充分发挥原市老旧小区综合整治联席会作用的基础上，将老旧小区综合整

　　治工作纳入全市街道工作和“吹哨报到”改革工作专班，在专班的统筹下开展工

　　作。全市共性重点难点问题及时提请专班召开现场会和点评会研究解决；

　　工作中

　　发现的好经验、好做法及时通过专班报送市领导，并发送各单位学习、交流、借

　　鉴。

　　匚）落实部门职责

　　老旧小区综合整治涉及社会治理的多方面问题和实施既有小区改造的多项

　　政策突破，市区两级要用改革思维，认真研究老旧小区综合整治相关政策支持措

　　施，完善管理体制机制，明确市、区相关部门，水、电、气、热、通信等专业公

　　司和物业管理单位在老旧小区综合整治中的职责，实现政府管理和公共服务进老

　　旧小区，进一步提高老旧小区综合整治工作水平。市各有关部门职责见附件。

　　（三）

　　压实属地责任

　　各区要按照本方案和京老旧办发〔2019〕2号文件要求，将综合整治工作

　　纳入工作专班统筹推进，要制定本区2020年老旧小区综合整治工作方案，明确

　　工作目标、阶段任

　　务、组织机构和任务分工，明确已确认项目的推进实施计划；

　　要结合本区实际，发挥属地街道办事处（乡镇政府）直接面对居民、联系群众广泛、回应诉求快速的优势，用好“吹哨报到”机制，组织有关部门、单位解决老旧小

　　区综合整治具体项目实施中遇到的问题，突破性地开展创新工作。

　　（四）

　　加强督察考核

　　按照市政府重点工程有关要求，市政府绩效办会同市住房城乡建设委按月考

　　核各区整治项目进展和各牵头部门工作落实情况，纳入各区和各部门绩效管理。

　　附件：市各有关部门和各区政府老旧小区综合整治工作职责

　　附件

　　市各有关部门和各区政府老旧小区综合整治工作职责

　　市住房和城乡建设委：负责全面掌握老旧小区综合整治的推进情况；

　　协助专

　　班秘书组做好各项会议的议题安排、信息搜集报送和相关工作的督查督办；协助

　　组织召开专班秘书组会议，研究老旧小区综合整治工作中遇到的重点、难点问题，提出有关建议意见；组织制定房屋建筑抗震加固、节能改造、附属设施改造、平

　　改坡技术标准；会同市发展改革委、市财政局、市规划自然资源委、市城市管理

　　委、市金融局研究老旧小区综合整治引入社会资本的政策机制，组织开展试点；

　　会同市规划自然资源委、市发展改革委、市财政局、市城市管理委研究完善公共

　　服务设施配建机制；会同市发展改革委、市城市管理委、市水务局完善专业管线

　　改造政策机制，专业管线改造原则上采用简化立项和后补助方式实施；会同市规

　　划自然资源委、市发展改革委、市财政局、市园林绿化局完善危楼和简易楼

　　拆除

　　重建工作机制；会同市规划自然资源委、市发展改革委研究改革工程招标机制。

　　会同市住房资金管理中心研究提高房改房住宅专项维修资金缴存标准，大力推进

　　专项维修资金的补缴和续存；会同市民政局等有关部门研究进一步完善物业管理

　　长效机制；会同市财政局研究制定老旧小区实施专业化物业服务的资金支持和奖

　　励措施；运用信息化手段，建立健全老旧小区数据库，对综合整治项目进行动态

　　监督和精细化管理；会同市市场监管局、市规划自然资源委组织制定增设电梯的要求并推进加装电梯工作；负责市老旧小区综合整治联席会议办公室日常工作。

　　市发展改革委：负责做好老旧小区综合整治涉及固定资产投资项目的资金保

　　障工作；会同市住房城乡建设委、市规划自然资源委、市财政局等市有关部门研

　　究解决引入社会资本涉及的社区存量资源整合利用、新建设施所有权和使用权分

　　离、社会资本参与方式和投资回报方式、金融财税支持等方面遇到的问题；

　　牵头

　　研究老旧小区综合整治管线改造简化立项和后补助机制，配合市住房城乡建设委、市城市管理委等做好老旧小区综合整治和老旧小区管线改造统筹工作；

　　会同市住

　　房城乡建设委、市规划自然资源委等市有关部门研究完善公共服务设施配建机制；

　　会同市住房城乡建设委、市规划自然资源委、市财政局、市园林绿化局研究危楼

　　和简易住宅楼拆除重建机制；配合市住房城乡建设委、市规划自然资源委研究改

　　革工程招标机制。

　　市民政局：强化社区对老旧小区综合整治的监督，推动老旧小区物业管理纳

　　入社区治理；指导各区增建、改造老旧小区养老服务设施、无障碍设施和社区综

　　合服务设施。

　　市公安局：负责依法查处老旧小区综合整治过程中违反治安管理的行为；

　　织制定安防设施设备改造的基本要求。

　　组

　　市应急管理局：督促指导协调市有关部门和各区政府做好老旧小区整治安全

　　生产工作

　　市消防救援总队：组织制定老旧小区综合整治项目消防设施设备改造的基本

　　要求。

　　市财政局：在明晰政府、市场、业主投资边界基础上，合理确定市、区两级

　　政府资金负担比例；会同相关行业主管部门按整治计划同步确定年度综合整治市

　　级配套资金，市财政局以转移支付方式将市级资金全部安排至各区，由各区统筹

　　使用；会同市住房城乡建设委、市规划自然资源委等市有关部门研究引入社会资

　　本涉及的金融财税的具体支持措施；

　　会同市住房城乡建设委、市规划自然资源委

　　等市有关部门研究完善公共服务设施配建机制、危楼和简易楼拆除重建工作机制。

　　市规划自然资源委：负责会同市住房城乡建设委、市发展改革委等市有关部

　　门研究引入社会资本涉及的新建设施所有权和使用权分离的政策措施；

　　房城乡建设委等市有关部门研究完善公共服务设施配建机制、会同市住

　　危楼和简易楼拆除

　　重建工作机制；对综合整治工作的勘察、设计单位执行法律法规和工程建设标准

　　情况进行监督管理；对老旧小区拆除违法建设工作进行指导；

　　指导各区统筹区域

　　规划制定老旧小区综合整治改造设计方案。

　　市城市管理委：组织制定老旧小区公共区域环境整治提升的基本要求，研究

　　进一步加强小区公共区域通信架空线入地及规范梳理；协调市燃气集团、市热力

　　集团研究管线改移工作程序，简化审批手续，做好年度项目改造工作的保障；会

　　同市住房城乡建设委研究引入社会资本涉及的存量资源整合利用机制；

　　会同市住

　　房城乡建设委研究完善公共服务设施配建机制和专业管线改造机制；

　　会同规划部

　　门指导各区在有条件的小区推动增设再

　　生资源收集站点和增建公厕工作；

　　配合市

　　住房城乡建设委等部门做好老旧小区综合整治和老旧小区管线改造统筹工作。

　　市交通委：会同市有关部门指导各区推进停车设施有偿错时共享，提高停车

　　泊位利用率，缓解居住停车矛盾。

　　市水务局：研究制定老旧小区综合整治自来水、排水改造标准；明确老旧小

　　区海绵城市改造设计标准及改造资金来源；会同市发展改革委、市财政局、市住

　　房城乡建设委、市城市管理委、市排水集团研究老旧小区排水管线实现专业化管

　　理；会同市住房城乡建设委、市城市管理委做好老旧小区综合整治和老旧小区管

　　线改造统筹工作；协调市自来水集团、市排水集团做好年度项目改造工作的保障。

　　市国资委：会同市住房城乡建设委等有关部门研究市属国有企业房改房物业

　　管理体制改革工作；会同市住房城乡建设委协调市属国有企业落实老旧小区综合

　　整治相关主体责任；配合市住房城乡建设委组织做好在京中央企业产权老旧小区

　　综合整治工作。

　　市园林绿化局：组织制定老旧小区绿化改造的基本要求，对存在安全隐患、严重影响居民生活、严重影响环境质量的衰弱树木以及树冠过大、严重遮光树木

　　开展复壮和修剪。

　　市市场监管局：负责老楼加装电梯工作的报装、验收工作。

　　市金融局：负责牵头研究老旧小区综合整治的金融支持措施，在经营权质押、贷款利率等方面提供支持；指导金融机构对老旧小区综合整治提供金融支持。

　　市城管执法局：负责督促指导区城管执法部门依法查处老旧小区内违法建设。

　　市住房资金管理中心：牵头研究支持个人使用公积金承担老旧小区自选类内

　　容相关费用的措施；会同市住房城乡建设委推进改造后的老旧小区住宅专项维修

　　资金的归集、补建、续筹工作。

　　各区政府：在落实人口和建设规模双控基础上，强化规划导向，统筹推进辖

　　区内老旧小区综合整治工作；对本区老旧小区开展全面排查，摸清情况，建立台

　　账，结合小区实际和居民意愿，确定整治项目，做好项目储备，并在此基础上编

　　制年度计划；组织街道办事处（乡镇政府）建立健全政府主导、居民自治、社会力

　　量协同的小区治理体系，对业主委员会、物业管理委员会的组建和规范运行进行

　　指导和监督；组织实施主体在规划部门指导下编制改造设计方案，并在老旧小区

　　内进行公示，明确老旧小区新增建筑物功能和服务对象，保证其服务于小区居民；

　　做好老旧小区改造工程施工安全监管，加强资金审核和审计，保障质量安全、资

　　金安全；对已完成综合整治的老旧小区，区政府要组织将小区内公共区域供）

　　水、供电、供气、供热等专业管线移交相关专业公司管理维护；对简易住宅楼和

　　没有加固价值的危险房屋，可通过解危排险、拆除重建等方式进行整治

　　（排

篇三：在京中央企业老旧小区综合整治工作方案

　　

　　国务院国有资产监督管理委员会关于政协??届全国委员会第四次会议第3156号(城乡建设类136号)提案的答复?号：

　　国资提案规划[2016]3号颁布?期：2016-10-31执??期：2016-10-31时

　　效

　　性：

　　现?有效效?级别：

　　?政法规2013年9?，国家机关事务管理局等六部委联合印发《关于开展中央和国家机关?旧?区综合整治?作的通知》（国管房地〔2013〕342号，以下简称《通知》）明确，“在京中央企业的?旧?区综合整治?作由国资委牵头组织实施”。《通知》印发以来，我委按照有关要求，对在京中央企业?旧?区情况进?了调查摸底和整治项?资?测算。《通知》规定在京中央企业的?旧?区综合整治项?资?由产权单位?筹解决，中央财政给予适当补贴。经与财政部沟通，中央财政补贴需要我委进?步细化各在京中央企业?旧?区改造内容及投资额、明晰房屋产权情况、资?筹措情况等内容后再?研究确定。为此，我委拨付专款，委托中国建筑科学研究院对在京中央企业的?旧?区综合整治有关情况进?详细的调查摸底并提出?作建议。2016年6?，我委规划发展局印发了《关于进?步推动在京中央企业?旧?区综合整治?作的通知》（规划函〔2016〕106号），成?了在京中央企业?旧?区综合整治?作协调?组，部署了近期的有关?作。

　　下?步，我委将按照相关?作要求，进?步加??作?度，区别不同情况，细化?作?案，协调有关部门尽快研究出台?持政策，尽?推进中央企业在京?旧?区综合整治?作。同时要求各企业结合实际情况，组织专门?量，统筹安排资?和综合整治项?，切实将整治项?做成民??程，把实事办好。备注：本条例?效时间为：2016.10.31,截?2022年仍然有效最近更新：2021.12.03

篇四：在京中央企业老旧小区综合整治工作方案

　　

　　北京市住房和城乡建设委员会等五部门关于进一步加强老旧小区改造工程建设组织管理的意见

　　文章属性

　　【制定机关】北京市住房和城乡建设委员会,北京市发展和改革委员会,北京市规划和自然资源委员会,北京市城市管理委员会,北京市消防救援总队

　　【公布日期】2022.03.15?

　　【字

　　号】京建发〔2022〕67号

　　【施行日期】2022.03.15?

　　【效力等级】地方规范性文件

　　【时效性】现行有效

　　【主题分类】城市建设

　　正文

　　北京市住房和城乡建设委员会等五部门关于进一步加强老旧小区改造工程建设组织管理的意见

　　京建发〔2022〕67号

　　各有关单位：

　　老旧小区改造是落实以人民为中心发展理念的重要举措，是重大民生工程和重要发展工程。自推进实施老旧小区综合整治以来，北京市老旧小区面貌大幅改善，居民满意度不断提高。但同时，老旧小区改造还存在认识不到位、居民参与意识不强，前期工作不扎实、设计质量不高、施工管理较为粗放、老旧管网改造数量不高、管线改造与综合整治较难同步衔接等问题。为贯彻落实市委市政府对老旧小区综合整治工作的要求，全面落实《北京市“十四五”时期老旧小区改造规划》，增强人民群众获得感、幸福感、安全感，现就进一步加强老旧小区改造工程建设组织管理有关工作提出如下意见：

　　一、提高对老旧小区改造工作的认识

　　老旧小区改造是保障和改善民生的重要着力点，是暖民心、聚民心、得民心的民生改善综合体，是人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。老旧小区改造工作的突出特点是带户作业，核心是群众工作，过程是完善社区治理，实质是高质量发展，目的是切实增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。老旧小区改造工程不同于一般的新建工程，就在人民群众身边进行，对群众工作、文明施工、质量、安全、环保、疫情防控等要求更高。老旧小区改造相关各方要进一步提高政治站位，坚持质量、安全高标准，深入群众，依靠群众，积极主动争取群众理解、支持和参与，把改造工程各项工作做实做细，严把质量安全关，积极回应关切，以人民群众满不满意作为检验改造工作的标尺。各区各部门要落实责任，加强统筹监管，畅通投诉举报渠道，不断健全群众共建共治机制，让居民成为改造工作的一员，让群众有实实在在的获得感。

　　二、坚持党建引领推进改造项目共商共建共治

　　(一)坚持党建引领。改造工程开工前，各参建单位要向项目所在地街道办事处(乡镇政府)和社区报到。由街道办事处(乡镇政府)牵头，组织社区居委会、业主委员会、物业服务企业、业主中的党员代表和参建各方，建立老旧小区改造临时党支部，充分发挥基层党组织战斗堡垒作用和业主党员先锋模范作用，以党建为引领，推进老旧小区改造项目实施。

　　(二)坚持共商共建共治。街道办事处(乡镇政府)应当会同实施主体，在施工现场设置居民接待场所，公示改造相关各方姓名、责任、联系方式，现场及时接受居民的咨询，建立工作台账，明确责任主体，逐项协调研究解决改造工作中居民重点诉求和工程质量安全存在的主要问题，将群众工作贯穿于老旧小区改造全过程，做到改造前问需于民、改造中问计于民、改造后问效于民，建立健全与群众共商共治共建的工作机制。

　　三、强化老旧小区改造项目立项等前期工作

　　(一)坚持问需在前。街道办事处(乡镇政府)要充分发挥群众工作的主体作用，应组织社区居委会、业主委员会、物业服务企业、业主代表，改造前充分问需于民、问计于民，改造内容体现“民有所呼”，项目立项体现“我有所应”，变“要我改”为“我要改”，形成社会各界支持、群众竞相参与的浓厚氛围，将项目立项前期调查研究工作落实落细，要尽可能在项目立项时化解矛盾、形成共识，切实体现“雪中送炭”，更加聚焦解危、抗震、“双碳”“补短板”工作，对改造内容业主意愿强并达成共识、社会投资参与且实施方案明确、改造后落实物业管理并同意先行拆违的项目优先立项实施。

　　(二)坚持治理在前。老旧小区改造要坚持市级统筹、区为主体、街道落实、各方参与的改造治理机制，构建各部门分工协作、齐抓共管的协同机制，构建从群众中来到群众中去的改造项目工作机制，构建业主参与、担责、诚信的项目改造治理机制，构建改造、物业管理、社区治理同步推进机制，组建街道办事处(乡镇政府)、社区居委会、业主委员会、物业服务企业、业主代表和改造工程参建各方共同参与的现场治理机构，形成工作合力，共同化解矛盾、破解难题，推进老旧小区改造工作。

　　(三)坚持凝聚共识在前。对涉及两户以上的改造部位和项目，要达成共识方可立项实施。对涉及公共安全和公共利益的改造部位和项目，要在做好群众工作的基础上，依法推进老旧小区改造工作，切实维护公共安全和公共利益。

　　(四)坚持公示在前。设计方案经责任规划师审查合格后，要主动公示业主意愿和共识意愿，公示设计方案、参照场景、拆违要求、改造内容、组织体系、主要产品和材料、工艺做法，以及楼内上下水、电气热管线改造等，多渠道全方位广泛征求小区全体居民的意见。街道办事处(乡镇政府)应当牵头组织社区居委会、业主委员会、物业服务企业、业主代表，搭建小区改造议事协商平台，组织居民代表、实施主体等各方对设计方案进行充分讨论，做好群众沟通解释工作，充分吸收群众合理化建议，对设计方案进行修改完善。

　　(五)坚持拆违在前。坚持先拆违再改造施工。节能改造、抗震加固等改造类内容实施前，街道办事处(乡镇政府)要先进行拆除违法建设、治理开墙打洞、治理地下空间违规使用等治理类内容。为确保规划设计施工质量，同意拆除外窗护栏等治理类内容，方可立项。居民不同意拆除外窗护栏等违法建设，居民所在楼栋不列入年度改造任务计划，不开展改造工程施工。

　　(六)坚持储备在前。各区要以“十四五”五年为周期，编制本区老旧小区改造总体实施计划、分年度项目实施计划，根据居民意愿及申报情况持续完善并动态调整项目储备库和年度改造任务计划，参考“接诉即办”情况，将居民改造意愿、治理意愿强并愿意承担相应义务的小区作为工作重点，优先纳入项目储备库。对纳入项目储备库的小区内水电气热各类管线同步进行摸排，明确管线产权情况、改造种类、工程量和资金等，形成“一小区一方案”，作为市重大项目储备库的重要内容。改造条件成熟的列入年度任务计划，坚持用成熟的改造项目立项助推老旧小区改造实施，合理安排手续办理和改造实施周期，充分考虑季节施工特点，在确保质量安全的前提下，成熟一个项目，改造一个项目，滚动实施、压茬推进老旧小区改造工作。

　　(七)坚持物业管理在前。列入储备库的项目，街道办事处(乡镇政府)要牵头组建完成业主委员会或物业管理委员会等业主组织，确定小区物业服务企业与服务标准。业主委员会或物业管理委员会等业主组织组建完成，物业服务企业与服务标准已经确定的小区，方可列入年度改造任务计划。

　　(八)坚持统筹在前。加强部门统筹，集成改造内容，形成改造合力。加强中央对口单位与市级相关部门的沟通联系，强化央地协同，统筹考虑中央和国家机关老旧小区改造与北京市老旧小区改造工作。鼓励区域集成，将相对集中的小区作为一个实施单元，实施连片改造，积极推行工程总承包模式。鼓励专业集成，统筹“六治七补三规范”内容，集中实施治危房、补抗震节能、补市政基础设施、补居民上

　　下楼设施、补社区综合服务设施，以及消防车道划线、电动自行车充电设施建设和完善消防设备设施，合理安排施工工序，统筹推动各类管线改造，协调推动综合整治与管线改造与老楼加装电梯同步实施，减少施工对小区居民生活的影响和重复建设现象。施工前，要摸清工程周边管线现况，加强与管线权属(管理)单位对接，避免破坏管线事故发生。探索改造工程投融资、建设、运营一体化模式，构建“谁投资、谁建设、谁运营、谁维护、谁受益”的发展机制，由项目实施单位一并接收物业管理。

　　(九)坚持明责在前。明确街道办事处(乡镇政府)是群众工作第一责任人，是组织和推动拆违工作第一责任人，是老旧小区改造申报第一责任人，是完善社区治理工作的第一责任人。街道办事处(乡镇政府)要牵头组织社区居委会、业主委员会、物业服务企业、业主代表和各参建单位，在老旧小区改造全过程做好群众工作。改造工程实施主体作为项目建设单位，应严格落实工程质量安全首要责任，落实项目法人责任制和质量终身责任制，加强建设全过程管理，严禁“边设计、边施工”，不得将工程发包给不具备相应资质等级的单位和个人，按规定组织工程竣工验收，督促各参建单位严格执行工程建设标准，不得降低工程质量标准。建设单位不具备管理条件的，应委托全过程工程咨询服务等专业机构，或者实施建筑师负责制，对改造工程全过程进行专业管理和服务。物业服务企业要提前介入改造管理，为后期物业管理打好基础。

　　(十)坚持风险排查在前。做好重点人群排查和周边环境排查，重点排查老人、残疾人等经常居家的重点人群情况，排查地下管线以及消防车道不畅、建筑消防设施未保持完好有效等问题，全面辨识风险隐患，建立问题清单，制定预案，落实责任，做好风险防控。

　　四、提升规划设计水平

　　(一)落实责任规划师责任。强化规划引领作用，发挥好责任规划师在老旧小区

　　改造中的规划引领与技术咨询作用。责任规划师要深入调研，广泛征集民意，对改造实施要点作出研判，在补齐社区服务短板、增强小区韧性、塑造街区文化、推进绿色发展以及适老化改造和无障碍环境建设等方面提出意见建议。改造中提供跟踪服务，积极推动项目品质提升。同时积极推进责任规划师参与深度设计，鼓励实施建筑师负责制试点，为顺利推行“初步设计+施工图设计+施工”的创新型工程总承包模式创造条件。

　　(二)认真开展入户调查。设计单位应在设计前进行现场踏勘，重点开展入户调查，全面掌握改造房屋结构、室内外管线布置、改造过程中的可能风险等情况，并应根据小区综合整治的特点和实际情况、居民诉求等进行综合整治方案设计，突出细节设计、回应合理个性化需求，做到“一户一设计”。

　　(三)强化设计深度。设计单位要针对屋面、外墙防水、外墙保温施工、弃用垃圾道、上下水改造、消防设施等进行专项设计，明确细部构造和技术要求，并出具施工图设计文件。设计单位要加强外墙保温和主体结构连接设计，加强顶层外墙保温的收口和防水设计，加强首层人可接触部位的外墙防磕碰设计，加强外墙保温勒脚、收口设计，以及窗户洞口交接部位、各种挑出件交接部位设计，加强外墙保温抹灰和主体连接设计和防开裂设计，不得简单照搬标准和图集。外窗更换要做到“一窗一设计、一窗一测量、一窗一制作、一窗一安装、一窗一封闭”，拆改不过夜。涉及上下水改造，要对管根防水处理及面层恢复进行专项设计，并提出不渗不漏检验要求。

　　(四)加强现场指导和服务。设计单位要指派专人加强施工现场跟踪指导服务，对改造节点与设计不符的要及时提供技术支撑和指导；发现施工不符合设计意图或有明显施工质量问题时要及时向建设、监理和施工单位提出。

　　五、强化施工组织管理

　　(一)树立“大安全”理念。用“大安全”理念统筹老旧小区改造施工安全、绿

　　色施工、疫情防控等各项工作。结合具体情况，增加老旧小区改造安全文明措施费。

　　(二)加强季节性施工管理。建设单位要充分考虑首都特点，合理安排工期组织施工，防止因手续和设计等原因挤占有效施工时间，不得要求施工单位盲目抢工。加强雨期施工管理，屋面防水改造、雨落管拆改原则上不得安排在雨期进行；雨期更换的门窗，应于更换当天用耐候密封胶将新窗四周密封严实；雨天应停止屋面、外墙保温和窗户安装作业。加强大风天气施工管理，六级及以上强风天气应停止吊装作业，五级以上大风天气应停止露天高处作业，四级及以上大风应停止顶升等作业，雨、雪、雾天气及风力大于四级时不得进行拆除作业，大风天气不得进行室外动火作业。加强冬期施工管理，室外薄抹灰等湿作业不得安排在冬季进行，临时消防给水系统冬季应有可靠的防冻保温措施。

　　(三)加强施工现场消防安全管理。建立施工现场消防安全管理制度，编制火灾扑灭和应急疏散预案，应急疏散对象应包括施工人员和小区居民。施工现场应按规定配置符合消防安全技术标准的消防设施、器材，无法正常使用或不满足相关标准的应及时更换。施工现场按要求应设置临时消防水系统，确有困难的可利用建筑原有消防给水系统，配备相应器材并保持完好有效。建筑保温材料燃烧性能应符合消防设计要求，保温边角料及易燃可燃包装物等垃圾应每日清运出场。加强用火用电用气管理，严格动火作业审批，配备灭火器材并设置动火监护人进行现场监护，动火作业前应对作业现场区域可燃物进行清理。

　　(四)加强施工安全管理。开挖作业前应探明地下管线状况，防止挖断管线，影响居民正常生活。施工现场应进行封闭式安全防护，马道口、屋面出入口应设置锁闭措施，防止居民误入。建筑物主要出入口应搭设硬质水平防护，高处作业期间应在下方设置警戒区域，安排专人进行检查协调和旁站监督，严禁高空抛物。施工材料集中存放，封闭管理，在居民活动范围内存放材料的，要采取防倾覆措施，严禁

　　超高码放。沟槽开挖及建(构)筑物拆除期间应在出入口等明显位置设置安全提示，在作业面设置临时照明并在边缘设置警示灯，防止居民靠近。施工现场配电系统应实行三级配电，用电设备必须做到“一机、一闸、一箱、一漏”。室外电气设备、配电箱要采取防风防雨措施。强化管线改造施工政府安全监管力度，推动施工企业落实安全管理主体责任。安装、巡检、维修或拆除临时用电设备和线路，必须由专职电工完成。各参建单位要做好施工现场24小时值守工作。

　　(五)加强绿色文明施工和防疫管理。严格落实施工现场各项绿色施工措施，合理安排施工时间，最大限度减少噪声污染；应对裸露地面进行洒水降尘和覆盖，及时清运建筑垃圾，不能及时清运的，应对建筑垃圾进行覆盖或密闭存放；建筑垃圾不得与生活垃圾混装混运。要及时修复施工毁坏的路面，方便居民出行。将施工现场疫情防控纳入社区管理，进出小区的作业人员和管理人员应遵守本市疫情防控要求，服从社区防疫管理。施工单位应根据施工计划合理安排材料进场工作，最大限度减少占用小区空间，当日施工完毕后做到“活完料净场地清”。各参建单位项目负责人应加强重大活动服务保障期间值班值守，确保我市重大活动期间施工现场不扬尘、不冒烟、不违章违规作业、不挖断管线、不中毒、不坍塌、不抢工、不亡人、不掉队、不投诉。

　　(六)强化施工公示工作。建设单位应在施工现场设立“责任主体公示牌”和“主要材料公示牌”。“责任主体公示牌”应载明建设、施工、监理、设计、检测机构单位名称及项目负责人姓名、电话；“主要材料公示牌”应载明材料生产厂家、出厂检测报告及进场复试结果等内容。建设单位应在施工现场公示老旧小区改造内容、改造用的产品和材料，以及改造工程主要工艺做法，主动接受群众监督。

　　改造工程完工后，建设单位应在小区楼栋显著位置设置载明工程名称和建设、设计、施工、监理等单位名称和项目负责人姓名等内容的永久性标识，主动接受社会监督。

　　(七)坚持样板引路。工程开工前，建设单位应牵头组织编制样板计划，明确楼体结构加固、屋面及窗户更换、外墙外保温施工等样板做法。样板工程施工过程中，参建单位要主动接受居民等各方的监督。样板工程施工完毕后，建设单位应牵头组织设计、监理、施工单位以及业主代表进行验收。验收合格后，形成样板总结和作业指导书，指导改造工程正式施工。

　　(八)做好成品保护。建设单位应牵头组织制定改造工程成品保护工作方案并组织实施，防止成品污染、损坏或丢失。建设单位直接发包的工程，建设单位应明确总承包单位和专业承包单位施工现场管理和成品保护责任。带户施工时，建设单位应牵头做好居民户内设备设施保护工作，不得破坏居民户内非改造部位设备设施。确需改移户内设备设施的，改造工程施工完毕后，应及时予以恢复，确保设备设施改移前后使用功能不变。

　　(九)创建智慧工地。建设单位应牵头组织改造工程各参建单位按照《北京市住房和城乡建设委员会关于激励本市房屋建筑和市政基础设施工程科技创新和创建智慧工地的通知》(京建发〔2021〕27号)《北京市住房和城乡建设委员会关于印发〈北京市房屋建筑和市政基础设施工程智慧工地做法认定关键点〉的通知》(京建发〔2021〕317号)要求，积极主动在施工现场采取信息化管理方式，采用物联网智能技术及相应设备，推进科技创新和智慧工地创建工作，逐步实现改造工程智慧管理、智慧创安、智慧提质、智慧增绿、智慧创卫、智能建造。推进地下设施信息化、智能化建设，老旧小区管线改造后，管线数据要及时纳入规划自然资源和城市管理部门的管线信息系统，提高城市安全运行数据支撑水平。

　　(十)开展质量安全风险分级管控和状况测评工作。建设、施工和监理等单位应切实落实主体责任，按照《北京市住房和城乡建设委员会关于印发〈北京市房屋建筑和市政基础设施工程安全质量状况评估管理办法(暂行)〉的通知》(京建法〔2013〕2号)和《北京市住房和城乡建设委员会关于北京市房屋建筑和市政基础

　　设施工程质量风险分级管控平台上线运行的通知》(京建发〔2020〕352号)要求，主动开展质量安全风险分级管控和测评工作。老旧小区改造工程风险等级按照不低于较大风险进行管控。建设、施工和监理单位应定期对所承担的工程项目各阶段、各环节质量安全状况进行检查，对质量安全管控情况进行评价，并将检查和评价结果报送至质量风险分级管控平台，实现精细化治理。

　　(十一)建立健全应急救援体系。建设单位应牵头建立健全改造工程应急救援体系，编制质量安全事故应急预案，落实应急指挥体系、应急救援队伍和应急物资及装备，建立健全安全生产预警和应急协调保障机制，强化应急处置。

　　六、强化工程验收和保修工作

　　(一)抓好质量检测工作。外墙保温板安装完成，应委托检测单位对保温板与基层的粘结强度、保温板后置锚固件进行现场拉拔试验，试验合格后方可隐蔽。工程竣工验收前，应严格按照规范标准要求，完成平屋面的蓄水试验或坡屋面的淋水试验，以及外窗抗风性能、空气渗透性能、雨水渗透性能等检验项目。上下水管线改造后要做通球实验，管根部要按设计要求进行不渗不漏检验。加强管线改造政府全过程质量监管，提升改造设施运行能力和水平。

　　(二)严格工程验收。各参建单位应按照《北京市住房和城乡建设委员会关于加强工程质量影像追溯管理的通知》(京建发〔2021〕29号)要求，加强施工过程追溯管理，重点确保隐蔽工程、防水工程、外墙保温工程施工质量的可追溯性；应建立工序自检、交接检和专职人员检查的“三检”制度，未经验收或验收不合格不得进行下一道工序。外窗工程、上下水改造等老旧小区专有部分完工后，建设单位应邀请住户参与分户验收。屋面、外墙、楼道、楼梯间等公共区域改造完工后，在建设单位组织完成四方验收的基础上，街道办事处(乡镇政府)应牵头组织社区居委会、业主委员会、物业服务企业、业主代表和参建单位，对改造效果进行验收。

　　(三)强化改造工程建成移交工作。物业服务企业应当全过程参与老旧小区改造

　　工作。改造工程完工经验收合格后，建设单位应当会同物业服务企业做好物业承接查验工作，向物业服务企业移交相关资料。物业服务企业同步接收物业，按规定负责相关物业后期管理和维护。老旧小区管线改造后，实行专业化服务和物业管理相结合的模式，对未移交市政专业公司的管线，由物业服务企业履行相应运维管理和更新改造责任。

　　(四)强化质量保修工作。建设单位应当向居民发放保修事项告知书。告知书中应当明确保修范围和保修期限，建设单位在工程质量保修范围和保修期限内对所有权人履行质量保修义务。保修期限内，经维修的部位保修期限自所有权人和相关单位验收合格之日起重新计算。

　　(五)办理工程质量潜在缺陷保险。鼓励建设单位参照《北京市人民政府办公厅关于转发市住房城乡建设委等四部门〈北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法〉的通知》(京政办发〔2019〕11号)的规定，在办理老旧小区改造工程施工许可手续前，投保工程质量潜在缺陷保险，切实保障住宅工程产权所有人合法权益。

　　七、强化改造工程监督管理

　　(一)建立老旧小区综合整治项目集中资格审查制度。各区要加强老旧小区改造工程招投标的管理，通过年度集中资格审查、集中采购的方式，优选有意愿参与老旧小区整治项目的咨询、管理、设计、施工队伍和涉及安全质量的关键设备、材料，供项目实施主体选用，依法必须进行招标的，可代替资格审查，进一步降低改造工程建设成本，缩短招标周期，确保工程质量。

　　(二)建立老旧小区综合整治失信惩戒制度。强化施工现场和建筑市场“两场”联动，出现下列情形之一的单位，列入老旧小区改造失信惩戒名单，两年之内不得承揽老旧小区改造工程项目：

　　1.投标人存在弄虚作假、串通投标、恶意竞标的；

　　2.招标代理机构存在泄露应保密的与招标投标活动有关的情况和资料的，或者与招标人、投标人串通损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的；

　　3.发生转包、挂靠、出借资质等违法行为的；

　　4.发生拖欠劳务费和农民工工资行为的；

　　5.发生安全生产和工程质量责任事故的；

　　6.施工管理不善，引发群访群诉等恶劣社会影响事件的；

　　7.发生火灾责任事故的。

　　(三)实施信用管理。市区住房城乡建设主管部门要构建基于信息化管理、风险管理、信用管理基础上的老旧小区改造工程监管体系，适当增大老旧小区改造参建企业、执业资格人员行为和表现的信用权重，构建以“大安全”“高品质”为核心的信用管理体系，实现现场和市场实时联动的信用管理目标。

　　(四)抓好制度落实。市区住房城乡建设主管部门应当督促各参建单位按照《北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强老旧小区更新改造工程质量管理工作的通知》(京建发〔2021〕242号)《北京市住房和城乡建设委员会关于做好城镇老旧小区改造工程安全管理工作的通知》(京建发〔2021〕271号)《北京市住房和城乡建设委员会

　　北京市规划和自然资源委员会关于优化和完善老旧小区综合整治项目招投标工作的通知》(京建发〔2021〕225号)《北京市住房和城乡建设委员会关于落实建设单位工程质量安全首要责任的通知》(京建发〔2021〕253号)《北京市住房和城乡建设委员会关于加强建设工程“四新”安全质量管理工作的通知》(京建发〔2021〕247号)要求，严格落实工程质量安全主体责任，做好老旧小区改造相关工作。

　　(五)强化政府监管。适时探索建立老旧小区改造属地和相关主体责任考核机制。各区应组织规自、住建、城市管理、消防救援等部门，对老旧小区改造安全、质量、文明施工、环保、防疫等开展专项检查；街道办事处(乡镇政府)应定期组织

　　属地规自、住建、城市管理、消防救援等部门开展日常检查。各区住房城乡建设主管部门应按照《北京市住房和城乡建设委员会关于印发〈北京市房屋建筑、市政基础设施和地方铁路建设工程质量监督工作规定〉的通知》(京建法〔2022〕1号)和《北京市住房和城乡建设委员会关于修订〈北京市房屋建筑和市政基础设施工程施工安全监督实施办法〉的通知》(京建法〔2019〕16号)的规定，切实加强老旧小区改造项目监管，严格落实日常监管责任，按照每个月监督抽查不少于一次的频次，开展改造工程质量安全监督工作，监管责任人应做到开工到现场、建设到现场、竣工到现场。主管部门可探索采取统一委托监理等方式，强化项目监管。在监督人员力量不足的情况下，各区可采取购买服务的方式，将工程技术服务和辅助性事项委托给具备相应条件的企业、单位和其他社会组织承担。主管部门应充分利用购买服务的成果，作为开展差别化、精细化监管的依据。

　　北京市住房和城乡建设委员会

　　北京市发展和改革委员会

　　北京市规划和自然资源委员会

　　北京市城市管理委员会

　　北京市消防救援总队

　　2022年3月15日

篇五：在京中央企业老旧小区综合整治工作方案

　　

　　北京市人民政府关于印发北京市房屋建筑抗震节能综合改造工作实施意见的通知

　　文章属性

　　【制定机关】北京市人民政府

　　【公布日期】2011.06.20?

　　【字

　　号】京政发[2011]32号

　　【施行日期】2011.06.20?

　　【效力等级】地方规范性文件

　　【时效性】失效

　　【主题分类】房地产市场监管

　　正文

　　北京市人民政府关于印发北京市房屋建筑抗震节能综合改造工作实施意见的通知

　　（京政发〔2011〕32号）

　　各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：

　　现将《北京市房屋建筑抗震节能综合改造工作实施意见》印发给你们，请认真遵照执行。

　　北京市人民政府

　　二〇一一年六月二十日

　　北京市房屋建筑抗震节能综合改造工作实施意见

　　为全面贯彻落实国务院《关于进一步加强防震减灾工作的意见》（国发〔2010〕18号），提高既有房屋建筑抗震设防能力，提升使用品质，市政府决定实施房屋建筑抗震节能综合改造（以下简称“综合改造”）。为切实做好此项工作，现提出如下意见：

　　一、明确对象

　　依据《中华人民共和国防震减灾法》，对本市未采取抗震设防措施、设防未达

　　到现行规范标准的既有房屋建筑，进行抗震鉴定和加固价值评估，并根据其结果，采取相应措施。

　　（一）排查鉴定对象。

　　1、1980年以前建成的城镇房屋建筑。

　　2、规划保留村庄的农村住宅。

　　3、1980年至2002年期间建成的学校、幼儿园、医院、体育场馆、博物馆、文化馆、图书馆、影剧院、商场、交通枢纽等人员密集的公共服务设施。

　　（二）实施方式。

　　1、经鉴定不符合现行抗震设防标准，且经评估具有加固价值的，由区县政府组织实施责任主体进行综合改造工作。

　　2、经鉴定不符合现行抗震设防标准，且经评估不具有加固价值的，经房屋建筑所有权人同意后，由区县政府组织相关责任主体按计划予以拆除，并做好搬迁安置工作。

　　3、经鉴定符合现行抗震设防标准的，由区县政府建立档案、汇总信息。

　　二、确定主体

　　（一）直管公房，房屋建筑管理单位是综合改造工程的实施责任主体。

　　（二）单位自管公房，房屋建筑产权单位是综合改造工程的实施责任主体。

　　（三）已售公有住宅，原售房单位是综合改造工程的实施责任主体；原售房单位灭失的，现接管单位是综合改造工程的实施责任主体；无接管单位的，由房屋所在地区县政府负责组织实施。

　　（四）其他私有房屋建筑，房屋建筑所有权人是综合改造工程的实施责任主体；房屋建筑所有权人下落不明或者权属不明的，实际占有人是综合改造工程的实施责任主体。

　　房屋建筑所有权人、管理人、使用人应当依法配合综合改造工作。

　　三、落实责任

　　成立北京市房屋建筑抗震节能综合改造工作领导小组（以下简称“领导小组”），组长由市政府分管副市长担任，副组长由市政府分管副秘书长和市住房城乡建设委主任担任，成员由中直管理局、国管局、驻京解放军和武警部队有关单位、市发展改革委、市教委、市公安局、市监察局、市财政局、市国土局、市规划委、市住房城乡建设委、市市政市容委、市农委、市水务局、市商务委、市卫生局、市审计局、市国资委、市质监局、市安全监管局、市城管执法局、市地震局、市通信管理局、北京市电力公司、市燃气集团、市热力集团、市自来水集团、市排水集团以及各区县政府分管负责人组成。领导小组办公室设在市住房城乡建设委。领导小组成员单位按照各自职责做好综合改造相关工作（见附件）。

　　各区县政府负责本行政区域内综合改造工作的组织实施和监督管理，成立相应领导机构，做好统筹协调工作。

　　四、规范程序

　　综合改造工作遵循政府主导、社会参与、综合改造、标本兼治、公共利益优先的原则，突出重点、分步实施、统筹安排、协调推进。

　　（一）实施流程。

　　1、进行抗震鉴定和加固价值评估。由区县政府组织开展此项工作。抗震鉴定机构出具抗震鉴定和加固价值评估报告后，区县政府应当及时建立档案并将鉴定、评估结果书面通知实施责任主体。

　　2、提出综合改造申请。实施责任主体应当根据鉴定、评估结果，及时向区县政府提出综合改造申请。属于已售公有住宅的，实施责任主体应当依法组织业主共同决定，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，方可提出综合改造申请。

　　3、编制综合改造计划。区县政府于每年9月15日前将下一年度的综合改造计

　　划上报领导小组，经审批后纳入年度重点建设工程。

　　4、确定综合改造设计方案。被确定为当年改造的房屋建筑，其实施责任主体应当及时组织工程设计，并将综合改造设计方案报规划部门审定。综合改造设计方案中应包含节能、供热计量温控系统以及附属设施改造内容。符合规划条件并经批准后，可以适当增加房屋建筑使用面积，相关费用由房屋建筑所有权人承担。农村住宅综合改造设计方案由区县政府组织制定。

　　5、实施综合改造工程。实施责任主体应当严格按照基本建设程序组织施工，区县政府应当做好工程质量、施工安全的监督管理工作。农村住宅综合改造工程的建设管理按照本市有关规定执行。

　　驻京中央单位和解放军、武警部队，参照上述程序组织开展综合改造工作。

　　（二）时间安排。

　　1、城镇房屋建筑。抗震鉴定和加固价值评估工作在2011年6月启动，2012年底前完成；综合改造工作在2011年8月启动，2015年底前完成。

　　2、农村住宅。抗震鉴定和加固价值评估工作在2012年启动，2012年底前完成；综合改造工作在2013年启动，2020年底前完成。

　　五、加强保障

　　（一）资金保障。

　　1、综合改造试验研究费用由市财政承担。

　　2、本市城镇房屋建筑的抗震鉴定、加固价值评估费用，由市财政承担；驻京中央单位和解放军、武警部队，外省、区、市单位，境外机构产权的城镇房屋建筑抗震鉴定、加固价值评估费用，由实施责任主体承担。

　　3、综合改造费用由实施责任主体承担。实施责任主体经认定属于本市低收入家庭的，由区县财政予以全额或差额补助；本市机关团体、企事业单位已售公有住宅的抗震加固费用，由市财政予以定额补助，区县财政予以相应补贴。

　　对于规划保留村庄的农村住宅，鉴定、评估以及综合改造费用的补助标准另行制定。

　　（二）政策保障。

　　1、拓展资金筹措渠道。各区县政府、各实施责任主体要积极探索吸引社会资金参与综合改造的途径。城镇住宅在原结构基础条件满足，符合规划条件并经批准的前提下，可探索通过增层等方式筹集改造资金。已售公有住宅附属设施改造所需资金，可以按照改造性质使用房改售房款、专项维修资金和个人公积金。

　　2、加快行政审批速度。发展改革、国土、规划、住房城乡建设等部门应当在符合工程建设法律法规前提下，简化综合改造工程审批手续、缩短办理时间。

　　3、改革抗震鉴定工作模式。进一步改进和规范抗震鉴定工作，明确设计、房屋安全鉴定、检测单位的协同工作程序，加大鉴定工作力度，以效益比（即加固费用与拆除重建费用之比）的方式界定整体加固与拆除的评估界限。

　　4、实行合格承包人名录制度。为保证综合改造工程质量，参与综合改造的检测、房屋安全鉴定、设计、施工、监理单位实行合格承包人名录制度。市、区县政府出资并依法应当招标的项目，各实施责任主体应当在合格承包人名录中依法选定工程参与单位。

　　附件：北京市房屋建筑抗震节能综合改造工作领导小组成员单位职责

　　附件：

　　北京市房屋建筑抗震节能综合改造工作领导小组成员单位职责

　　市发展改革委、市财政局：负责按比例落实综合改造年度资金计划；制定综合改造专项资金使用管理办法，并监督检查资金的使用。

　　市教委：组织开展防震减灾教育；负责按照有关规定做好中小学、幼儿园校舍安全工程的组织协调工作。

　　市公安局：负责对阻碍综合改造工作的单位和人员依法实施处罚；对综合改造

　　过程中相关责任主体履行法定消防安全职责情况进行监督检查。

　　市监察局：负责对综合改造工作负有监督管理职能的政府部门及工作人员履行职责情况实施监察。

　　市国土局：负责综合改造工程涉及国有土地和集体土地使用政策的制定；研究符合增层改造条件住宅的相关土地政策。

　　市规划委：负责办理综合改造工程规划审批手续；对负责综合改造工作的勘察、设计单位执行法律法规和工程建设标准的情况进行监督管理；研究符合增层改造条件住宅的相关规划政策。

　　市住房城乡建设委：负责指导各区县政府和卫生、教育、商务系统开展综合改造工作；对负责综合改造工程的检测、鉴定、施工、监理单位执行法律法规、工程建设程序和工程建设标准的情况进行监督管理；组织制定本市综合改造技术标准、规范和排查鉴定、加固工作指南；对综合改造工程提供技术支持；研究综合改造过程中增加面积部分的产权登记相关政策。

　　市市政市容委：负责按照年度计划，对老旧小区的配套市政管线、环境实施同步整治。

　　市农委：做好农村住宅综合改造的协调、指导、监督、检查工作。

　　市水务局：负责研究制定综合改造工程中供水、排水管线的改造方案、技术标准和管理规范，做好综合改造工程实施中的指导协调和监督检查工作。

　　市商务委：负责制定人员密集的商场综合改造总体规划和年度实施计划并组织实施。

　　市卫生局：负责制定医院综合改造的总体规划和年度实施计划并组织实施。

　　市审计局：负责研究制定综合改造专项审计工作办法；组织对综合改造专项资金使用情况和使用程序进行审计监督。

　　市国资委：负责督促市属国有企业开展综合改造工作。

　　市质监局：负责依法对综合改造工程所用建筑材料、工业制成品质量进行监督检查；对既有住宅增设电梯工程进行监督检查。

　　市安全监管局：负责依法对综合改造工程安全生产工作实施综合监管；指导、协调和监督有关部门履行安全生产监督和管理职责。

　　市城管执法局：依法对纳入改造范围的依托房屋建筑外墙违章搭建的裙房等违章建筑进行查处。

　　市地震局：负责向各区县提供已掌握的地震断裂带和地震活动分布情况；配合市教委开展综合改造过程中的教育工作。

　　市通信管理局：负责制定综合改造工程中通信线路和设施的改造方案、技术标准和管理规范，做好综合改造工程实施中的指导协调和监督检查工作。

　　北京市电力公司：负责综合改造工程中用电线路和电力设施的改造工作，做好综合改造工程实施中的组织、协调和管理工作。

　　市燃气集团：负责综合改造工程中燃气线路的改造工作，做好综合改造工程实施中的组织、协调和管理工作。

　　市热力集团：负责综合改造工程中供热线路的改造工作，做好综合改造工程实施中的组织、协调和管理工作。

　　市自来水集团：负责综合改造工程中供水管线的改造工作，做好综合改造工程实施中的组织、协调和管理工作。

　　市排水集团：负责综合改造工程中排水管线的改造工作，做好综合改造工程实施中的组织、协调和管理工作。

　　各区县政府：负责制定本行政区域内综合改造工作实施方案，并监督实施；负责落实综合改造年度配套资金和不可预见费用；组织落实每栋房屋建筑鉴定、加固与拆除方案；对没有综合改造价值、需要拆除的住宅，做好搬迁安置工作；组织项目检测、鉴定、设计、招标、施工、监理、质量检查和竣工验收；负责协调推进本

　　行政区域内驻京中央单位和解放军、武警部队，外省、区、市单位，境外机构产权房屋建筑的综合改造工作；监督并督促工程进展，严格工程质量管理。

篇六：在京中央企业老旧小区综合整治工作方案

　　

　　北京市老旧小区综合整治工作手册

　　2020年4月-1-

　　目

　　录

　　第一部分

　　实施准备···················································3一、确定项目·····················································3二、建立长效管理机制·········································3三、确定改造整治内容·········································5四、确定改造整治设计方案和实施方案·····················7五、实施改造整治工程·········································8第二部分

　　手续办理···················································9一、基本规定·····················································9二、责任主体与授权··········································10三、工作流程···················································11四、设计标准和施工图审查·································13五、规划手续···················································14六、工程招标采购·············································18七、施工许可···················································21八、质量安全监督·············································23九、档案验收···················································24十、工程竣工验收备案·······································24十一、管线改造················································27十二、加装电梯················································40十三、拆除重建试点··········································47十四、其他事项················································4-2-

　　北京市老旧小区综合整治工作手册

　　第一部分实施准备

　　一、确定项目

　　（一）中央和国家机关老旧小区综合整治项目范围、内容、标准和投资，由中共中央直属机关事务管理局（以下简称中直管理局）、国家机关事务管理局（以下简称国管局）核定。（二）北京市老旧小区综合整治项目按照自下而上的原则，采取基层组织、居民申请、社会参与、政府支持的方式，由街道办事处、乡镇政府上报，区政府审核，经市老旧小区综合整治联席会议审议通过后列入改造计划。二、建立长效管理机制按照《关于建立我市实施综合改造老旧小区物业管理长效机制的指导意见》（京建发〔2018〕255号）有关要求，实施综合改造整治的老旧小区，要建立物业管理长效机制：（一）组建小区自治组织1.街道办事处（乡镇政府）在区主管部门指导下，通过业主（含单位业主，下同）认可的方式组织成立业主大会、组建业主委员会或物业管理委员会等业主自治组织。2.社区居民委员会协助街道办事处（乡镇政府）联系小区业主，积极组织参与有关事项决定并进行监督。2.1确定小区物业管理模式，物业管理企业，物业服务内容、-3-

　　服务标准、服务费用等相关事项。2.2在征求居民意见基础上，向区主管部门申报老旧小区综合整治项目。3.业主委员会等业主自治组织应当积极配合居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作。（二）业主自治组织人员组成1.充分发挥业主中党代表、人大代表、政协委员、党员及其他优秀分子在老旧小区物业管理中的带头作用，鼓励其积极参与担任业主大会筹备组长、业主委员会、小区自治组织成员，引导业主依法履行职责，参与社区居民自治。2.老旧小区（原）产权单位可推荐优秀职工业主参与担任业主委员会、小区自治组织成员。（三）执行共同决定事项主体1.成立业主大会并产生业主委员会的，由业主委员会执行业主大会决定事项。2.成立业主大会但未能及时选举产生业主委员会的，经业主大会授权可暂由居民委员会代为执行业主共同决定事项.3.难以成立业主大会、业委会等自治组织的，由街道办事处（乡镇政府）组织确定物业服务有关事项，经业主共同授权可暂由居民委员会代为执行业主共同决定事项。（四）选定物业管理模式1.实施专业化物业管理模式的，可通过招投标或其他业主认可的方式选聘物业服务企业。-4-

　　1.1区房屋行政主管部门可向街道办事处（乡镇政府）提供物业服务企业信息，协助街道办事处（乡镇政府）选择一批信誉好、有意愿、具有老旧小区管理经验的物业服务企业。1.2鼓励老旧小区周边项目服务的物业服务企业积极参与。街道办事处（乡镇政府）可组织物业服务企业到小区宣讲物业服务方案，供业主选定。2.暂不具备专业化物业管理条件的，可按单位自管等现行管理方式或准物业管理方式进行管理。3.（原）产权单位应将物业服务用房交由物业管理单位继续使用，不得挪作他用。（五）确定物业服务基本内容1.物业服务基本内容应包括秩序维护，共用部位及共用设施设备运行维修养护（含楼道窗户、照明等的维修养护、化粪池清掏、消防安全检查），保洁清洁（含垃圾分类），绿化养护，基本服务费用由业主缴纳。具体事项可结合老旧小区客观实际进行调整。2.服务标准可由业主与物业管理单位参照北京市地方标准《住宅物业服务标准》（DB11/T751-2010）约定。3.要充分挖掘和整合小区停车等公共资源，所得收益应在显著位置向业主公示，经业主共同决定后可用于补充专项维修资金、抵扣基本物业服务费用或用于其他相关费用等用途。三、确定改造整治内容（一）获取居民诉求-5-

　　1.街道办事处（乡镇政府）通过不断完善决策议事协调机制，开展好以“六治七补三规范”为主要内容的老旧小区综合整治工作。2.“六治七补三规范”，即“治危房、治违法建设、治开墙打洞、治群租、治地下空间违规使用、治乱搭架空线，补抗震节能、补市政基础设施、补居民上下楼设施、补停车设施、补社区综合服务设施、补小区治理体系、补小区信息化应用能力，规范小区自治管理、规范物业管理、规范地下空间利用”。3.各街道应积极利用驻地党组织和在职党员“双报到”机制，发挥党员在老旧小区综合整治过程中的带头作用，充分获取居民对老旧小区整治诉求。（二）摸底管线改造需求在对居民诉求进行摸底的同时，街道办事处（乡镇政府）会同项目实施主体组织相关部门（区老旧小区改造牵头部门、区发改委、区城市管理委、区水务局和供水、排水、供电、供热、供气等专业公司）对小区专业管线情况进行摸排，梳理专业管线改造需求。（三）确定改造整治内容和物业管理初步方案1.街道办事处（乡镇政府）会同责任规划师、实施主体，根据小区实际、居民诉求以及小区公共区域专业管线改造需求确定改造整治方案，拟定初步物业管理方案。2.街道办事处（乡镇政府）组织业主对改造整治方案和物业管理初步方案征求居民意见，绝大多数居民同意治危房、治理违-6-

　　法建设、治理开墙打洞等治理类内容，大多数居民同意改造类内容、愿意配合实施改造，且同意付费享受物业服务的，纳入老旧小区综合整治储备库。（四）各区政府根据居民意愿情况对拟改造整治项目进行排序，居民意愿强烈的可优先实施。四、确定改造整治设计方案和实施方案列入年度改造计划的项目按以下程序确定项目改造整治设计方案：（一）加强项目设计管理1.应扣紧居民诉求，同时依据新总规和区域控制性详细规划，梳理老旧小区周边空间资源，确定老旧小区整治范围，可将相邻老旧小区进行统筹设计。2.整治区域内空间资源要进行统筹规划，按照提升功能、留白增绿原则，优先配建养老和社区活动中心等便民设施；对无法独立建设公共服务设施的，可根据实际情况利用疏解整治腾退空间就近建设区域性公共服务中心，辐射周边多个老旧小区。3.实施主体出具设计方案，设计方案应当经责任规划师审查。设计方案编制初步完成后，要向居民广泛征集意见。街道（乡镇）、社区、业主自治组织应搭建小区改造议事协商平台，组织居民代表、实施主体、设计单位等各方对设计方案进行充分讨论，完善后形成最终改造整治设计方案。（二）确定具体项目实施方案1.项目设计方案确定后，各街道办事处（乡镇政府）会同实-7-

　　施主体编制具体项目实施方案，就引入社会资本涉及收费的加装电梯、补建停车设施等内容，以及物业服务标准和物业服务费用征求居民意见。2.大多数居民同意物业服务标准并签订物业服务协议的，综合整治项目方可实施。居民同意付费项目内容并签订相关协议的，相关内容方可实施。3.发挥党员业主的带头作用，党员要带头签物业服务协议。加强物业服务企业党的建设工作，将物业管理纳入社区治理。五、实施改造整治工程（一）搭建改造议事平台街道办事处（乡镇政府）、社区居委会、业主自治组织和物业服务企业要在党建引领下，全程参与和监督老旧小区综合整治。街道办事处要搭建居委会、实施主体、施工单位、业主自治组织参与的议事平台，落实施工现场居民接待场所和接待人员，及时回应居民诉求。

　　（二）坚持先治理再改造节能改造、抗震加固等改造类内容实施前，街道办事处（乡镇政府）应当先进行拆除违法建设、治理开墙打洞、治理地下空间违规使用等治理类内容。治理类内容基本完成后，再启动实施改造类内容施工。（三）加强管线改造统筹实施主体组织施工总包单位和专业公司编制实施计划，各施工单位按进度要求进场施工，并服从施工单位总承包单位的现场-8-

　　管理，确保施工现场管理有序。（四）加强质量安全管理实施主体要落实质量安全主体责任和文明施工要求，确保工程质量安全，合理安排施工工序，保证施工现场环境干净整洁。改造工程完工后，实施主体应当组织开展竣工验收，并将工程资料移交城建档案馆。（五）即时有效开展物业服务1.改造完成后，实施主体应邀请业主自治组织、物业服务企业、街道办事处（乡镇政府）或社区居委会，参与综合整治工程验收工作。2.改造工程竣工验收完成后，要按照居民同意的小区管理模式实施物业管理，物业服务企业应当及时有效开展物业服务，并按照物业服务协议的约定，收取物业费，党员业主要带头缴纳物业费。引入社会资本参与综合整治的项目，要在涉及收费的具体内容改造完成后，按照协议约定开始运营，并收取费用。3.实施主体办理完验收备案后，将综合整治工程相关资料移交物业服务企业。4．街道办事处加强对后期运营内容和物业管理的监督管理，确保小区管理有序。

　　第二部分手续办理

　　一、基本规定

　　-9-

　　（一）中共中央直属机关事务管理局（以下简称中直管理局）、国家机关事务管理局（以下简称国管局）核定的老旧小区综合整治项目立项、初步设计及投资概算批复文件，视同北京市老旧小区综合整治联席会议办公室确认文件，按照北京市有关规定办理相关手续。（二）北京市老旧小区综合整治联席会议办公室的年度项目确认文件，作为项目实施主体办理规划备案、施工图审查、招投标、施工许可、竣工验收备案等建设相关手续的依据。（三）房屋产权证明等其他资料上的小区名称、产权单位、建筑面积等与批复文件不一致的，以批复文件为准办理；初步设计及投资概算批复建筑面积与立项面积有差异的，以初步设计及投资概算批复文件为准办理。（四）北京市、区各有关部门、单位应按照尊重历史、实事求是、坚持效率优先、开通绿色通道、精简审核要件、简化老旧小区综合整治项目审批办事流程，加快开展老旧小区综合整治工作。二、责任主体与授权（一）根据老旧房屋产权隶属关系，中央和国家机关各部门是央产房老旧小区综合整治工作的项目责任主体，负责本部门产权房屋的综合整治工作。中央和国家机关老旧小区综合整治项目由中央和国家机关各部门授权其下属单位或内设机构（以下简称建设单位）具体组织实施，授权范围为：办理老旧小区综合整治项目规划、招标、施工图审-10-

　　查、合同签订与变更、施工许可、竣工验收备案等工程建设全过程相关手续。国管局、中直管理局负责汇总各部门授权机构信息报北京市规划和自然资源委员会（以下简称市规自委）、北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住房城乡建设委）等单位备案，中央和国家机关各部门不再提交部门法定代表人身份信息，不再按项目、分阶段提交授权委托书。（二）北京市各区政府负责辖区内市、区属老旧小区综合整治工作，督促房屋产权单位切实履行本单位职责，做好统筹实施相关工作。综合整治涉及的工程建设手续均在各区办理，各区建设、房屋主管部门要切实加强老旧小区综合整治工程质量安全管理，把综合整治工程打造成为安全工程、放心工程。由各区政府确定的实施主体要加强工程全过程管理，做到工程质量、安全、工期相统一。（三）建设单位在办理相关手续时，提交涉及的审批文件原件困难的，市、区各有关审批部门可按建设单位提供的复印件进行校核，其复印件应加盖中央和国家机关各部门授权单位公章，或加盖北京市市区主管部门授权单位公章。相关复印件弄虚作假的，由各部门授权单位负责，并承担法律责任和后果。三、工作流程（一）分类实施原则对于拆除重建、采用增层改造方案的楼栋，建设单位应当根-11-

　　据有关规定办理用地审批、规划许可、施工许可等建设相关手续。

　　对于不实施增层的老旧小区综合整治项目，建设单位按照本手册简化办理相关手续。（二）基本流程。建设单位取得国管局、中直管理局关于项目立项、初步设计及投资概算批复文件（以下简称批复文件）。实施主体取得北京市市老旧小区综合整治联席会议办公室印发的确认文件（以下简称确认文件）。建设单位和实施主体按照下列程序开展工作。1.按照法律法规规定的方式选择勘察设计单位参与老旧小区综合整治工作，除法律法规规定不招标的情形外，实施主体应通过立项部门核准的招标方式委托勘察设计单位进行规划方案设计编制等工作。2.根据本手册有关规定，结合项目实际情况，到规划自然资源部门办理施工图审查、消防设计审查、规划等手续。3.对于采用建筑外套式加固方式的项目，在工程实施前应委托有资质的房产测绘机构，对房屋改造部位的权界进行现状调查。4.对于中央和国家机关不涉及抗震加固、增设消防设施和人防设施，仅进行节能综合改造的老旧小区，设计单位承诺用于指导施工的图纸中节能改造设计要点符合国家和北京市有关标准和规定后，可以不进行施工图审查。5.建设单位和实施主体到招标投标管理部门办理招标手续（详见六、工程招标）。6.建设单位和实施主体到住房城乡建设部门办理施工许可-12-

　　证或施工登记意见书（详见七、施工许可）后，向区质量安全监督部门办理监督手续（详见八、质量安全监督）。7.工程完工后，建设单位组织进行档案验收。8.工程完工具备竣工验收条件后，建设单位和实施主体组织工程竣工验收。工程竣工验收合格后，向区住房城乡建设部门办理工程竣工验收备案（见十、工程竣工验收备案）。对于涉及户内改造的，在工程竣工验收前，要组织住宅工程质量分户验收。9.涉及建筑外套式加固方式的项目，建设单位和实施主体应组织原测绘单位对改造部位的权界和增建面积进行测绘，面积成果经区房屋行政主管部门审查合格后，房屋权利人可据此按照《北京市不动产登记工作规范（试行）》等有关规定，向市规划自然资源委申请办理不动产登记。本手册适用于中央和国家机关及北京市老旧小区综合整治工作。本手册印发前，已办理建设相关手续，如与本手册规定不一致的，不再重新办理；后续相关手续按照本手册有关规定和提高效率、简化审批的原则办理。四、设计标准和施工图审查（一）设计标准1.中央和国家机关老旧小区综合整治设计标准执行《中央国家机关老旧小区综合整治技术导则（2020版）》（国管办〔2019〕41号））。2.北京市老旧小区综合整治中节能改造设计执行北京市地方标准《既有居住建筑节能改造技术规程》（DB11/381-2016）。按照-13-

　　《既有居住建筑节能改造技术规程》第3.0.4条要求，实施部分节能改造后的建筑，其改造部分的性能或效果应不低于《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ26-2010）的规定。设计标准由市规划自然资源委向各施工图审查机构进行传达。（二）施工图审查1.依据《关于加强我市勘察设计质量监督管理优化完善施工图审查管理方式的通知》（京规自发〔2019〕161号）的要求，建设单位可凭项目初步设计及投资概算批复文件，将电子版施工图上传到北京市数字化审图系统（http://web.bjsgtsc.cn/）。2.缩短审查时限，审查机构原则上应在正式受理后10个工作日内出具初审意见。3.《施工图设计文件综合审查告知书》不作为施工许可的前置要件，但建设单位应在正式开工前完成施工图审查。根据《北京市房屋建筑工程施工图多审合一实施细则（暂行）》（市规划国土发〔2018〕158号）的要求，从2018年5月1日起，消防设计施工图审查正式纳入施工图多审合一当中，由施工图审查机构开展技术性审查，出具《综合审查告知书》，市消防救援总队不再受理消防设计审核和备案抽查等相关工作。4.施工图审查机构名录参见北京市数字化审图系统中的审查机构一览。（http://web.bjsgtsc.cn/）五、规划手续-14-

　　（一）分类办理规划手续

　　老旧小区综合整治项目规划手续分为两类：规划许可和规划备案存档。其中，规划许可应在规划申报窗口按法定程序办理；规划备案存档不需到规划申报窗口办理，按照“函来函往”的方式办理。不增加建筑面积的，可以不办理规划手续；因结构加固、建筑外套式加固、外墙外保温、增设电梯等少量增加建筑面积的，可以不办理规划手续；涉及增层、增面积翻建的，应先到规划部门（窗口）办理规划许可手续，规划部门给予最大限度地放宽规划条件。不需办理规划许可手续的，只进行规划备案存档，不进行规划验收。（二）规划许可办理

　　1.建设单位应由固定资产审批申报窗口进行申报。2.市规划自然资源主管部门参照京建法〔2011〕15号、京建法〔2012〕18号，按相关规定程序办理土地、规划许可等手续。3.简易住宅楼实施增面积翻建的，原则上采用一事一议、一楼一策的原则，制定改造计划与实施方案。按照国家和北京市关于新建居住小区的要求和有关规定进行规划设计，方案要征求业主和相关利益人的意见，不满足建筑间距和日照要求的房间不得作为居住用房使用。（三）规划备案存档办理1.建设单位办理规划备案存档需提交的资料。-15-

　　（1）备案存档申请函。建设单位向市或区规划自然资源主管部门提交项目规划备案存档申请函件，主要内容包括：项目用地情况、原规划建设情况、前期立项及初设批复情况、改造的主要内容、简要的改造实施方案等。（2）项目初步设计及投资概算批复文件复印件。（3）设计方案图和施工图设计文件。施工图应为具有相应设计资质的设计单位出具的、且需加盖出图章的施工图纸。（4）案卷并档。建设单位应尽量提供规划部门核发的原规划许可文件，或者相关部门核发的房屋产权证明文件，以便于城建档案部门存档。案卷并档明细表（见样表1）。样表1：

　　案卷并档明细表序号1楼号原许可证号房产证号京房权石国字x号备注

　　申请按照地址2xx小区xx楼

　　进行存档xx小区xx楼x建字x号（5）业主意见征求或公示结果材料。项目实施后影响相关利益人的，建设单位要组织项目设计方案意见征求或公示。2.规划自然资源主管部门办理备案存档函、接收函。-16-

　　规划自然资源主管部门按照简化审批工作、提高服务效能的原则，参照京政发〔2011〕32号、京建法〔2011〕10、13、15号、市规函〔2012〕328号等文件，对建设单位提交的备案存档申请函件进行审核，向同级城建档案馆发规划备案存档函、向同级住房城乡建设部门发规划备案接收函（见样表2、3）。样表2：关于老旧小区综合整治项目规划存档事项的函市区/城建档案馆（中心）：请将XX区老旧小区综合整治项目XX小区XX号楼建筑的有关文件存入XX建市字XX号(X、X号楼)、XX号楼建筑的有关文件存入XX建市字XX号(X、X号楼)许可证档案里，XX小区XX号楼建筑请按地址进行存档，并进行电子扫描。特此函告。附件：1.备案存档申请函（文号）2.项目初步设计及投资概算批复文件复印件（文号）3.项目设计方案图及施工图设计文件4.案卷并档明细表5.建设单位关于业主意见征求或公示结果材料(文号)

　　北京市规划和自然资源委员会（分局）

　　年月日

　　-17-

　　样表3：关于老旧小区综合整治项目规划文件的接收函市/区住房城乡建设委：XX区XX小区XX、XX号楼老旧小区综合整治项目的有关文件收悉，你单位可办理后续的施工许可等手续。特此函告。附件：1.项目总平面图2.案卷并档明细表

　　北京市规划和自然资源委员会（分局）

　　年月日

　　建设单位持规划部门规划文件接收函，向同级住房城乡建设部门办理后续的施工许可等手续。六、工程招标采购（一）基本原则1.工程招标统一采用全过程电子化，使用《北京市房屋建筑和市政工程施工招标资格预审文件标准文本（2017版）》、《北京市房屋建筑和市政工程施工招标文件标准文本（2017版）》。2.对于中央和国家机关老旧小区综合整治项目，工程合同估算价达到招标限额的，可委托政府采购部门按照《招标投标法》及其实施条例采用自行招标的方式进入“北京市公共资源交易平-18-

　　台”办理招标；未达到招标限额的，应根据政府采购部门集中采购有关规定采购。中央和国家机关老旧小区综合整治项目的招标文件范本由市住房城乡建设委招标投标管理事务中心与政府采购部门协商定稿，经办人员相对固定。3.涉密工程项目招标采购按照《涉密政府采购管理暂行办法》（财库〔2019〕39号）和《中央国家机关政府采购中心涉密项目采购工作规程》有关规定执行。4.自行招标条件备案、招标文件备案、招标投标情况书面报告备案等事项的办理时限均为即时办理。5.招标文件中直接写明投标截止日期（开标日期）。6.中央国家机关及北京市同一实施主体的项目可以在同一行政区内打包招标，同一行政区域内不同部委所属临近项目，可在明确一个实施主体的前提下打包招标。

　　（二）办事程序1.项目初步设计及投资概算批复文件（含单栋的工程信息）可作为办理招标手续的房屋权属和资金证明文件，建设单位取得初步设计概算批复后，即可办理招标进场手续、自行招标条件备案（政府采购部门）、资格预审、招标文件备案等。2.3000万以下的中央和国家机关老旧小区综合整治项目由建设单位选择是否进行资格预审，资格审查委员会可由建设单位选派具有相关工作经验的人员参与。3.招标人在启动招标工前，应当完成施工图纸和技术资料的准备工作，合理确定招标范围，避免工作内容的遗漏，并据此编制招-19-

　　标文件、工程量清单和招标控制价。（三）关于确定投标人的原则老旧小区综合整治项目的建设单位，应当采用公开、公平、公正的方式在有形建筑市场进行招标确定。根据《招标投标法实施条例》第三十四条、《建设工程质量管理条例》第十二条及《北京市工程建设项目施工招标资格预审办法》第三十六条的规定，建设单位在选择投标人参加投标时，不得违反以下规定：1.单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同单位，不得参加同一标段或者未划分标段的同一招标项目招标；2.同一母公司的子公司不得超过合格投标人总数的三分之一；

　　3.监理单位与被监理工程的施工单位没有隶属关系。（四）办理时限1.招标人在办理招标备案手续时，应当一次性将招标材料备齐提交，同时办理自行招标条件备案、投标人投标资格登记手续，以上事项均为即时办理。2.在保证招标投标工作质量的前提下，招标人与所有投标人达成一致意见并获得所有投标人同意的书面承诺后，可以自行确定与工程规模相匹配的投标文件编制时间，但自招标文件发出之日起至投标截止时间之日止不少于10日。3.中标候选人公示期为不少于3日（截止日应为工作日）。（五）其他事项1.

　　不涉及增层、翻建且不增加面积翻建（含因结构加固、-20-

　　建筑外套式加固、外墙外保温等），实施主体应持项目立项或初步设计及投资概算批复等文件办理招标备案手续；涉及增层、增加面积翻建的，实施主体应持项目立项和规划自然资源主管部门核发的规划文件办理招标备案手续。2.施工图设计工作可提前组织，同期可委托编制工程量清单；初步设计及投资概算批复后，应根据批复意见对施工图、工程量清单进行限额调整。3.执行期内，如遇法律法规、部门规章等政策的调整，按最新政策要求执行。七、施工许可（一）基本原则对于符合施工许可证办理条件的，建设单位到住房城乡建设部门办理施工许可证。1.规划手续方面：不涉及增层,翻建且不增加建筑面积的（含因结构加固、外墙外保温等少量增加建筑面积的），建设单位在装修说明中明确说明不增加实际使用面积，不提交规划批准手续；不涉及增层但增加建筑面积的老旧小区综合整治项目（如加装电梯等），需提供规划备案手续；涉及增层、翻建增加建筑面积的，应向住房城乡建设部门提交规划许可手续。2.项目初步设计及投资概算批复文件或年度改造计划清单可作为办理施工许可手续的房屋权属证明文件。（二）施工许可办理指南1.增层、增加面积翻建的老旧小区综合整治工程。-21-

　　1.1办理时限：5个工作日1.2办理方式：全程网上办理申请人登录市住房城乡建设委门户网站网上办事大厅系统，填报相关信息，在线提交申报材料。1.3申报要件。申报人需上传如下材料：1.3.1建筑工程施工许可申请表（网上申请，系统自动生成）。

　　1.3.2建设工程规划许可证（正本和附件）。1.3.3建筑施工企业确认文件（施工合同协议书；应招标项目提供施工单位中标通知书、非招标项目提供《直接办理施工许可证承诺书》）。1.3.4建设项目法人承诺书。2.不需办理规划许可的老旧小区综合整治工程（参照装饰装修工程办理）。2.1办理时限：5个工作日。2.2办理方式：全程网上办理申请人登录市住房城乡建设委门户网站网上办事大厅系统，填报相关信息，在线提交申报材料。2.3申报要件。申报人需提供如下材料：2.3.1建筑工程施工许可申请表（网上申请，系统自动生成）。

　　2.3.2房屋权属文件；租赁房屋的还需提交租赁协议、产权人同意装修文件；现状改建项目及其他应办理规划手续的工程还需提供建设工程规划许可证（正本和附件）。2.3.3建筑施工企业确认文件（施工合同协议书;应招标项-22-

　　目提供施工单位中标通知书、非招标项目提供《直接办理施工许可证承诺书》）。2.3.4建设项目法人承诺书、装修情况说明。2.4施工许可申请表填写说明：2.4.1工程名称:与建设工程规划许可证的建设项目名称一致。如一个建设工程规划许可证申报几个施工许可，工程名称填写建设工程规划许可证附件中载明的单体名称。2.4.2用地批准手续：填写用地批准手续文号，装饰装修工程填写房屋产权证号。2.4.3建设工程规划许可证：房屋建筑工程、市政基础设施工程填写规划许可证号。2.4.4合同工期：施工合同确定的工期总日历天数。2.4.5施工现场是否具备施工条件：由施工单位主要技术负责人填写“施工现场已具备施工条件,且地上地下管线资料已移交。”。2.4.6中标通知书及施工合同：必须招标的项目填写施工中标通知书登记号，并注明“施工合同已签订”,非必须招标的项目填写“非必须招标项目，施工合同已签订”。2.4.7施工图设计文件审查合格文件：见“建设项目法人承诺书”。2.4.8质量、安全监督手续：由审批人员填写。2.4.9建设资金已经落实承诺书：见“建设项目法人承诺书”。

　　八、质量安全监督-23-

　　各区要认真落实属地取得施工许可证的老旧小区综合整治项目的质量安全责任制，根据施工许可证规定的范围加强对老旧小区综合整治项目质量安全监督，要积极会同属地街道办事处（社区居委会）、项目实施主体等参建各方，做好施工现场管理，确保施工质量安全。九、档案验收

　　（一）凡取得建设工程规划许可证的本市老旧小区综合整治工程项目，根据《住房和城乡建设部关于修改部分部门规章的决定》（住建部令第47号）规定，建设单位在组织工程竣工验收前，应当提请城市建设档案管理部门对建设工程档案进行验收。（二）对不需要办理规划许可手续、取得施工许可证号为“[]施[]装字号”的本市老旧小区综合整治工程项目，城市建设档案管理部门取消工程档案验收，不再出具《建设工程档案验收意见书》，城市建设档案管理部门不再接收工程档案进馆。十、工程竣工验收备案（一）基本原则1.依法不需要取得施工许可的建设工程，不进行工程竣工验收备案。2.依法需要取得施工许可的建设工程，工程竣工验收合格之日起15日内，建设单位和实施主体持有关文件资料向工程所在地的建设行政主管部门申请备案。3.对于因住户不同意或其他客观因素导致内墙加固、热计量安装、更换外窗、管线改造、消防设施改造等工程内容不能全部-24-

　　完成的，由建设单位和实施主体获得住户签字并提交书面说明后，无需调整原有施工图纸及施工图审查报告，有关单位按实际完成改造内容办理验收备案手续。（二）工程竣工验收备案办理指南工程竣工验收合格之日起15日内，建设单位和实施主体持有关文件资料向工程所在地的建设行政主管部门备案。1.办理部门北京市建设工程安全质量监督总站监督的工程在市住房城乡建设委办理,区建设工程质量监督机构监督的工程在区住房城乡建设委办理。2.办理方式全程网办（保密工程不在网上申请）申请人登录市住房城乡建设委门户网站（http://zjw.beijing.gov.cn/）网上办事大厅系统，网上进行申请，网上受理、审核、决定、告知，备案完成后通过网上打印竣工验收备案表。3.办理时限：5个工作日。4.需要提交的材料4.1工程竣工验收报告4.1.1工程竣工验收报告正文（申请人上传原件扫描件）报告正文应包含以下内容：（1）工程概况、建设单位执行基本建设程序情况、对工程勘察、设计、施工、监理方面的评价、工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式、工程竣工验收意见等内容；报告最后有建设单位项目负责人签字并加盖建设单位公章。-25-

　　（2）报告应注明以下验收情况：无障碍设施验收情况（2005年1月25日后竣工验收的工程）；

　　供热计量装置安装情况（2010年后竣工的集中供暖的工程）；

　　建筑节能实施情况；工程分包项目依法招标及备案情况等内容。4.1.2工程竣工验收报告附件（1）建设工程施工许可证（共享数据；若共享数据与实际证照不一致或缺失，申请人上传原件扫描件）（2）建设工程规划许可证（共享数据；若共享数据与实际证照不一致或缺失，申请人上传原件扫描件）（3）单位工程质量竣工验收记录（申请人上传原件扫描件）

　　（4）工程竣工验收记录（申请人上传原件扫描件）（5）防雷检测报告（申请人上传原件扫描件）4.2施工单位签署的工程质量保修书（申请人上传原件扫描件）4.3法人承诺书（申请人上传原件扫描件）4.4法规规定应当由规划部门出具的认可文件或者准许使用文件（不涉及增层、翻建且不增加建筑面积的（含因结构加固、外墙外保温等少量增加建筑面积的）可不提供）。（共享数据；若共享数据与实际证照不一致或缺失，申请人上传原件扫描件）4.5法规规定应当出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件（54米及以上老旧住宅项目建筑保温、外墙装饰、或含有新建、扩建部分的工程，应提交建设工程消防验收合格的证明文件）。（共享数据；若共享数据与实际证-26-

　　照不一致或缺失，申请人上传原件扫描件）4.6建设工程档案验收意见书（共享数据：若共享数据与实际证照不一致或缺失，申请人上传原件扫描件）。（竣工验收备案已实现全程电子化办理，备案申请人用竣工验收备案系统申报时，需对系统采集的施工许可、规划许可、规划验收、消防验收、档案验收的共享数据进行逐一确认。如共享数据与实际证照信息不一致或缺失时，由备案申请人按系统格式扫描实际证照原件后上传至竣工验收备案系统。）十一、管线改造（一）老旧小区管线改造政策1.老旧小区供水管网改造政策根据市政府办公厅《关于印发<加快推进自备井置换和老旧小区内部供水管网改造工作方案>的通知》（京政办发〔2017〕31号）要求，对老旧小区内部供水管网改造项目，市政府固定资产投资采取直接投资的方式，按照项目建设投资50%的比例给予资金支持。按照政府投资管理相关要求，项目单位应当编制项目建议书、可行性研究报告、初步设计概算，并依法取得相应手续报市发展改革委审批。2.老旧小区配网改造政策根据市发展改革委《关于印发北京市老旧居民小区配网改造工作方案（2018-2022年）的通知》（京发改〔2018〕2952号）要求，对老旧小区配网改造项目，市政府固定资产投资采取投资补助的方式，按照项目建设投资不高于30%的比例给予资金支持。市发展改革委负责审核资金申请报告，由项目所在地的区级发展-27-

　　改革部门负责办理项目立项手续。3.老旧小区供热管网改造政策根据原市市政市容委、市发展改革委联合印发的《关于2016-2018年老旧供热管网改造工作的通知》（京政容函〔2016〕204号）要求，对于老旧小区供热管网改造项目，市政府固定资产投资采取直接投资或投资补助相结合的方式。对于市热力集团改造项目，按项目投资的50%安排市政府固定资产投资支持，并按照政府投资管理相关要求，项目单位应当编制项目建议书、可行性研究报告、初步设计概算，并依法取得相应手续报市发展改革委审批。对于各区改造项目，由市、区政府分别按30%和20%比例安排资金补助，市发展改革委负责审批资金申请报告，由项目所在地的区级发展改革部门负责办理项目立项手续。（二）老旧小区管线改造接收标准1.排水管网改造接收标准老旧小区内部排水设施的日常维护管理及更新改造时，应严格执行相关运行、维护技术规程和相关施工、验收技术规范；同时，应全部实现雨污分流和“海绵”城市建设要求，并消除全部管道腐蚀、破裂等结构缺陷。具体接收标准建议如下：1.1管道内部应满足《城镇排水管渠与泵站运行、维护及安全技术规程》（CJJ68-2016）要求：管渠、检查井和雨水口养护应符合下列规定：管渠、检查井和雨水口内不得留有杂物，允许积泥深度应符合下表规定：

　　-28-

　　管渠、检查井和雨水口的允许积泥深度表设施类别管渠检查井有沉泥槽无沉泥槽雨水口有沉泥槽无沉泥槽允许积泥深度管内径或渠净高度的1/5管底以下50mm管径的1/5管底以下50mm管底以上50mm移交接管交接前应对功能状况和结构状况进行检查，并应核对竣工资料及相关地理信息数据。1.2管渠修理排水管理单位应根据管渠检查评估报告及时制定管渠修理计划，消除缺陷、恢复管渠原有功能，延长管渠使用寿命。1.3纳管管理排水户排入城镇排水污水系统的污水水质应符合现行行业标准《污水排入城镇下水道水质标准》（CJ343）的有关规定。医疗机构废水排放应符合现行国家标准《医疗机构水污染物排放标准》（GB18466）的有关规定。从事工业、建筑、餐饮、医疗等活动的企事业单位、个体工商户向城镇排水设施排放污水的，应当向城镇排水主管部门申请领取污水排入排水管网许可证。排水户内部应实行雨污分流，排水管道纳管方案应经城镇排水管理单位审核。排水户应在污水接入城镇污水管渠前设置排水检查井。2.供水管网改造接收标准为进一步消除管网安全运行隐患，保障供水水质安全，促进-29-

　　管网经济、合理运行，有效控制和降低管网漏失，提升城市供水精细化管理水平，依据现行国家标准、地方标准及企业标准，结合自备井置换和老旧小区内部供水管网改造工作实际情况，特制定如下改造接收标准。2.1改造原则及分类2.1.1改造原则老旧小区原则上统一按独立计量区（DMA）模式进行改造，具体改造标准原则上应参照《北京市自来水集团独立计量区（DMA）建设和运行技术标准（试行）》进行落实。2.1.2改造分类老旧小区现状供水管网经现场勘查确认不符合现行管材规范标准的，原则上进行整体更新改造。经现场勘查确认现状供水管网管材符合现行管材规范标准的，可以直接接收，同时对附属设备及局部管线布设不合理的情况进行改造和优化，达到管网安全运行的标准。经现场勘查小区现状管网为普通铸铁管且有完整的竣工资料，因受小区施工条件及环境影响，可考虑按照功能性改造的方式对小区管网进行改造，同时更换不符合规范标准的附属设施，达到管网安全运行的标准。2.2设计要求2.2.1设计依据《加快推进自备井置换和老旧小区内部供水管网改造工作方案》、自备井置换和老旧小区内部供水管网改造方案、北京市自来水集团供水管网资料、《北京市自来水集团独立计量区（DMA）-30-

　　建设和运行管理规定》、《北京市自来水集团独立计量区（DMA）建设和运行技术标准》2.2.2采用的主要规范和标准《室外给水设计规范》（GB50013—2006）、《给水排水管道工程施工及验收规范》（GB50268—2008）、《工业金属管道工程施工及验收规范》（GB50235—2010）、《城市供水水质标准》（CJ/T206-2005）、《生活饮用输配水设备及防护材料的安全评价标准》（GB/T17219）、《城市供水管网漏损控制及评定标准》（CJJ92-2002）、《城市给水工程规划规范》（GB50282-2016）、《给水排水工程管道结构物设计规范》（GB50332-2002）、《给水钢塑复合压力管管道工程技术规范》（CECS2317-2008）、《涂装前钢材表面预处理规范》（SY/T0407-97）、北京市自来水集团禹通市政工程有限公司企业标准《给水金属管道内壁修复涂膜施工技术规范》（Q/YT001-2009）、《球墨铸铁管及管件标准》（GB/T13295-2008）、《柔性接口给水管道支墩》10S505（GJBT-632）、《室外消火栓及消防水鹤安装》（13S201）、《封闭满管道中水流量的测量饮用冷水水表和热水水表》（GB/T778-2007）《建筑给水排水设计规范》、(GB50015-2003)(2009版)、《消防给水及消火栓系统技术规范》（GB50974-2014）2.2.3设计要点管材与接口：DN100（含）以上新建给水管道采用K9级球墨铸铁管，接口为T型胶圈接口，DN50（含）以下给水管道采用薄壁不锈钢管，接口为卡压式连接。支墩：DN100（含）以上三通、弯头、盖堵处需砌筑支墩，-31-

　　做法详见标准图集《柔性接口给水管道支墩》10S505，支墩按照管道内水压1.1MPa设计。井室砌筑：闸阀井、水表井按照图集05S502《室外给水管道附属构筑物》砌筑；消火栓安装按照图集13S201《室外消火栓及消防水鹤安装》选用，其中井室砌筑按照图集05S502选用。

　　管道水压试验：DN100（含）以上：试验压力：1MPa；DN50（含）以下：试验压力：0.6MPa。停止注水稳压15分钟后，允许压力降不得超过0.03MPa。回填土要求：为保证回填土的质量及管道外壁与周围土壤的良好接触，回填土中不得采用房渣土、碎砖、粉砂、淤泥及石块等杂物。柔性管道沟槽回填土压实度要符合《给水排水管道工程施工及验收规范》（GB50268—2008）的相关规定。给水管道与污水管道或输送有毒液体管道交叉且在下方通过时须加防护套管，套管两端应采用防水材料封闭。管道安装按北京市自来水集团规定粘贴管道标识带。给水管线与其他管线间距，小区内管线间距建议参见《建筑给水排水设计规范》(GB50015-2003)(2009版)。水表设置：老旧小区供水管网改造项目按照独立计量区（DMA）模式设置三级计量水表，即小区进口安装电子远传流量计，楼门表（低压直供水）、泵房总表（二次供水）、公建水表、居民分户水表。不同用水主体、不同用水性质单独装表计量，底商和平房单独装表计量，并保证各级水表计量范围准确。居民分户水表要求安装在户外，水表应安装在不受冻结、污染、强烈震动、便于检修和读取示数、具备数据传输条件的场所，-32-

　　不得封装在墙体内，环境温度5℃～55℃。对于安装在户外的水表，建筑本体内管井（管道间）安装的水表高度300mm～1400mm；管井内有多支计量表时，自来水水表应安装在最外侧；管井内多支水表上下水平安装时，相邻供水管中心间距应≥300mm；多支水表并排安装时，相邻供水管中心间距应≥200mm。水表外壳与其它设施及墙壁的净距离≥200mm；表前（进水方向）直管段≥10D（D为水表公称口径）、表后（出水方向）直管段≥5D、进出水管的同轴度误差≤1mm。表前、表后须安装阀门。住宅项目不再设置二次供水校核水表。水表选型：水表选型符合供水企业的相关规定。住宅项目小区进口选用电子远传流量计；楼门表、泵房总表等校核水表安装机械水表；口径大于75mm（含）的计费水表安装电子远传水表；口径小于75mm（不含）的计费水表安装机械水表（居民分户水表除外）；居民分户水表优先选用远传水表。2.3设备要求2.3.1小区进口流量计量设备：原则上应按照供水企业相关要求进行设备选型。2.3.2闸阀：采用SZ45X-1立式软密封闸阀。2.3.3消火栓：采用SA100/65型地下式消火栓。2.3.4截止阀（DN50-DN15）：采用铜制截止阀。2.3.5水表：符合供水企业的相关规定。2.3.6其余管件如两合三通、水卡子、短管甲、短管乙等以及辅料的使用要符合市自来水集团的相关规定。-33-

　　2.3.7井盖使用要符合供水企业的相关规定。2.4施工要求2.4.1工程施工及验收执行国家标准《给水排水管道工程施工及验收规范》（GB50268-2008）。2.4.2管道材料与设备严格按照接收管线的产权单位有关规定执行。2.4.3试压合格后必须进行冲洗、消毒，水质化验合格后方可勾头、通水。2.4.4管道安装应粘贴管道标识带。2.4.5施工中如遇其它问题，请及时与设计及有关人员联系解决。2.5工程验收要求2.5.1工程验收工程施工及验收执行国家标准《给水排水管道工程施工及验收规范》（GB50268-2008）。2.5.2独立计量区（DMA）建设工程施工及验收执行《北京市自来水集团独立计量区（DMA）建设和运行技术标准》相关验收标准。2.5.3按照接收管线的产权单位相关规定验收管材、管件、附属设备、井盖、水表等的材质和厂家，确保工程使用材料符合相关要求。2.5.4按照接收管线的产权单位相关规定和标准组织工程验收工作。2.5.5验收合格后至管线正式通水前，施工单位做好管线的-34-

　　保护与看管工作，防止管线发生破坏及产生“圈、压、埋、占”现象。2.5.6验收合格后，建设单位组织工程通水相关事宜。2.6工程竣工资料接收工程竣工后，施工单位在一个月内向接收管线的产权单位移交竣工资料，管线产权单位负责审核并完成竣工资料归档工作。

　　3.燃气管线改造验收接收标准为规范老旧小区燃气管线改造验收工作，保证改造后的燃气设施符合运行安全要求，依据《城镇燃气设计规范（GB50028-2006）》、《燃气输配工程设计施工验收技术规定（DB11/T302-2014）》和北京市燃气集团有限责任公司运行安全的相关规定（《燃气用户发展工程施工与质量验收技术规程（QB/3C02-2015）》等），制定本标准。本标准适用于北京市燃气集团有限责任公司京内各分、子公司负责供气的老旧小区燃气管线改造的工程验收接收工作。3.1总体要求3.1.1工程竣工验收包括预验收和竣工验收。3.1.2预验收应由监理单位主持，验收前应具备下列条件：（1）完成工程设计文件和施工承包合同规定的各项内容；（2）施工单位在工程完工后对工程质量自检合格，工程符合设计规范要求，并提出工程竣工报告；（3）工程资料应规范、完整，包括但不限于工程竣工报告、工程数量表、设计交底记录、燃气气压强度和严密性试验报告、原材料质量证明、隐蔽工程检查记录、工程竣工测量资料、阴极-35-

　　保护组织设计、无损探伤报告等，并经建设单位、监理单位、施工单位签字确认；（4）工程中使用材料的检测报告齐全、有效；（5）专业检测单位出具的检测报告齐全、有效；（6）已改造部分的设施竣工图纸、测绘图纸，齐全、有效；

　　（7）工程施工中，工程质量检验合格，检验记录完整；（8）《燃气专用物资销售备案表》（格式宜符合本标准附录1）内容与工程验收内容一致；（9）改造项目涉及的国土、应急管理、规划、消防、市场监督管理等部门要求的手续齐全，实施改造完成的项目无违章及占压隐患。3.1.3竣工验收由市燃气集团相关分子公司组织，验收前应具备下列条件：（1）监理单位预验收合格后出具监理工作总结并填写、签署《燃气工程竣工验收申请单》（格式宜符合本标准附录2）；（2）有施工单位签署的工程质量保修书；（3）施工单位执完整的竣工资料向市燃气集团相关分子公司提出验收申请。3.1.4竣工验收按下列程序进行：（1）市燃气集团相关分子公司组织建设、设计、监理、及施工单位对工程进行验收，并按照设计文件、竣工图纸对工程进行现场检查；（2）验收合格的，各部门签署相应《工程竣工验收单》（格式宜符合本标准附录3），交建设单位办理通气手续；-36-

　　（3）验收不合格的，应将不合格原因全面、清晰、准确填入本工程相关竣工验收交接单内并注明“验收不合格”，各方签字确认，现场制定整改措施，并初步确定复验时间，交建设单位落实整改；（4）自验收合格之日起1个月内未通气的工程，应重新进行严密性试验并重新组织验收。3.1.5工程验收应符合下列要求：（1）验收资料内容应规范、完整，并经各方签字确认，齐全有效；（2）按照设计文件、竣工图纸对工程进行现场检查。竣工图应真实、准确，路面标志符合要求；（3）工程量与《燃气工程竣工验收申请单》一致；（4）燃气设施和设备的安装符合设计文件的要求，无明显的外观质量缺陷，操作可靠；3.1.6老旧小区燃气管线改造的竣工验收应由建设单位告知属地政府、物业管理单位共同参加，对后期通气做好必要的准备。

　　3.2燃气设施验收需重点关注的要求燃气设施改造验收时，应按照总则第1款所述的规范标准要求开展验收工作，同时应重点以下事项：3.2.1燃气设施标志标识及管道颜色应符合北京燃气《燃气标志设置技术规定》(QB1S01-2013)的相关要求。3.2.2改造后的埋地钢制管线应加装防腐蚀系统。3.2.3地下燃气管线不得从建筑物和构筑物的下面穿越。室-37-

　　外埋地管线与建筑物、构筑物或相邻管道之间的水平和垂直净距，应符合设计文件要求，当设计文件无明确要求时，应符合设计规范的规定要求。如受地形限制管道布置有困难而又无法解决时，在采取行之有效的保护措施后，可在规范规定的净距适当放宽要求。3.2.4地下燃气管道埋设的最小覆土厚度（路面至管顶），应按设计文件要求执行，当设计文件无明确要求时，应符合设计规范的规定要求。3.2.5地下燃气管道不得在堆积易燃、易爆材料和具有腐蚀性液体的场所下面穿越，并不宜与其他管道或电缆同沟敷设，当需要同沟敷设时，必须采取有效防护措施。3.2.6地下燃气管道不宜穿排水管沟、热力管沟等地下管沟，当必须穿过时，应将燃气管道敷设于套管内。3.2.7地下燃气管道的检测管、阀室等的设置应按设计文件执行。3.2.8调压站应按规定设置避雷设施，且水电设施齐全，调压站站房和调压箱箱体距离周边建筑物净距应符合设计规范。3.3燃气设施接收的要求3.3.1燃气管线应符合下列要求：（1）燃气管线无泄漏；（2）经第三方对管线防腐层检测无破损点或经检测防腐评价等级为良及以上，管线附属阴极保护设施运行正常，符合《城镇燃气埋地钢质管道腐蚀控制技术规程》（CJJ95-2013）的要求；

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　　（3）聚乙烯管道应有示踪带或保护板；（4）未改造部分的管线如无测绘信息的应补测资料齐全、有效。3.3.2阀门井井室（阀室）应符合以下要求：（1）结构完好，无漏水、裂缝，井内无积水、塌陷；（2）阀门启闭灵活，不串气，且目前市场上有备品、备件及供应商提供售后服务；（3）阀门及管道无锈蚀、漏气，移交前按接收企业要求对井下管线、设施刷漆；（4）井盖为“五防”井盖，无缺失破损，有锁具且完好，有井室的闸井应设置为双井口。3.3.3调压站（箱）应符合以下要求：（1）站（箱）内燃气设施运行正常无泄漏，符合国家标准《燃气系统运行安全评价标准》（GB/T50811）的有关规定，且目前市场上有备品、备件及供应商提供技术维护；（2）阀门应启闭严密，过滤器移交前应进行排污清洗；（3）站内管线无锈蚀，移交前按接收企业要求进行刷漆；（4）按照相关规定设置防雷、防静电装置、设施应完好并处于正常运行状态，并按国家有关规定进行定期检验；（5）调压站箱内压力容器、过滤器、安全装置及仪器仪表等应按国家有关规定进行运行维护、定期校验和更换；（6）压力容器相关手续齐全，符合《固定式压力容器安全技术监察规程（TSG21-2016）》的要求；（7）消防器材完备有效，配备型号、数量符合相关要求；-39-

　　（8）站、箱应有压力监控设施；（9）调压站（箱）安全标识齐全完好；（10）站、箱结构完好，屋面墙体无开裂、漏水、渗水；（11）附属的围栏、门窗、防水、防盗、消防设施等齐全完好；（12）站、箱周边符合安全间距要求，无违章占压隐患；（13）配套用电、水、暖、下水等配套设施齐全、完备，运行正常，有正式接用手续。4.供热管线改造接收标准参见北京市地方标准《供热管网改造技术规程》（DB11/T1477-2017）。5.供电管线改造接收标准参见北京市地方标准《10KV及以下配电网建设技术规范》（DB11/T1147-2015）。十二、加装电梯我市老旧住宅楼加装电梯管理主要包括建设管理和特种设备监督管理两项内容。（一）建设管理1.明确实施主体加装电梯工程应当明确实施主体，具体负责资金筹集、项目报建、组织实施等工作。相关业主可委托房改售房单位、物业服务企业、电梯生产安装企业、社会投资企业等作为实施主体。实施主体承担法律、法规规定的工程项目建设单位所应承担的法律责任。-40-

　　2.建设程序2.1满足下列条件的，即可开展加装电梯工作：（1）有意愿加装电梯的业主应当具有占有和使用该住宅的权利，并能够出示相关证据。（2）拟加装电梯的住宅应满足建筑物结构安全、消防安全、建筑节能等规范、标准要求。（3）既有多层住宅加装电梯的意向及初步方案应当充分听取拟加装电梯范围内全体业主的意见，并经专有部分占该单元住宅总建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，且其他业主不持反对意见。2.2实施主体委托具有相应资质等级的设计单位出具初步设计方案，同时准备以下材料，向各区加装电梯工作管理部门报建：

　　（1）加装电梯建设方案可行性。（2）加装电梯费用筹集方案，包括业主分摊数额或与企业签订代建租赁协议。（3）加装电梯投入使用后运行维护费用(电费、维修保养费、更新费、管理费)分担方案。（4）电梯建成后使用管理主体确认书。（5）电梯运行维护保养委托方案。实施主体应就以上事项与加装电梯涉及的相关业主达成加装电梯协议。加装电梯协议由加装电梯所涉及的业主签字，签字真实性由属地社区组织和实施主体共同组建审核组进行审核，并留存业主所持有效证件的影印资料。2.3项目申报确认-41-

　　各区加装电梯工作管理部门出具加装项目确认书。2.4建设流程加装电梯部分不计入楼房建筑面积，不变更原房屋权属信息，不办理立项、用地、规划和施工许可审批手续。（1）实施主体持项目确认书、设计施工图到综合审查机构进行施工图审查。（2）简化招投标手续。达到本市依法必须招标规模标准的，应依法开展招投标工作。（3）电梯采购、施工、监理等参建单位均应选择具有相应资质的企业，选定方式由实施主体与加装电梯出资人共同决定，且应符合国家法律法规。（4）电梯安装企业应在电梯安装前，到区市场监督管理局办理电梯施工开工告知，并接受监督检验。经监督检验合格后，使用单位应及时办理使用登记手续。（5）区建设工程质量安全监管部门应会同项目所在地街道办事处（乡镇人民政府）加强对加装电梯实施过程的安全质量监管。区市场监管部门监督相关单位做好加装电梯开工告知、监督检验和使用登记等工作。（6）加装电梯工程完工后，由实施主体组织设计、施工、监理单位进行竣工验收，物业服务企业（房屋管理单位）和街道办事处（乡镇人民政府）应参与竣工验收工作，竣工验收合格的，方可交付使用，并由实施主体将改造工程档案报建筑物图纸存档的城建档案馆留存。2.5申请财政补贴-42-

　　为加快推进我市老旧住宅楼加装电梯工作，市财政对加装电梯给予定额补助，各区制定本区财政补助办法。采取后补助形式，由实施主体垫资或居民集资先期开展电梯加装，待加装电梯完工并取得特种设备管理部门颁发的监督检验合格证后，实施主体持相关材料向各区加装电梯工作管理部门申请补助资金。财政补贴不属于财政投资，不形成政府固定资产。按照“谁投资，谁受益”和“权责一致”的原则，增设电梯的投资方依法享有增设电梯的相关权益，并承担电梯投入使用后的管理责任。

　　（二）特种设备监督管理1.基本原则根据《中华人民共和国特种设备安全法》规定，特种设备安装、改造、修理的施工单位应当在施工前将拟进行的特种设备安装、改造、修理情况书面告知直辖市或者设区的市级人民政府负责特种设备安全监督管理的部门；锅炉、压力容器、压力管道、电梯、起重机械、客运索道、大型游乐设施的安装、改造、重大修理过程，应当经特种设备检验机构按照安全技术规范的要求进行监督检验，未经监督检验或者监督检验不合格的，不得出厂或者交付使用；特种设备使用单位应该在特种设备投入使用前向负责特种设备监督管理的部门办理使用登记。2.开工告知办理指南2.1办理时限：即时受理。2.2办理方式：网上申报。（1）申请人登录“北京市市场监管局质量监督网上服务平台”（zljdfw.scjgj.beijing.gov.cn），填报相关信息，上传相-43-

　　关材料。（2）申请人应在网上申报系统中完成用户注册，并按要求在线提交申请事项。2.3申报条件2.3.1申请人主体资格条件（1）应具有营业执照。（2）具有相应的特种设备安装、改造、修理资格。2.3.2申请人承担的法律责任（1）申请人不得伪造、涂改、出租、出借、转让生产许可证证书。（2）申请人应在“北京市市场监管局质量监督网上服务平台”认真填写相关内容，并对填写内容的准确性、真实性负责。

　　2.3.3申请人应接受、配合市场监管部门进行监督检查。2.4申报材料2.4.1特种设备安装改造修理告知书（1）由特种设备安装改造修理单位办理网上填报工作，告知书应按网上填报要求进行填报，并确认。（2）特种设备安装改造修理告知书的填写符合填写说明要求和示范文本要求，内容填写完整，不涉及的项目填写“无”。（3）施工单位名称、单位公章应与特种设备安装改造修理许可资质证书一致。（4）设备种类、施工类别符合申请范围的要求。2.4.2统一社会信用代码的证明（1）本市的企业不需要提交，通过数据共享实现。-44-

　　（2）外省的企业需要上传原件或者加盖公章复印件。2.5审批方式申请人提交申请完成后，即可施工。3.监督检验办理指南3.1办理部门：北京市特种设备检测中心。3.2办理时限：13个工作日。3.3办理方式：网上申报，书面受理。（1）申请人登录“北京市企业登记e窗通服务平台”（网址：https://ect.scjgj.beijing.gov.cn/index），点击业务办理登录入口下方的“主体办事”，按照弹出对话框选择登录途径，进行网上申请。（2）申请人应在网上申报系统中完成用户注册，并按要求在线提交申请事项。（3）现场申报。3.4申报材料（1）机电类特种设备监督检验申请单：由特种设备施工单位按网上要求填报并确认（网上填报生成不需盖章，现场申报需要使用单位盖章）。（2）电梯技术资料确认记录：与设备出厂信息一致，每个项目一份（原件，需施工单位盖章）。（3）电梯主要部件编号登记表：与设备出厂信息一致，每个项目一份（原件，需施工单位盖章）。（4）安装授权书：每个项目一份（原件，需制造单位盖章）。

　　（5）产品质量证明文件（电梯合格证）：每台电梯一份（原-45-

　　件查验）。（6）电梯整机型式试验证书：每种类型电梯一份（原件查验）。（7）制造许可证书：与设备出厂信息一致，每个项目一份（原件查验）。（8）安装许可证书：每个项目一份（原件查验）。3.5审批方式申请人提交申请准予受理完成后，检验机构到现场进行检验，经检验符合要求的，发放特种设备检验报告。4.使用登记办理指南4.1办理时限：11个工作日。4.2办理方式：网上申报。（1）申请人登录“北京市市场监管局质量监督网上服务平台”（zljdfw.scjgj.beijing.gov.cn），填报相关信息，上传相关材料。（2）申请人应在网上申报系统中完成用户注册，并按要求在线提交申请事项。4.3申报条件申请人主体资格条件：具有特种设备使用管理权的单位。4.4申报材料4.4.1特种设备使用登记表（1）由特种设备使用单位办理网上填报工作，使用登记表按网上填报要求进行填报，并确认。（2）填写符合填写要求和示范要求，内容填写完整，不涉-46-

　　及的项目填写“无”。（3）使用单位名称、单位公章、统一社会信用代码、地址应与统一社会信用代码的证明完全一致。（4）设备种类符合《特种设备目录》设备类别要求。4.4.2统一社会信用代码的证明（1）本市的企业不需要提交，通过数据共享实现。（2）外省的企业需要上传原件或者加盖公章复印件。（3）使用单位为其他主体的，需要在系统中上传原件或者加盖公章的复印件。4.4.3特种设备监督检验报告：填写监督检验报告编号调取检验信息。4.5审批方式申请人提交申请准予受理完成后对资料进行审核，符合要求的，准予发证。十三、拆除重建试点本市危旧楼拆除重建工作以北京城市总体规划、分区规划为依据，遵循“区域总量平衡、动态零增长”和户数不增加的基本原则，在充分尊重居民意愿，压实房屋产权单位主体责任的基础上，由各区政府选取试点项目，根据《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》有关要求组织实施。十四、其他事项（一）市住房城乡建设委、市规划自然资源委等有关部门，加强与国管局、中直管理局，以及中央和国家机关有关部门的沟通协调。国管局及时向北京市有关部门通报中央和国家机关老旧小区综-47-

　　合整治项目信息和进展情况。（二）北京市有关部门进一步加强内部沟通和工作衔接，积极开展对市、区受理窗口、经办人员的培训和指导，确保顺利办理各项手续，切实提高项目审批审核效率，切实做好对中央和国家机关、北京市老旧小区综合整治的支持和服务。

　　（此件主动公开）北京市住房和城乡建设委员会办公室2020年4月24日印发

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篇七：在京中央企业老旧小区综合整治工作方案

　　

　　北京市住房和城乡建设委员会关于印发《2021年北京市老旧小区综合整治工作方案》的通知

　　文章属性

　　【制定机关】北京市住房和城乡建设委员会

　　【公布日期】2021.05.07?

　　【字

　　号】

　　【施行日期】2021.05.07?

　　【效力等级】地方规范性文件

　　【时效性】现行有效

　　【主题分类】住房改革与发展

　　正文

　　北京市住房和城乡建设委员会关于印发

　　《2021年北京市老旧小区综合整治工作方案》的通知

　　市级相关部门，各区人民政府：

　　经市政府同意，现将《2021年北京市老旧小区综合整治工作方案》印发给你们，请结合实际认真组织落实。

　　北京市老旧小区综合整治联席会议办公室

　　(北京市住房和城乡建设委员会代章)

　　2021年5月7日

　　(联系人：李艳；联系电话：55598258)

　　2021年北京市老旧小区综合整治工作方案

　　老旧小区改造是融入新发展格局的重要工作，既是重大民生工程，又是发展工程，同时也是实施“双循环”战略、创新基层治理的重要抓手。为贯彻落实国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发﹝2020﹞23号)要求和市委市政府有关工作部署，在“十四五”开局之年开展好本市老旧小区综合整治工作，特制定如下工作方案。

　　一、工作目标

　　(一)全市列入老旧小区综合整治计划确保实现400个小区、建筑面积1500万平方米；力争实现600个小区、建筑面积2300万平方米。

　　(二)全市老旧小区综合整治新开工确保实现300个小区、建筑面积1100万平方米；力争实现400个小区、建筑面积1500万平方米。

　　(三)全市老旧小区综合整治新完工确保实现100个小区、建筑面积400万平方米；力争实现150个小区、建筑面积600万平方米。

　　(四)加强协调配合，力争已列入中央和国家本级综合整治计划的211个项目全面开工。

　　(五)加强制度机制建设。鼓励社会资本根据居民意愿以市场化方式参与老旧小区综合整治。激发居民参与改造的主动性、积极性。充分调动小区关联单位和社会力量支持参与。发挥基层党建引领作用，将社区治理能力建设融入改造过程，促进小区治理模式创新，健全小区长效管理机制。

　　二、重点任务分工

　　(一)完善“十四五”时期本市老旧小区综合整治政策措施

　　1.编制北京市“十四五”时期老旧小区综合整治规划。明确改造目标、原则、范围和实施路径，因地制宜、分区分类推进实施。

　　责任单位：市住房城乡建设委

　　配合单位：市发展改革委、市规划自然资源委、市财政局、市国资委、市城市

　　管理委、市民政局、市市场监管局、市水务局、市住房资金管理中心

　　完成时限：2021年8月

　　2.制定老旧小区综合整治技术导则。按照基础类、完善类、提升类三类内容，进一步细化老旧小区改造的标准，分类推进。

　　责任单位：市住房城乡建设委、市规划自然资源委

　　配合单位：市发展改革委、市国资委、市城市管理委、市民政局、市市场监管局、市水务局、市园林绿化局

　　完成时限：2021年8月

　　3.制定引入社会资本指导意见。明确社会资本参与方式，加大财税金融支持，统筹利用好存量资源，简化审批手续，做好监督管理。

　　责任单位：市住房城乡建设委、市财政局、市金融监管局

　　配合单位：市发展改革委、市规划自然资源委、市国资委、市城市管理委、市民政局

　　完成时限：2021年5月

　　4.细化存量房屋设施改造的规划土地支持政策。明确存量房屋设施改造的审批流程，允许适度放宽规划指标；研究对历史原因造成规划土地手续不全的房屋设施，在保证配套服务功能的前提下进行改造的审批办法。

　　责任单位：市规划自然资源委

　　配合单位：市住房城乡建设委、市发展改革委、市国资委

　　完成时限：2021年8月

　　5.制定适老化改造和无障碍环境建设指导意见。聚焦通行无障碍、公共空间适老化、完善适老化公共服务设施、增加居家养老服务有效供给等方面，细化技术措施，加强引导和政策指导。

　　责任单位：市住房城乡建设委

　　配合单位：市规划自然资源委、市民政局、市卫健委、市体育局、市残联

　　完成时限：2021年5月

　　6.制定优化和完善工程招投标的指导意见。明确各区可以对本区内老旧小区改造打包招标，鼓励实施工程总承包。

　　责任单位：市住房城乡建设委

　　配合单位：市发展改革委、市财政局、市规划自然资源委

　　完成时限：2021年8月

　　7.完善危旧楼改建配套政策。进一步明确危旧楼改建规划要求和相关审批程序。研究危楼不得交易相关管理措施。

　　责任单位：市规划自然资源委、市住房城乡建设委

　　配合单位：市发展改革委、市财政局

　　完成时限：2021年8月

　　8.制定加强工程质量安全管理的措施。出台加强老旧小区改造工程质量安全管理意见，加强改造全过程质量安全监管，落实质量安全责任终审追究制，抓好工程监理和验收环节，确保老旧小区改造工程成为放心工程。

　　责任单位：市住房城乡建设委

　　配合单位：市发展改革委、市规划自然资源委、市城市管理委、市水务局

　　完成时限：2021年8月

　　9.制定住宅专项维修资金补建续筹政策措施。出台归集、补建、续筹住宅专项维修资金的具体办法，建立健全改造后老旧小区住宅专项维修资金管理制度，指导开展维修资金改革试点。

　　责任单位：市住房城乡建设委

　　配合单位：市财政局、市规划自然资源委、市住房资金管理中心、各区政府

　　完成时限：2021年8月

　　(二)大力引入社会资本参与老旧小区改造

　　10.推动市属国企积极参与。落实市属国企参与自管老旧小区综合整治的主体责任，支持市属国企参与承接物业管理小区的综合整治，鼓励市属国企作为社会资本参与老旧小区改造，继续推进落实“每个区都要有试点”要求。

　　责任单位：市国资委、市住房城乡建设委、各区政府

　　配合单位：市发展改革委、市财政局、市规划自然资源委、市城市管理委、市民政局、市金融监管局、市市场监管局、市水务局

　　完成时限：2021年12月

　　11.推动“平台+专业企业”实施模式。对有条件的市区属平台公司，做好统筹协调工作，研究完善财政资金直补方式。争取国开行、建行等金融机构长期低息贷款支持社会资本参与老旧小区改造。

　　责任单位：市住房城乡建设委、市财政局、市国资委、各区政府

　　配合单位：市发展改革委、市金融监管局

　　完成时限：2021年12月

　　(三)统筹开展通信架空线梳理入地和市政专业管线改造

　　12.切实做好通信架空线梳理入地。

　　责任单位：各区政府

　　配合单位：市城市管理委、市通信管理局

　　完成时限：2021年12月

　　13.对有市政专业管线改造需求的，要确保实现一张图审批和一张图施工。

　　责任单位：各区政府

　　配合单位：市城市管理委、市水务局、市发展改革委、市住房城乡建设委

　　完成时限：2021年12月

　　14.推动排水管线改造，改造后小区红线内排水管线由专业排水企业承担管理

　　维护责任。

　　责任单位：各区政府、市排水集团

　　配合单位：市水务局、市住房城乡建设委、市发展改革委、市财政局

　　完成时限：2021年12月

　　(四)推进老楼加装电梯

　　15.搭建协商议事平台，引导业主做好民主协商和利益平衡，促进达成一致意见。

　　责任单位：各区政府

　　配合单位：市住房城乡建设委、市民政局、市市场监管局

　　完成时限：2021年12月

　　16.拓宽资金筹措渠道。允许使用住宅专项维修资金，允许使用业主本人和配偶名下的公积金，对低保家庭、低收入家庭予以扶持。

　　责任单位：市财政局、市住房城乡建设委、市住房资金管理中心

　　配合单位：市市场监管局、各区政府

　　完成时限：2021年12月

　　17.控制管线改移成本。加强管线改移统筹，研究由专业公司承担管线改移工作的政策。

　　责任单位：市城市管理委、市水务局

　　配合单位：市住房城乡建设委、市财政局、市市场监管局

　　完成时限：2021年12月

　　(五)优化“12345”考核机制

　　18.明确老旧小区综合整治项目“12345”诉求分类标准，制定合理考核标准。

　　责任单位：市住房城乡建设委、市政务服务局

　　配合单位：各区政府

　　完成时限：2021年8月

　　(六)创新基层治理，建立健全小区长效管理机制

　　19.深入细致开展群众工作，加强政策宣传解读，依靠群众、发动群众，培养居民家园意识、“受益付费”意识，凝聚共识、同向发力，找到利益平衡最大公约数。改造前，成立业委会或物管会等业主组织，发挥党建引领作用，通过广泛宣传动员，让居民参与到改造中来，用好责任规划师，与居民共同编制好改造方案；通过业主共同决定，明确小区管理模式，实现小区长效管理。改造过程中，通过搭建居民议事协商平台，加强居民、实施主体、施工单位、街道社区、政府部门之间的沟通联系，及时回应居民在上下水改造、加装电梯、公共空间利用等方面的诉求。改造完成后，小区进入良性管理轨道。

　　责任单位：各区政府

　　配合单位：市住房城乡建设委、市民政局、市规划自然资源委

　　完成时限：2021年12月

　　(七)加强改造项目统筹

　　20.各区加强高位统筹，整合各部门各渠道资金，鼓励以“平台+专业企业”方式，持续推进新开工老旧小区拆除违法建设和环境整治提升，开展抗震加固、节能改造、基础设施和适老化改造；根据居民意愿引入社会资本开展完善类和提升类改造，提升公共空间和配套设施。加强改造工程质量安全监管，抓好工程监理和验收环节，加强政府资金使用审核和审计。

　　责任单位：各区政府

　　牵头单位：市住房城乡建设委、市发展改革委、市财政局、市规划自然资源委、市城市管理委、市水务局

　　完成时限：2021年12月

　　(八)推进危楼简易楼改造

　　21.危旧楼要优先解危排险，做好翻建和有序外迁腾退。

　　责任单位：各区政府

　　配合单位：市住房城乡建设委、市规划自然资源委、市发展改革委、市财政局

　　完成时限：2021年12月

　　(九)推进中央单位在京老旧小区改造

　　22.用好专班机制，组织实施好中央国家机关本级老旧小区红线外基础设施改造。

　　责任单位：市住房城乡建设委

　　配合单位：市发展改革委、市规划自然资源委、市财政局、市城市管理委、市水务局、市通信管理局

　　完成时限：2021年12月

　　23.推动部委所属事业单位和央企在京老旧小区改造资金政策出台。

　　责任单位：首规委办、市住房城乡建设委

　　配合单位：市发展改革委、市财政局

　　完成时限：2021年8月

　　24.按照“双纳入”工作机制，进一步明确细化工作保障措施，做好项目对接和服务保障，配合推进中央单位在京老旧小区项目实施、做好混合产权老旧小区改造。重点推进核心区老旧小区改造。

　　责任单位：各区政府

　　配合单位：市住房城乡建设委、市发展改革委、市财政局、市规划自然资源委、市城市管理委、市水务局

　　完成时限：2021年12月

　　三、实施保障

　　(一)加强组织协调

　　积极构建协调各方、运行顺畅、横向到边、纵向到底的老旧小区综合整治组织体系和责任体系。在市城市更新领导小组的统一领导下，充分发挥市街道工作和“吹哨报到”改革专班、市老旧小区综合整治联席会的组织协调和督促指导作用，强化部门统筹，加强政策协调、工作衔接、调研督导，及时发现新情况新问题，健全完善相关政策措施。进一步加强党建引领，将老旧小区综合整治纳入社区治理。

　　各区政府作为老旧小区综合整治责任主体，同步完善组织体制，加强工作力量，整合配置好资源，深入做好群众工作，大力引入社会资本，全力推进改造实施，着力构建长效管理机制。

　　(二)加强督导考核

　　建立涵盖市有关部门、各区和专业公司考核机制，将各项审批工作内容，以及列入改造范围的专业管线改造实施情况，纳入年度部门及专业企业绩效考评。

　　结合第三方察访核验，对各区改造任务完成、财政资金使用效率、多元化筹资、改造质量、群众满意度和长效管理机制建立等方面进行系统考核。

　　(三)广泛开展宣传培训

　　各区、市有关部门充分利用新闻媒体，广泛宣传政策创新、典型案例和成熟经验，强化正向引导，提高社会各界对老旧小区综合整治工作的认识，形成各方支持、群众积极参与的浓厚氛围。

　　进一步完善信息公开制度，尊重群众的选择权、参与权、知情权和监督权，精准解读老旧小区综合改造有关政策、工作措施，及时回应社会关切，展现我市老旧小区综合整治多措并举、破解难题、力争实效的工作作风。

　　定期组织各区对有关部门、各街道乡镇进行培训，指导基层广泛深入开展群众工作，系统规范组织实施流程，持续释放老旧小区综合整治自下而上、民意立项的政策信号，逐步建立良性循环新机制，力争实现改一个、成一个，改一片、成一片。

篇八：在京中央企业老旧小区综合整治工作方案

　　

　　北京市海淀区人民政府关于印发本区“十四五”时期老旧小区综合整治实施方案的通知

　　文章属性

　　【制定机关】北京市海淀区人民政府

　　【公布日期】2021.05.12?

　　【字

　　号】海政发〔2021〕13号

　　【施行日期】2021.05.12?

　　【效力等级】地方规范性文件

　　【时效性】现行有效

　　【主题分类】城市建设

　　正文

　　北京市海淀区人民政府关于印发本区“十四五”时期老旧小区综合整治实施方案的通知

　　各镇政府、街道（地区）办事处，各委、办、局，区属各单位：

　　经区政府研究同意，现将《海淀区“十四五”时期老旧小区综合整治实施方案》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　特此通知。

　　北京市海淀区人民政府

　　2021年5月12日

　　海淀区“十四五”时期老旧小区综合整治实施方案

　　为落实市政府相关部署，持续深入推进本区老旧小区综合整治工作，进一步落实首都功能定位，疏解非首都功能，加快中关村科学城建设，促进经济高质量发展，实现建设国际一流和谐宜居之都的目标，特制定本方案。

　　一、指导思想及工作目标

　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，按照党中央、国务院决策部署，坚持以人民为中心的发展思想，坚持新发展理念，按照高质量发展要求，大力改造提升城镇老旧小区，改善居民居住条件，推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。以“疏解、整治、促提升”为统领，坚持以人为本、统筹兼顾、综合治理，补短板、强功能，全面改善老旧小区居住环境和质量，逐步健全物业管理制度，着力营造和谐宜居的生态环境，为建设北京国际科技创新中心核心区创造良好的条件。

　　到“十四五”期末，力争基本完成2000年底之前建成的、需改造的市区属城镇老旧小区整治任务，对中央国家机关及其所属单位、中央在京企业的老旧小区，做好服务协调，同步推进。

　　二、整治范围及内容

　　（一）整治范围

　　2000年底之前建成的小区，主要包括：1990年以前建成、尚未完成抗震节能改造的小区；1990年以后建成、住宅楼房性能或节能效果未达到民用建筑节能标准50%的小区；失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的小区（含单栋住宅楼）。对简易住宅楼和没有加固价值的危险房屋，可通过解危排险、改建等方式实施。

　　（二）整治内容

　　整治内容划分为基础类、完善类、提升类三种。

　　基础类改造内容包括拆除违法建设，建筑物公共部位修缮、抗震加固和节能改造，专业经营设施及消防、安防、环卫设施、透水铺装等海绵设施改造提升。

　　完善类改造内容包括加装电梯，建筑物给排水改造，适老化改造与无障碍环境建设，小区道路交通优化和绿化、照明等环境整治，完善停车设施、智能快件箱和智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业管理与服务用房等配套设施。

　　提升类改造内容包括改造或建设小区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、相关教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等小区专项服务设施。

　　在做好整治工作的前提下，各街镇要充分发挥基层党组织作用，形成政府主导、居民自治、社会力量协同的小区治理体系。通过街镇和社区居委会指导和监督，健全业主大会和业主委员会，夯实居民自治的组织基础，建立符合小区实际的物业管理和专业化管理相结合的管理模式，完善小区服务管理机制。

　　三、整治工作原则及要求

　　（一）全面排查存量

　　各街镇按照本方案规定的整治范围，结合区房管局房屋管理信息系统，对辖区内老旧小区开展全面排查，建立老旧小区台账，压茬推进，滚动实施，统筹规划辖区内老旧小区任务安排；对拟于下一年度改造的小区要在充分征求居民意见、落实好长效管理机制后方可将其纳入改造计划。上述改造台账、计划报区老旧小区综合整治指挥部办公室备案。

　　（二）实施模式

　　为做好“十四五”时期老旧小区综合整治工作，按照市政府统一要求，以“平台+专业企业”的模式推进老旧小区改造，平台统筹实施全区老旧小区改造，承担融资功能。鼓励专营单位、物业及养老、托育等专业公司根据老旧小区综合整治项目需求积极参与。条件具备的，采取“投资+设计+施工+运营”一体化实施，提高

　　改造效率。区政府通过土地及房屋资源授权、规划调整、容积率转移、资源地块捆绑等方式为实施平台提供融资支持。

　　区老旧小区综合整治指挥部负责统筹全区老旧小区综合整治工作。对首开集团产权的老旧小区，原则上由首开集团搭建的市属平台实施；其他市区产权、无产权等小区，原则上由区属国有企业海房投资集团搭建实施平台统筹组织实施；中央国家机关下属的二级和三级等单位、中央在京企业及央地混合的小区，按照市政府与国管局、中直机关、国资委等商定的模式实施。各街镇要牵头统筹，根据辖区内具体情况，由业主组织或实施平台通过招标或竞争性谈判选择养老、托育、家政、便民等专业服务企业投资改造或经营配套设施，提供专业服务。

　　（三）资金投入模式

　　项目改造资金由市、区政府根据改造任务量，以项目资本金的形式注入实施平台，实施平台以项目资本金为基础，通过资源置换或融资的方式筹措改造资金。

　　基础类改造内容以实施平台投入为主，改造过程中，居民额外的个性化需求，由居民个人承担。完善类改造内容采取居民出一点、企业（平台）投一点、产权单位筹一点、补建设施收益一点、政府支持一点等“多个一点”方式的资金筹措模式。提升类改造内容的资金筹措采取市场化模式，通过市场化运作方式，吸引社会资本参与，在业主、产权单位和社会资本充分协商的前提下，逐步完善、持续提升，改造资金以业主、产权单位和社会资本投资入为主，政府在资源统筹使用方面给予支持。实施平台要充分发挥平台优势，参与完善类和提升类项目的改造。

　　（四）完善工作体系

　　1.确立老旧小区综合整治指挥部体系

　　“十四五”时期老旧小区综合整治管理体制总体延续区老旧小区综合整治指挥部与分指挥部的组织体系，分管副区长任指挥部总指挥，区住房城乡建设委主任和区房管局局长任副总指挥，指挥部成员单位包括：区住房城乡建设委、区发展改革

　　委、区财政局、区城市管理委、市规划自然资源委海淀分局、区房管局、区国资委、区金融局、区民政局、海淀消防救援支队、区园林绿化局、区水务局、区城管执法局、海淀交通支队等单位及各街镇。指挥部办公室设在区住房城乡建设委，负责统筹、协调指挥部日常工作，指导实施平台日常工作。各指挥部成员单位在项目建设相关手续办理等工作上，要主动做好业务指导、简化审批程序，缩短审批时间；强化与市级部门对接，了解最新政策要求，做好我区政策的梳理和指导，保障项目顺利实施。

　　2.明确各街镇分指挥部体系

　　各街镇作为分指挥部，要严格落实本辖区内老旧小区整治主体责任，负责整治具体事项的组织实施和工作推进；党政主要负责同志要靠前指挥，抽调人员专门负责此项工作。街镇党（工）委要加强基层党组织建设，提升社区党组织服务能力和水平；要以基层党组织领导为核心，加强基层党建联建工作；要强化对老旧小区的公共服务、公共管理和公共安全工作的领导。

　　3.组建小区自治组织

　　各街镇组织、指导各综合整治小区依法依规成立业主大会和选举业委会、组建物业管理委员会等业主自治组织。

　　街镇组织社区居委会、业主自治组织、产权单位、物业企业搭建老旧小区改造议事平台，获取并收集整理业主对老旧小区综合整治的需求，强化对改造过程中相关事项的沟通、宣传和监督管理，确定物业管理模式和物业服务内容。

　　（五）确定整治项目及方案

　　“十四五”时期本区老旧小区综合整治项目采取“自下而上”和“自上而下”相结合的工作方式。在现有综合整治政策的框架下，各街镇根据居民意愿对拟改造项目进行排序，改造内容由居民按照“菜单式”自主选择，充分尊重居民意见进行改造。

　　1.统筹规划。各街镇应紧扣居民需求，会同街区责任规划师、实施平台，依据新版北京城市总体规划和区域控制性详细规划，梳理老旧小区周边空间资源，确定老旧小区整治范围，可将相邻老旧小区统筹进行设计；统筹规划整治区域内空间资源，按照提升功能、留白增绿原则补齐区域内短板。

　　2.编制综合整治改造方案。实施平台结合改造区域实际和业主需求，按照《北京市居住公共服务配套设施配置指标》和《北京市居住公共服务设施配置指标实施意见》等对小区配套指标的相关要求，拟定老旧小区综合整治改造设计方案和物业管理初步方案。

　　老旧小区综合整治改造初步设计方案要在规划部门和街区责任规划师指导下编制，确保每个小区各具特色又与周边环境相协调，体现文化内涵。

　　3.征求意见。设计方案编制完成后，要向居民广泛征求意见。街镇、社区、业主组织应搭建小区改造议事协商平台，组织居民代表、实施平台、涉及单位等各方对综合整治改造初步设计方案进行充分讨论，在此基础上修改完善形成最终设计方案。

　　4.确定实施方案。设计方案确定后，街镇会同实施平台编制项目实施方案，就引入社会资本项目以及物业服务标准和物业服务费用等征求居民意见。大多数居民同意物业服务标准并签订物业服务协议的，方可实施物业管理。

　　（六）实施改造和后期管理

　　坚持先治理后改造，在基础类改造内容实施前，街镇应当先拆除违法建设、整治“开墙打洞”、治理违规使用地下空间行为、拆除护栏等；坚持党建引领，统筹提高“三率”，建立长效管理机制等治理类内容。

　　街镇、社区居委会、业主自治组织和物业服务企业要在党组织领导下，全程参与和监督老旧小区综合整治。街镇要搭建居委会、实施平台、施工单位、业主自治组织参与的议事平台，及时与居民沟通，回应诉求。

　　在改造完成后，实施平台要邀请业主组织、物业服务企业、街镇或居委会参与验收工作。

　　在验收完成后，物业服务企业应及时有效开展物业服务，街镇要加强对物业服务的监督管理，确保小区有序管理。

　　在验收备案后，实施平台要将相关资料移交物业服务企业。

　　四、“十四五”时期工作计划

　　根据国务院和市政府关于“十四五”期末要完成2000年之前任务的要求，本区市区属产权老旧小区约647万平方米，2021年计划实施130万平方米，2022至2024年计划每年完成160万平方米，2025年完成约40万平方米的扫尾工作。同时，根据市政府要求，将积极协调783万平方米的中央产权和121万平方米的混合产权老旧小区综合整治工作。

　　各街镇会同实施主体根据前期摸底情况及已确定的改造项目，合理编制年度计划，报区老旧小区综合整治指挥部办公室审定。区老旧小区综合整治指挥部办公室结合市政府相关要求及本区实际，制定年度计划并上报区政府。符合改造条件的老旧小区业主同意率不足三分之二的，暂时不纳入年度计划实施。

　　五、职责分工

　　（一）区老旧小区综合整治指挥部职责

　　负责审议指挥部办公室上报的老旧小区综合整治项目计划、方案、政策等相关工作；协调各分指挥部及各成员单位推进我区老旧小区综合整治工作。

　　（二）区老旧小区指挥部办公室职责

　　负责指挥调度本区老旧小区综合整治日常工作，与市老旧小区综合整治指挥部对接，研究制定本区相关政策、改造内容、改造路线、技术标准，对项目建设提供技术支持。召开指挥部各成员单位及各分指挥部单位联席会，协调解决项目建设中出现的各种问题，推进项目按计划实施。

　　（三）各街镇分指挥部职责

　　各街镇为老旧小区综合整治项目的责任主体，在区老旧小区综合整治指挥部的统筹安排下，摸清本辖区内老旧小区综合整治任务底数，编制相应方案，并具体组织落实辖区内老旧小区综合整治各项工作；负责积极做好老旧小区综合整治工作的宣传动员、信访维稳、长效管理等工作，保障综合整治工作落实；负责拆除小区内违法建设，清空小区地下空间散租住人，清理群租房，收回非法占有的房屋土地资源，清理不符合首都功能定位的业态；负责牵头组建业主委员会和物业管理委员会，坚持党建引领，统筹提高“三率”，发挥街镇、社区党组织在基层治理中的领导作用，提高党组织领导下的物业管理服务和社区治理水平，为老旧小区综合整治项目建立长效管理机制奠定基础。

　　（四）市规划自然资源委海淀分局职责

　　负责按照审批权限，办理综合整治工程规划审批、备案手续，并对设计方案和审批内容进行监督指导；统筹街区责任规划师资源，对辖区老旧小区综合整治进行指导；研究增建公共服务设施的支持措施，在适度放宽规划指标、新建设施所有权和使用权分离、所有权容缺容错方面给予支持。

　　（五）实施平台职责

　　在各街镇的指导下，负责项目摸底调查、资金筹集、实施方案编制、前期手续办理、工程质量安全监督、施工进度管理、项目移交、项目建设及后续运营管理等相关工作；负责小区内被授权配套资产的管理和运营；负责或指导改造小区公有部位的管理运营。

　　（六）区发展改革委职责

　　负责对区老旧小区综合整治项目的可研、概算进行核定，根据政府决策将项目纳入区固定资产投资计划。加快项目立项、评审等手续。

　　（七）区财政局职责

　　负责区级财政性资金的筹措管理，并协助相关责任单位申请市级补助资金。

　　（八）区房管局职责

　　负责统筹指导相关街镇、产权单位做好老旧小区房屋安全查工作；将改造完小区纳入房屋安全生命周期系统；指导各街镇在小区改造前成立业委会（物管会）和协调物业做好长效管理工作。

　　（九）区国资委职责

　　对市区平台承接的区属资产的管理、移交、处置进行统筹协调、研究相关授权运营等政策。

　　（十）区住房城乡建设委职责

　　结合城市更新工作，负责统筹协调推进老旧小区综合整治工作；负责对项目施工现场安全、文明施工和建设工程质量的监督管理工作。

　　（十一）区民政局职责

　　负责统筹全区既有多层住宅增设电梯工作，以及指导区老旧小区综合整治项目内适老化设施建设及相关资金补贴申请工作。

　　（十二）区城市管理委（交通委)职责

　　负责协调相关单位执行室外专业管线及环境综合整治相关政策标准，协调各专业公司简化报装审批程序；负责指导停车设施建设及相关资金补贴申请。

　　（十三）区园林绿化局职责

　　负责协调老旧小区综合整治项目内绿化改造的相关事宜。

　　（十四）其他各成员单位职责

　　按照各单位的职能协助做好老旧小区综合整治工作的监督、指导工作，并简化相关审批手续。

篇九：在京中央企业老旧小区综合整治工作方案

　　

　　2020年老旧小区综合整治工作方案按照市委市政府工作部署，老旧小区综合整治已纳入北京市重点工程。实做好2020年老旧小区综合整治工作，特制定如下工作方案：为扎一、明确工作目标，确保取得实效(一)全市实现80个老旧小区综合整治项目开工，完成50个老旧小区综合整治项目，完成固定资产投资12.8亿元。(二)全面开展老旧小区摸底调查，基本建成老旧小区数据库。广泛开展群众工作，形成整治项目储备库。条件成熟一批确认一批，滚动确认目。2020年整治项(三)加强制度机制建设，健全完善老旧小区综合整治工作统筹协调、项目生成、整治资金合理共担、社会资本参与、金融支持、群众共建、整治项目推进、存量资源整合利用、支持中央国家机关等政策机制。(四)积极探索老旧小区综合整治后长效管理机制。不断提升业委会和物业管理委员会的组建率、物业管理的覆盖率、党组织工作的覆盖率，抓出一批物业管理水平显著提升的典型，初步形成老旧小区长效管理工作制度。(五)试点探索社会力量参与后期管理模式，推广劲松模式，总结其他项目经验，形成多种可复制、可推广的管理经验和模式。二、细化工作任务，落实属地责任(一)做好前期准备工作

　　1.建立数据库。各区要进一步梳理辖区内初步建立老旧小区综合整治数据库。2000年之前建成的老旧小区现状，2.成立业主组织。各区要通过党建引领，在前期工作中完成业主委员会或者物业管理委员会等业主组织组建。3.全面开展群众工作。各区街道办事处(乡镇政府)发动业主(或业主组织)，征集改造整治诉求，结合“六治七补三规范”，初步拟定整治内容菜单，形成项目储备库。4.明确实施主体。对纳入储备库的项目，由各区政府明确项目投资主体和实施主体。鼓励具有规划设计、改造施工、物业管理和后期运营能力的企业作为项目投资和实施主体。5.确认项目。各区要结合实际，在开展财政可承受能力评估的基础上，确定年度老旧小区综合整治项目，报市老旧小区综合整治联席会审议确认，区综合整治联席会审议确认后下发项目确认文件。目，同步纳入各区老旧小区综合整治计划范围。市老旧小2020年中央国家机关确认项6.加强项目规划设计。各区政府要组织实施主体结合居民诉求开展规划设计，设计方案应当经责任规划师审查，并在小区内公示。7.引入物业服务企业。居民同意物业服务标准、收费标准，并签订物业服务协议的，综合整治项目方可实施。支持物业服务企业全程参与整治过程。

　　8.落实原产权单位责任。协调落实原产权单位房屋共用设施设备修缮、发动群众、归集住宅专项维修资金等方面的主体责任。(二)抓好实施过程管理1.搭建改造议事平台。街道办事处(乡镇政府)搭建居委会、原产权单位、实施主体、施工单位、业主组织参与的议事平台，落实施工现场居民接待场所和接待人员，及时回应居民诉求。2.落实治理类内容。改造类内容实施前，街道办事处统筹协调完成拆除违法建设、地桩地锁，治理开墙打洞、地下空间违规使用等工作。3.统筹实施管线改造。实施主体组织施工总包单位和专业公司编制施工计划，各施工单位按进度进场施工，服从施工总承包单位的现场管理，确保施工现场管理有序。4.确保质量安全和文明施工。实施主体落实质量安全主体责任和文明施工要求，各区和属地街道办事处(乡镇政府)加大抽查力度，严肃查处违法违规行为。(三)建立长效管理机制1.实施物业管理。改造工程竣工验收完成后，实施主体向物业服务企业移交施工有关资料，物业服务企业应当及时有效开展物业服务，的约定，收取物业费。并按照物业服务协议

　　2.抓好自选类内容后期运营。加装电梯、补建停车设施、配建服务设施等自选类内容完成后，企业做好后期运营。3.健全住宅专项维修资金。综合整治完成后，同步建立住宅专项维修资金。住宅专项维修资金建立前，房屋修缮责任由原产权单位承担。街道办事处对物业管理和后期运营做好监督工作，确保小区物业服务有序。三、健全工作机制，破解政策难题(一)健全统筹协调机制在充分发挥市老旧小区综合整治联席会作用的基础上，健全统筹协调机制，快速解决老旧小区综合整治工作中遇到的重点难点问题，目顺利实施。推广先进经验，推动项牵头单位：市住房城乡建设委责任单位：市发展改革委、市财政局、市规划自然资源委(二)完善项目生成机制研究相关措施，赋权街道，实现老旧小区综合整治工作有序组织、有力推进；市区街道联动，确保项目自下而上申报；项目参与各方加强沟通，改造方案应紧扣居民诉求。牵头单位：市住房城乡建设委

　　责任单位：各区政府(三)完善整治资金共担机制市财政局指导各区落实《关于老旧小区综合整治市区财政补助政策的函》财经二〔2019〕204号)的要求，明确政府、个人和企业的出资边界，基础类以(京政府投入为主，自选类采用居民付费、社会投资的方式实施；指导各区开展财政承受能力评估工作。牵头单位：市财政局、市发展改革委、市住房城乡建设委、市城市管理委责任单位：各区政府(四)试点社会资本参与机制推广劲松模式，出台相关指导意见，开展试点工作。研究探索社会资本参与老旧小区综合整治的定位、参与方式和投资回报方式。鼓励具备投资、规划设计、改造施工、运营服务能力的民营企业作为投资、企业参与老旧小区综合整治，总结“首开经验”。实施和运营主体。鼓励市属国有牵头单位：市住房城乡建设委、市国资委、市发展改革委、市财政局、市规划自然资源委、市城市管理委责任单位：各区政府(五)健全金融支持机制

　　出台金融机构支持老旧小区综合整治的相关措施，在经营权质押、贷款利率、担保费率等方面提供支持。牵头单位：市金融局责任单位：市发展改革委、市财政局、市住房城乡建设委(六)完善群众参与机制落实《关于加强新时代街道工作的意见》，发挥街道办事处(乡镇政府)作用，健全业主组织，开展好以“六治七补三规范”为主要内容的老旧小区综合整治工作，努力实现老旧小区的共建、共治、共享。牵头单位：市住房城乡建设委、市民政局责任单位：各区政府(七)试点存量资源整合利用机制研究相关措施，破解小区现有服务设施产权多元化，导致使用统筹难的问题。探索“不求所有、但求民用”，在区级层面试点小区多产权配套设施在统一平台上实现精细化利用，最大限度满足居民需求。牵头单位：市规划自然资源委、市住房城乡建设委、市发展改革委、市城市管理委责任单位：各区政府

　　(八)试点增建公共服务设施机制对存量资源整合利用后仍不能满足居民需求的小区，研究出台增建公共服务设施的支持政策措施，在适度放宽规划指标、新建设施所有权和使用权分离、所有权容缺容错办理等方面给予支持。牵头单位：市规划自然资源委、市发展改革委责任单位：市住房城乡建设委、市财政局、市城市管理委(九)试点专业管线改造简化立项和后补助机制按照市委市政府的指示要求，为加大老旧小区综合整治和管线改造统筹实施力度，探索纳入全市老旧小区综合整治计划项目，根据专业管线改造需求加快完成发改委立项，发改部门及时对管线改造进行补助，改造后交专业公司统一管理的机制。牵头单位：市发展改革委、市住房城乡建设委、市城市管理委、市水务局责任单位：各区政府(十)试点危楼和简易楼拆除重建工作机制对存在安全隐患的以不成套公有住房为主的简易住宅楼，以及经鉴定没有加固价值的危旧楼房，出台拆除重建试点工作指导意见，进一步明确规划条件、个人和政府出资原则、增加面积和套数的处理方式等内容。

　　牵头单位：市住房城乡建设委责任单位：市规划自然资源委、市发展改革委、市财政局、市国资委(十一)改革工程招标机制出台相关指导意见，明确各区可以按照标段或街区对辖区内老旧小区综合整治项目实施打包招标；鼓励在老旧小区综合整治中实施工程总承包。牵头单位：市住房城乡建设委责任单位：市规划自然资源委、市发展改革委(十二)完善物业管理长效机制结合物业管理条例立法，强化党建引领作用，加大对改造完成项目物业管理长效机制建设工作指导，将已确认项目纳入物业管理试点，发挥街道基层组织联系群众纽带作用，加强宣传动员，健全业主组织，进一步加强老旧小区长效管理机制建设。牵头单位：市住房城乡建设委、市民政局责任单位：各区政府(十三)健全“非经资产”、“三供一业”物业管理机制统筹开展非经资产老旧小区综合整治工作，将改造与引入物业管理同步实施；结合物业管理试点工作，完善政策措施，明确产权单位的主体责任，研究特定情

　　形下非经资产所属产权单位的退出机制。有序推进“非经资产”“三供一业”小区物业管理，引导居民树立物业服务意识，逐步实现专业化、市场化物业管理，并在党建引领下建立长效管理机制等工作。牵头单位：市国资委、市住房城乡建设委责任单位：各区政府及市级平台(十四)健全住宅专项维修资金归集、补建和续筹机制结合专项维修资金改革，出台归集、补建、续筹住宅专项维修资金具体办法，建立健全改造后的老旧小区住宅专项维修资金管理制度。牵头单位：市住房资金管理中心、市住房城乡建设委责任单位：各区政府(十五)完善支持中央国家机关老旧小区综合整治机制出台《北京市支持老旧小区综合整治工作手册》，进一步细化支持中央国家机关老旧小区综合整治的具体措施。市有关部门积极与国管局对接，成立中央国家机关老旧小区综合整治工作专班，落实市区两级服务职能。四、加强组织领导，切实抓好落实(一)纳入市级专班

　　在充分发挥原市老旧小区综合整治联席会作用的基础上，将老旧小区综合整治工作纳入全市街道工作和“吹哨报到”改革工作专班，在专班的统筹下开展工作。全市共性重点难点问题及时提请专班召开现场会和点评会研究解决；工作中发现的好经验、好做法及时通过专班报送市领导，并发送各单位学习、交流、借鉴。(二)落实部门职责老旧小区综合整治涉及社会治理的多方面问题和实施既有小区改造的多项政策突破，市区两级要用改革思维，认真研究老旧小区综合整治相关政策支持措施，完善管理体制机制，明确市、区相关部门，水、电、气、热、通信等专业公司和物业管理单位在老旧小区综合整治中的职责，实现政府管理和公共服务进老旧小区，进一步提高老旧小区综合整治工作水平。市各有关部门职责见附件。(三)压实属地责任各区要按照本方案和京老旧办发〔2019〕2号文件要求，将综合整治工作纳入工作专班统筹推进，要制定本区2020年老旧小区综合整治工作方案，明确工作目标、阶段任务、组织机构和任务分工，明确已确认项目的推进实施计划；要结合本区实际，发挥属地街道办事处(乡镇政府)直接面对居民、联系群众广泛、回应诉求快速的优势，用好“吹哨报到”机制，组织有关部门、单位解决老旧小区综合整治具体项目实施中遇到的问题，突破性地开展创新工作。(四)加强督察考核

　　按照市政府重点工程有关要求，市政府绩效办会同市住房城乡建设委按月考核各区整治项目进展和各牵头部门工作落实情况，纳入各区和各部门绩效管理。附件：市各有关部门和各区政府老旧小区综合整治工作职责附件市各有关部门和各区政府老旧小区综合整治工作职责市住房和城乡建设委：负责全面掌握老旧小区综合整治的推进情况；协助专协助班秘书组做好各项会议的议题安排、信息搜集报送和相关工作的督查督办；组织召开专班秘书组会议，研究老旧小区综合整治工作中遇到的重点、难点问题，提出有关建议意见；组织制定房屋建筑抗震加固、节能改造、附属设施改造、平改坡技术标准；会同市发展改革委、市财政局、市规划自然资源委、市城市管理委、市金融局研究老旧小区综合整治引入社会资本的政策机制，组织开展试点；会同市规划自然资源委、市发展改革委、市财政局、市城市管理委研究完善公共服务设施配建机制；会同市发展改革委、市城市管理委、市水务局完善专业管线改造政策机制，专业管线改造原则上采用简化立项和后补助方式实施；会同市规划自然资源委、市发展改革委、市财政局、市园林绿化局完善危楼和简易楼拆除重建工作机制；会同市规划自然资源委、市发展改革委研究改革工程招标机制。会同市住房资金管理中心研究提高房改房住宅专项维修资金缴存标准，大力推进专项维修资金的补缴和续存；会同市民政局等有关部门研究进一步完善物业管理长效机制；会同市财政局研究制定老旧小区实施专业化物业服务的资金支持和奖励措施；运用信息化手段，建立健全老旧小区数据库，对综合整治项目进行动态

　　监督和精细化管理；会同市市场监管局、市规划自然资源委组织制定增设电梯的要求并推进加装电梯工作；负责市老旧小区综合整治联席会议办公室日常工作。市发展改革委：负责做好老旧小区综合整治涉及固定资产投资项目的资金保障工作；会同市住房城乡建设委、市规划自然资源委、市财政局等市有关部门研究解决引入社会资本涉及的社区存量资源整合利用、离、社会资本参与方式和投资回报方式、新建设施所有权和使用权分金融财税支持等方面遇到的问题；牵头配合市住房城乡建设委、会同市住研究老旧小区综合整治管线改造简化立项和后补助机制，市城市管理委等做好老旧小区综合整治和老旧小区管线改造统筹工作；房城乡建设委、市规划自然资源委等市有关部门研究完善公共服务设施配建机制；会同市住房城乡建设委、市规划自然资源委、市财政局、市园林绿化局研究危楼和简易住宅楼拆除重建机制；配合市住房城乡建设委、市规划自然资源委研究改革工程招标机制。市民政局：强化社区对老旧小区综合整治的监督，推动老旧小区物业管理纳入社区治理；指导各区增建、改造老旧小区养老服务设施、无障碍设施和社区综合服务设施。市公安局：负责依法查处老旧小区综合整治过程中违反治安管理的行为；织制定安防设施设备改造的基本要求。组市应急管理局：督促指导协调市有关部门和各区政府做好老旧小区整治安全生产工作。

　　市消防救援总队：组织制定老旧小区综合整治项目消防设施设备改造的基本要求。市财政局：在明晰政府、市场、业主投资边界基础上，合理确定市、区两级政府资金负担比例；会同相关行业主管部门按整治计划同步确定年度综合整治市级配套资金，市财政局以转移支付方式将市级资金全部安排至各区，由各区统筹使用；会同市住房城乡建设委、市规划自然资源委等市有关部门研究引入社会资本涉及的金融财税的具体支持措施；会同市住房城乡建设委、市规划自然资源委等市有关部门研究完善公共服务设施配建机制、危楼和简易楼拆除重建工作机制。市规划自然资源委：负责会同市住房城乡建设委、市发展改革委等市有关部门研究引入社会资本涉及的新建设施所有权和使用权分离的政策措施；房城乡建设委等市有关部门研究完善公共服务设施配建机制、会同市住危楼和简易楼拆除重建工作机制；对综合整治工作的勘察、设计单位执行法律法规和工程建设标准情况进行监督管理；对老旧小区拆除违法建设工作进行指导；规划制定老旧小区综合整治改造设计方案。指导各区统筹区域市城市管理委：组织制定老旧小区公共区域环境整治提升的基本要求，进一步加强小区公共区域通信架空线入地及规范梳理；研究协调市燃气集团、市热力集团研究管线改移工作程序，简化审批手续，做好年度项目改造工作的保障；会同市住房城乡建设委研究引入社会资本涉及的存量资源整合利用机制；房城乡建设委研究完善公共服务设施配建机制和专业管线改造机制；会同市住会同规划部配合市门指导各区在有条件的小区推动增设再生资源收集站点和增建公厕工作；住房城乡建设委等部门做好老旧小区综合整治和老旧小区管线改造统筹工作。

　　市交通委：会同市有关部门指导各区推进停车设施有偿错时共享，泊位利用率，缓解居住停车矛盾。提高停车市水务局：研究制定老旧小区综合整治自来水、区海绵城市改造设计标准及改造资金来源；排水改造标准；明确老旧小会同市发展改革委、市财政局、市住房城乡建设委、市城市管理委、市排水集团研究老旧小区排水管线实现专业化管理；会同市住房城乡建设委、市城市管理委做好老旧小区综合整治和老旧小区管线改造统筹工作；协调市自来水集团、市排水集团做好年度项目改造工作的保障。市国资委：会同市住房城乡建设委等有关部门研究市属国有企业房改房物业管理体制改革工作；会同市住房城乡建设委协调市属国有企业落实老旧小区综合整治相关主体责任；配合市住房城乡建设委组织做好在京中央企业产权老旧小区综合整治工作。市园林绿化局：组织制定老旧小区绿化改造的基本要求，对存在安全隐患、严重影响居民生活、严重影响环境质量的衰弱树木以及树冠过大、开展复壮和修剪。严重遮光树木市市场监管局：负责老楼加装电梯工作的报装、验收工作。市金融局：负责牵头研究老旧小区综合整治的金融支持措施，在经营权质押、贷款利率等方面提供支持；指导金融机构对老旧小区综合整治提供金融支持。市城管执法局：负责督促指导区城管执法部门依法查处老旧小区内违法建设。

　　市住房资金管理中心：牵头研究支持个人使用公积金承担老旧小区自选类内容相关费用的措施；会同市住房城乡建设委推进改造后的老旧小区住宅专项维修资金的归集、补建、续筹工作。各区政府：在落实人口和建设规模双控基础上，强化规划导向，统筹推进辖区内老旧小区综合整治工作；对本区老旧小区开展全面排查，摸清情况，建立台账，结合小区实际和居民意愿，确定整治项目，做好项目储备，并在此基础上编制年度计划；组织街道办事处(乡镇政府)建立健全政府主导、居民自治、社会力量协同的小区治理体系，对业主委员会、物业管理委员会的组建和规范运行进行指导和监督；组织实施主体在规划部门指导下编制改造设计方案，并在老旧小区内进行公示，明确老旧小区新增建筑物功能和服务对象，保证其服务于小区居民；做好老旧小区改造工程施工安全监管，加强资金审核和审计，保障质量安全、资(排)金安全；对已完成综合整治的老旧小区，区政府要组织将小区内公共区域供水、供电、供气、供热等专业管线移交相关专业公司管理维护；对简易住宅楼和没有加固价值的危险房屋，可通过解危排险、拆除重建等方式进行整治。

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