营销策划浅析房地产营销策划存在的问题及对策摘要：从我国改革开放以来，人民生活质量不断提高，对于物质上的要求也向更高的层级进发，而受传统观念的影响，人们对于房下面是小编为大家整理的营销策划7篇,供大家参考。
营销策划篇1
浅析房地产营销策划存在的问题及对策
摘要：从我国改革开放以来，人民生活质量不断提高，对于物质上的要求也向更高的层级进发，而受传统观念的影响，人们对于房地产的需求逐渐到了狂热的地步，而这就导致了房地产市场的迅速膨胀，房价突飞猛进，因此国家不断出台政策以保证房价的稳定，也得到了相应的成果，所以房地产业也走进了一个低潮期。那么，如何在当下，通过营销策划保证房地产的顺利销售，又是哪些问题导致了销售不顺利，该如何解决这些问题便成了每个从事房地产业的人必须考虑的。
关键词：房地产；营销策划；问题；对策
1、房地产营销策划的概念
房地产营销与其他商业产品的营销策划并无太大区别，是根据市场的分析，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌入手，确定项目整体的市场定位，进而对于目标客户群进行定位，对于不同年龄段，不同消费层次，不同的风格喜好的客户进行具体分析。通过市场定位和策划的总体思想，对于产品进行设计，在深入了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，对于所开发的产品提出合理的建议，使其满足消费者的需求，使得开发商从中获益的过程。而人们往往对于房地产的营销策划存在一个误区，认为房地产营销策划只是通过一定的宣传手段使得产品能够更好的销售。其实不然，宣传只是房地产营销策划的一部分，从前期市场调查，了解目标客户群，到后期的制定设计方案，提出合理化建议，其整个营销策划过程实际上涵盖了经济学的大部分原理，是一个全面性的学科。所以说，房地产营销策划是一个很系统很全面的工程，只有运用不同的营销手段，进行具有针对性的策划，才能够使房地产的价值得以实现。
2、现今房地产营销策划所存在的问题
在巨大的利润面前，开发商常常失去了理智，导致现在各个房地产项目多少都有相同之处，没有新意，消费者们审美疲劳。终于，在政策的引导下和竞争的激烈，使得营销策划再次走进了开发商的眼中，被提上了日程。而之前的营销策划中存在的问题，也被一一挖掘。
2.1市场定位不准确，一味追求高端项目
现今的房地产市场普遍存在的一个现象就是基本所有的项目在进行宣传的时候都是“高档住宅”“可居住可投资”“奢华专享”之类的字眼，将市场定位在所谓的高层次人士。这是开发商面向富人开发的房地产项目，但是，无论社会如何进步，富人终究不是社会的主角，普通的老百姓依旧占据着市场的主题份额，刚需房永远是市场的主题，而现在这种不准确的市场定位，根本没有考虑当地人的消费水平，一味的兴建高档住宅、别墅、高级写字楼、最终造成一方面广大中低产阶层无房可买，另一方面大量房屋滞销的尴尬局面。
2.2过于依赖广告宣传
在现在许多开发商眼中，一个房地产项目能否卖得好，绝大部分取决于这个房地产项目的广告做的如何，有没有大量制造广告攻势，让自己的项目为世人所知，所以房地产商也成了各大媒体最喜欢的对象。
2.3缺乏足够的市场调查
孙子曰：“知己知彼，则百战不殆。”对于开发商来讲，最需要了解的就是消费者需要什么，只有在经过足够的市场调查后才能得到有效的数据，才能进行策划。而现在很多开发商根本不进行具有针对性的市场调查，无论什么项目，什么规模，都进行相同的调查，取样的数值也一样，而且调查的方法单一，没有其他的调查方法进行结果的印证，在无法对市场进行整体的了解和把握的前提下就匆匆投放市场，一经市场的考验立刻就显出了调查不足的诟病，使得销售状况不佳甚至导致滞销，最后还是要重新进行项目策划，重新推出市场，事倍功半，根本达不到预期的结果。
2.4对于项目的把握不够详细，很难满足消费者的需要
一套房子能否成交，关键在于能否让人产生购买欲，使其从潜在客户转变成正式客户。而人与人之间的差异性决定了所有人的需要都是不同的，只有满足了不同人的不同需要，才能卖出房子。但是现在的开发商很多对于项目的了解不全面，把握不详细，对项目的宣传只限于“三室两厅”“两室一厅”之类的很宽泛的叙述，没有进行更加详细的介绍，而往往人们追求的就是这些被忽略的地方，比如说房屋的风格，采光情况，客厅朝向等等。没有详细介绍项目的结果就是项目自身符合客户的需求，却因为没有进行介绍而白白流失了一批客户，得不偿失。
3、房地产策划存在的问题的对策
以上四条便是现今房地产项目的策划中所存在的问题，而究其根本原因是房地产市场的快速发展导致营销策划体系不够完善，漏洞颇多。针对以上四点问题，提出以下四条对策，以此来提高房地产项目策划的科学性、合理性，提高企业的竞争力。
3.1进行准确的定位，明确市场
现在人们的消费层次的日渐多样化，对于房子的面积、布局、朝向、户型等等的需求都不同，可以说每一套房子对应的需求都是不同的，无时无刻不在体现着人们需求的差异性，更加要求开发商要进行准确的定位，明确好目标市场，追求实际，从广大人民的消费水平，从客户不同的需求，从企业的承受能力出发，建设一个符合市场的项目，而不是一味的追求高端项目，追求高售价高收入，完全不顾实际，最后造成亏损。
3.2科学运用广告，要有针对性
广告的应用在一定程度上也决定了项目的成功与失败，既有可能让消费者对于这个项目拥有较高的预期，产生购买欲望，也可能让人们对于项目产生疑问乃至意见，抗议。
3.3进行全面的市场调查，掌握市场资料
完整正确的市场资料数据是开发商和策划人员进行房地产项目策划的前提，没有全面的市场调查就无从谈起项目策划，所以开发商要制定严谨的市场调查程序：根据项目规模确定调查抽样基数，通过多种调查方式进行互相印证，保证得到的结果真实可信。在得到市场资料后，要进行详细的分析，预测市场是否拥有良好的前景，为之后的一系列策划行动打下坚实的基础。
3.4详细把握项目，满足消费者需求
作为一名策划人员，首先要了解自己所要进行策划的项目，按照消费者需求的不同而不是房屋的不同来进行产品细分，通过不同的卖点，例如户型、配套、交通、朝向、物业、布局等来满足消费者的不同需求，激发消费者的购买欲，不能夸夸其谈，浮于表面，要让消费者充分了解项目，才能让其发现有符合自己要求的房屋，促成交易，同时对项目进行了一次很好的宣传，事半功倍。
总而言之，随着房地产业的快速发展，策划成了整个项目的重中之重，企业越来越重视项目的策划。但是现在房地产市场进入了低潮期，市场反响普遍平淡，达不到开发商预期所拥有的效果，这更要求项目的策划要有新意，要区别于其他项目的策划，要整体、细分两头抓，只有这样，才能从同行业中脱颖而出。有鉴于此，房地产营销策划应具备全局性的营销观念，又要详细的分析把握市场，发掘项目的卖点，使企业在竞争中脱颖而出，成为商战中的佼佼者。
参考文献：
[1] 王馨。浅析房地产营销策划的问题及对策[J]。现代商业，2008，26：118-119.
[2] 成红巧，刘作君。房地产营销策划现存的问题及对策探析[J]。商场现代化，2009，26：30-31.
[3] 崔发强。浅议房地产后营销理念的发展与作用[J]。吉林省经济管理干部学院学报，2010，06：61-63.
[4] 崔发强。房地产营销策划问题与对策研究[J]。中国房地产业，2013，09：27.
营销策划篇2
浅探房地产营销策划问题
摘要：营销策划是房地产企业中一项非常重要的工作，对于房地产项目的市场营销的效果有着重要的影响。本文主要研究的是房地产营销策划问题，根据房地产市场的发展实际情况总结了当前房地产营销策划中存在的问题，并提出了完善房地产营销策划的对策。
关键词：房地产；营销策划；市场营销
房地产营销策划是一项较为复杂的工作，涉及到的工作内容非常广泛，主要是通过对房地产项目所处的内外环境进行详细分析的基础上，对房地产开发项目在一段时间之内的营销工作的具体目标、战略以及具体的实施方案等进行的设计和规划，这是房地产项目进行市场营销的指导和营销人员的工作指南，在房地产营销中发挥着非常重要的作用。
一、房地产营销策划中存在的问题
（一）营销策划中过于重视营销广告
当前我国房地产企业过于重视销售业绩，而且对于营销广告有着盲目的信服，在营销预算中将过多的精力和资金都投入到广告中，营销策划工作也不得不根据公司的需要进行广告方面的策划，但是过多的广告尽管能够一定程度上提高房地产项目的知名度，但是实际在房产销售方面发挥的作用并不乐观。
（二）营销策划缺乏特色性
在房地产营销策划中还存在缺乏特色的问题，营销策划工作中重点是向消费者宣传小区的房型、周围环境以及物业管理服务等，这些都是笼统性的问题，难以满足消费者的需要，对于房地产项目的销售起到的作用并不大。这主要是由于房产营销策划工作人员没有针对消费者的需求和消费者的心理做出较为全面的了解和分析，这种无特色的营销策划，消费者无法从中分辨出本项目与市场中的其他项目的不同之处，难以从中发现本项目的特点和优势，这就导致很难真正实现营销的目的，对于房地产项目的销量会造成一定的不良影响。
（三）市场调研不足
许多房地产公司中的策划部门在制定营销策划方案之前都没有进行充分的前期市场调查，这也是影响其营销策划效果的重要因素。当前许多营销策划部门的工作人员往往都仅仅在小范围的市场中做一些简单的调查就用来当做营销策划的依据，甚至一些房产营销策划人员根本没有任何的前期市场调查就将营销策划方案做了出来，这种以偏概全和随意策划的情况难以对消费者的需求和房地产销售市场中的发展情况进行全面的了解，这种情况下制定出的营销策划必然会呈现出程式化和不合实际的缺点，难以满足消费者的需求，若因此而造成错误的市场定位，则最终影响到房地产开发项目的实际销售量和企业的整体竞争力。
（四）营销策划方案缺乏新意
房地产营销策划中的创新元素是非常重要的，是吸引消费者的关键，这种创新是建立在对市场需求进行详细了解的基础上的，只有符合消费者需要和市场需求的创新型的房地产营销策划才能够吸引更多的消费者，真正实现房地产项目营销的目的，实现房地产项目销量的增长。但是目前多数的房地产营销策划工作中都没有做到这一点，许多策划部门仅仅是为了完成工作任务而策划，他们的策划缺乏新意，多数都是按照统一的模板，将其中的数据和其他信息换成本房产项目相关的信息，这样降低了策划工作的工作量，却也降低了营销策划方案的质量。这种缺乏新意的营销策划很难在当前房地产市场的激励竞争中惊艳到消费者，在竞争中并没有任何优势可言。
二、完善房地产营销策划的对策
（一）创新广告形式
广告是房地产营销中不可缺少的一项重要内容，但是在实际的营销策划工作中不能将市场营销的重点都集中到广告方面，应该多种措施并举。而且在进行广告策划的过程中策划人员要在深入分析房地产项目卖点的基础上做出更有针对性的广告创意，让消费者能够从广告中了解到更多的与项目相关的信息，并且要保证广告中不能出现虚假宣传等，这对于房地产企业的品牌形象建设和房地产项目的市场营销都有着重要的意义。
（二）认清消费需求
房地产营销策划的最终目的就是提高房地产项目的销售量，将房子卖给需要的人。衡量需要的人的关键就是要充分了解消费者的消费需要，这样才能更好的进行市场定位和更科学的进行市场细分，从而针对不同需求的消费者制定出对应的营销策划，实现市场营销的目的。
（三）加强市场调研
市场调研是房地产企业中获得市场信息的重要途径，完善的营销策划都是建立在全面的市场调研的基础上的，所以必须重视市场调研工作。在进行市场调研之前首先必须明确市场调研的目的和目标，并运用科学的调查方法去房地产市场中收集需要的资料，并将这些资料进行整理和分析进而得出科学的结论，得出房地产市场中的真实信息，这些都是房地产公司发展的重要资料，也是房地产营销策划方案制定的依据。
（四）实现营销策划的创新
营销策划是房地产公司中进行市场营销工作的指导性方案，必须有足够的创新元素才能够更好的激发消费者的购买热情，所以公司中要组织专业的营销策划团队，在制定营销策划方案的过程中不仅要将房地产项目的具体信息展示出来，更要将一些艺术性的元素也加入到营销策划方案中，这样才能够提高营销策划的创新型，从而吸引更多的消费者。
营销策划篇3
一、房地产企业市场营销渠道的特点和现实需求
房地产作为商品，具有与其他工业产品截然不同的特性，导致其营销渠道也存在着不同的要求和特征。随着市场竞争的加剧以及网络、移动通信技术发展所导致的个人信息获取量的激增，对房地产企业市场营销渠道也有着新的要求。
1.房地产企业市场营销渠道的特点。
相对于其他产品而言，房地产产品具有建设周期长、产品位置固定、产品关联项目多、价格昂贵等特性，因此其市场营销渠道也有着自身的特点。一是渠道关系时间久。相对于其他商品而言，房地产的存在时间跨度长，因此渠道各成员间关系维系时间长，对成员之间的关系融洽度要求高。二是渠道结构相对简单。相对于其他企业的销售渠道而言，房地产企业销售渠道往往比较简单，呈现出短、扁、少的特点，因此渠道冲突数量相对较少，但一旦出现问题，其性质往往比较恶劣。三是渠道服务要求高。房地产产品的关联性较强，从硬件的基础设备、生活设施到软件的物业管理等等方面，标准较高。四是渠道对象方向性强。渠道成员具有一定的特殊性，特别是房地产项目的性质和特点决定了渠道成员的性质和群体特征，因此，在确定营销策略方面占有比较重要的位置。
2.房地产企业市场营销渠道的现实需求。
房地产企业面临市场竞争的加剧，使得房地产企业市场销售面临的更多的困难。这也就要求企业市场营销渠道必须有所改变，以适应这一新的情况。一是营销推广的效益要求更高。房产作为一个特殊的商品，消费者在选择时会比较慎重，而随着市场竞争的加剧，房地产企业产品的趋同性增强，如何使自身产品更具辨识度，帮助消费者更好的记住产品，乃至选择他，就需要增强产品推广的效益。二是营销渠道的接触性要求更多。代理商、经销商、房地产经纪人、开发商的营销机构最主要、直接的功能是寻找购买者，通过消费沟通、讨价还价过程来说服顾客购买白己的产品。相对于以往的卖方市场，现实的房地产销售需要企业更多的走出去，与消费者接触，提高产品的影响力。三是营销渠道相关配合活动要求更丰富。随着购房者经济实力增强，越来越多的购房者购买住房是出于改善居住条件的目的，因此其购房不仅仅为了买到遮风挡雨的房屋，有时又为了心理满足、身份象征、教育投资等方面的目的，因此，这就要求营销渠道所展示的内容必须的全面的，必须要从小区形象、服务人员形象等等方面给予消费者足够的信心。
二、房地产企业市场营销渠道的现状与存在问题
新的市场变化要求我们的营销渠道转变观念，主动出击，有所作为，以往的坐堂式的营销已经远远不能满足现实的要求。但从现实情况看，不少房地产企业对于营销渠道的关注并不多，片面认为皇帝女儿不愁嫁，缺乏对消费者的重视和工作观念的转变措施，导致产品的竞争力下降。
1.品牌营销重视不够，渠道成员缺乏自主性。
房地产营销渠道的一些成员缺乏市场竞争意识，对产品营销没有科学的规划，仅依靠企业自身的品牌形象来实现销售。这些对于一些大型企业而言，问题尚不突出，但对于一些中小型企业而言，如果其渠道成员没有主动性，不能借助自身的优势来增强产品吸引力，则往往出现产品销售不畅的问题，尤其是随着消费者持币待观的情况加剧，更突显营销手段乏力的问题。
2.渠道构成近似度高，产品竞争力展现不足。
通常房地产企业营销渠道是由开发商——本地代理商——消费者的结构模式，这种形式虽然实现了扁平化，但由于雷同性，往往使得企业间的差异性变小，竞争力有所降低。而相对于其他产业市场，企业往往对自身的营销渠道较为重视，往往给予其更多的便利性和自主性，从而使产品营销形式更具多样性。两者相比较则更具显示出房地产企业营销渠道模式的僵化。
3.渠道服务功能缺失，客户体验问题较突出。
房地产的关联性要求其营销渠道成员必须能够为客户提供更为全面、周到、贴心的服务，从而满足客户的多样性需求。但不少房地产商们在过去的巨大盈利模式下，养成了以我为主的模式，对客户关系重视不够，对构建忠诚性、持久性客户的培养体制不理解，没有形成培养渠道的意识，造成客户购买商品后，开房商就撒手不管，给客户造成了极差的购买体验，影响了产品的形象。
三、房地产企业市场营销渠道适应新时代的关键所在
针对当前房地产企业市场营销渠道中存在的诸多问题，笔者认为，创新其营销渠道，就必须要立足于时代的要求，认清房产作为一个特殊的产品，其自身所具备的特殊性，从转变观念入手，增强渠道成员的自主性，增强渠道内部的协同性，从而提高营销活动的影响力和同步性。
1.观念创新，认清营销渠道的本质。
面对着激烈的市场竞争压力，房地产营销渠道成员必须加快观念的转变，树立正确的营销理念，切实从渠道上建立优质高效的通道。一是树立服务观念。渠道成员必须要通过服务来挖掘潜在客户，加强服务质量，真正满足购房者的多元性需求，建立消费者忠诚。二是树立诚信观念。改变传统的“店大欺客”的问题，实现房屋质量过硬、物流优质贴心，合同信守承诺的目标，建立自身的品牌形象，凸显产品的特征。三是树立价值观念。就是要建立品牌的角度出发，加深渠道成员对价值的理解，提高产品附加值、增强用户体验感，维护消费者对产品的认同感。
2.成员创新，畅通营销渠道的通道。
就是要改变传统的营销渠道模式，引入新的"渠道元素，增强产品的认同感。一方面，可以加入网络元素。发挥网络技术传播性强，时效快的特点，将房产作为一个特殊的商品来加以宣传，利用3D技术来增强客户的体验感，用网络技术提高新客户的满意度。同时，可以借鉴美国房地产网络技术的优势，减少中间机构的麻烦与客户进行交易，降低中间费用。另一方面，规范房地产营销代理行为。企业要重视营销代理以及相关的物业公司的作用，规范其行为，建立规范严格的执行程序，帮助渠道成员提升自身的服务水平。
3.内容创新，协调营销渠道的活动。
企业自身要加强对渠道成员的管理，理顺成员之间的相关关系，特别是组织营销活动时，加强成员之间的沟通联系，建立统一规范的渠道管理体系。同时，加强资源的共享，从而便于潜在购房者的选择和锁定，并通过统一的营销行动来提高产品的影响力。另一方面，对于客户的投诉，必须要建立顺畅的受理、办理程序，将投诉内容区分设计、施工、销售、服务等等方面的内容，有效地协调渠道成员的行动，建立良好产品形象。
4.标准创新，塑造新形势沟通模式。
建立有效的信息反馈模式，从而更好的了解客户对渠道成员的反馈，便于更好的加强渠道管理质量。一是区分评价内容。就是要选择能够体现营销渠道运转情况的内容作为评价内容，引入消费者评价体制，反映渠道建设质量。二是规范评价指标。确立评价指标权重和标准，从而科学的验证渠道建设效果，帮助渠道成员发现存在的问题，使房地产企业能够有效提高营销渠道建立效果。三是落实评价结论。通过资金分配比例、渠道商的选择等工作来落实评价结论，从而有效督促渠道成员来改进工作质量。
营销策划篇4
引言
房地产市场营销主要是生产力发展以及商品经济发达的必然产物，房地产市场营销的组成部分主要有经营商以及营销人员和开发商等几个重要部分所构成。房地产企业在实际的销售环节所面临的问题比较突出，营销管理在当前的市场激烈竞争下面临着重大的挑战，而营销渠道的重要性程度也随着市场竞争不断的加强，这对房地产企业的健康成长就有着很大的影响。所以在当前的房地产营销发展下要能够充分的对其理论加强研究，这样才能更好的指导实践的科学合理化的发展。
一、房地产营销渠道以及发展阶段分析
1. 房地产营销渠道主要内涵分析
对于当前的房地产市场的快速发展背景下，房地产的企业要能够注重营销渠道的应用，要能从传统的被动营销理念当中解放出来。营销渠道主要是产品从生产者向终端使用者中转移的过程并通过中间环节所连接成的发展路径。结合房地产的特征以及单个楼盘特性进行针对性的构建灵活营销渠道这对开发商而言在目标市场上就能够有效实现销售数量的最大化，从而来获得更多的利润，这样才能够在激烈竞争的市场当中占据发展的优势[1].对于房地产的营销渠道而言，完整的渠道主要由层级结构以及广度结构和宽度结构几个类型所组成。
2. 房地产营销重要发展阶段分析
房地产营销渠道的发展过程中经历了几个重要的阶段，在建设观念阶段处在计划经济的大背景下，这一时期只有房地产这一简单概念，在住宅建设标准层面是通过政府进行统一化制定的。房地产走向了市场化的阶段，一些大的项目开发意识还是停在计划经济 ,在市场调研以及消费者的需求调查层面相对比较缺乏，这一时期是楼盘观念的阶段。在房地产的推销观念的发展阶段，一些开发商为能够将楼盘空置及泡沫现象等问题得以有效解决，就开始主动的进行房地产推销，但是在推销过程中仍是停留在销售策划以及广告策划层面[2].
再者，到了准营销的发展阶段，在这一过程中消费者在居住条件上有了更高的要求，房地产市场供应量得到了增加，从而在需求层面就逐渐的降低，所以房地产商就要按照用户为中心的方式增加楼盘的卖点，这就逐渐的将楼盘的品质得到了有效提升，而开发的成本层面也因此得到了增加。房地产整合营销的发展阶段，要求在营销的活动能够整体和协调发展，成为当前房地产营销的新的营销形式。
二、房地产营销渠道的方式以及房地产营销市场发展现状分析
1. 房地产营销渠道的方式分析
从当前我国的房地产营销渠道的方式发展层面来看，有几个渠道方式，即加盟连锁店的房地产营销渠道、多家代理房地产营销渠道、区域独家代理房地产营销渠道以及全国总经销房地产营销渠道这几种类型。其中在加盟连锁店房地产营销渠道层面房地产企业对房地产分销商的覆盖度得到了有效渗透，并把产品销售分给了不同房地产分销商。还有的企业是结合产品特征以及在各地进行设立连锁总部，在各大城市进行设立连锁店，这样能够将终端以及消费者得到细分，在销售的环节上就得到了有效减少[3].多家代理的房地产营销渠道，这一渠道方式主要是在选择两家及以上代理商并结合不同布点销售形成的销售结构，这一销售渠道方式在覆盖面上比较广泛，并且有着比较强的渗透性。
另外，区域独家的房地产营销渠道是在产销双方平等互利基础上并在一定协议下形成的，这一模式最为显着的优点就是在区域内能够实现协调统一的管理，并且在价格层面也能得到有效控制，效率层面也相对较高。除此之外，全国总经销房地产营销渠道，这也是在产销双方平等互利上在签订协议形式下所形成的。这一模式的主要优点就是能够在全国范围内实现协调的运作和管理，从运营的效率层面来说有了很大程度的提升。
2. 房地产营销市场发展的现状分析
纵观 20xx 年上半年，宏观经济方面，20xx 年我国一季度GDP 同比增长 7% 增速 6 年来新低，创 20xx 年二季度以来历史新低；一季度固定资产投资增速为 13.5%（ 同期基建设施投资增速为23.1%,房地产开发投资同比增速为 8.5% ），房地产开发首次跌破10%,达到历史新低，房地产的深度调整已经拖累了 GDP.对于当前我国的房地产市场的发展情况来看，在房地产的价格层面上涨的比较迅速，国家在这一方面虽然出台了相应的政策来对这一问题进行抑制，但是从总体上来看房价还处在高位阶段。房地产的供给结构性的矛盾比较突出，这样在高价位以及大套型的商品房供应的总量商就相对比较大，一些中小户型的商品房供应就出现了不足的状况，从而也就导致了供给结构以及需求结构之间的不协调问题。另外在保障性住房的体系建设层面还比较落后，这些方面的发展问题对房地产营销市场的健康发展就会产生相应的影响[4].
当前我国的房地产营销市场的发展过程中还有着诸多层面存在着问题有待解决，这些问题主要体现在营销渠道之间的有着较大的冲突性。在同一分销渠道上不同的层次上的利害冲突方面比较突出，由于信誉以及促销和价格等层面的原因所致。同一分销渠道商的同一层次公司间有着较为突出的利害冲突，在这一层面所产生的问题原因是服务因素以及价格因素和道德因素所致。
除此之外，房地产的中间商的相关问题比较突出，主要体现在房地产的中间商在发展过程中较为缓慢，整体的人员素质和有待进一步提升，这样对房地产的销售企业就必然会带来很大的不利。由于竞争压力相对比较大，在这样的发展趋势下通过合理化的方式对房地产进行销售就有着其必要性。
三、房地产营销渠道的影响因素及战略优化策略探究
1. 房地产营销渠道的影响因素分析
通过实际的分析能够发现，对房地产营销渠道产生影响的因素是多方面的，其中在市场营销环境层面比较突出，在这一过程中房地产企业对市场环境是不能有效控制的，这是宏观因素的影响。市场销售环境在急剧变化过程中必然就会对房地产营销渠道的选择造成影响，例如在分散低密度的市场中渠道中间商作用就会比较突出。
而从微观环境的影响因素来看房地产企业和周边活动共同组成。而在竞争对手的影响因素层面，在产品市场中渠道战略就要求着企业选择和竞争对手相同以及相近的营销渠道，而在另一些行业以及产品市场当中，企业间的竞争又有着另一方面的营销渠道战略[5].渠道的成员变量影响因素在这一方面要能够对渠道成员的可获得性以及使用渠道成员的成本等方面的因素。另外从房地产企业自身的影响因素的情况来看，房地产企业自身的实力因素层面，是管理的经验以及财务实力等，最后有产品的特征。其中在管理经验层面是比较重要的影响因素，在这一方面可在内部组织方面建立属于自己的营销渠道，还要能够和企业文化保持一致性。
2. 房地产营销渠道的战略优化策略探究
第一，对房地产营销渠道战略的优化要从多方面进行考虑，从产业战略的设计上来看要能够是全过程的，主要有营销渠道的优化以及修正。从房地产营销渠道的结构设计流程层面来看主要有识别渠道设计决策需要，建立和协调分销目标，明确具体的分销任务，开发可选择的渠道结构，评价影响渠道结构的变量，选择最优化的渠道等[6].营销渠道要能够是有限网络系统，还要能够对渠道的结构实施详细化的分析，这就要能够认识到组成营销渠道的开放性系统。对于当前能够开发的渠道要按照渠道的长度以及宽度和广度作为依据。
第二，针对房地产的营销渠道的开发来说，要能采用当前最新的营销渠道，当前的网络技术不断蓬勃发展下，要能够加强网络营销渠道的应用。这主要是通过现代化的电子商务手段在互联网下来实现的房产的租赁能，通过网络化的房地产营销渠道能够将营销的成本得以有效降低，可以全天候以及零距离便捷的进行沟通，这对房地产企业的无形资产增加就比较有利，并能有效的消除房地产销售地域性的限制。通过房地产的网络营销方式能够将房地产的特质得到有效呈现，能够立体化的将房地产的全景向客户进行展示 [7].
第三，对于房地产的营销渠道中跨地区的销售层面，由于当前的房地产行业的发展中有着较大的竞争力么诸多的房地产企业就将目标瞄向了全国的市场进行寻求跨地区的销售。这就说明了地区外的房地产市场的发掘潜力还比较大，为能够将销售的成本得以有效降低以及对房地产的销售速度得到有效加快，就能够委托市场所在地的代理商进行销售。这一销售渠道下就能够将房地产企业的品牌形象得到了有效宣传，同时对各地房地产的市场信息也能够得到有效获取，这样就为房地产在未来的发展中提供了前进的动力，在这一销售渠道下所取得的市场销量还是比较客观的。
第四，对于中间商组织营销渠道房地产开发商能够选择子集的销售部门以及产品，将其和营销战略的目标发展相一致。在营销渠道应用中，对两个层面要注意即专业化与劳动分工，和关联效率。房地产是比较复杂化的产业，在项目生命周期层面也涉及到选址以及规划设计等诸多内容[8].而中间商组织的专业性就表现在营销的功能层面能够得以有效实现，同时也能够对房地产的商品价值得到有效实现，从而就能够有效保障了房地产开发公司的效益。另外从关联效率层面分析来看主要为实现营销目标实施的谈判程度，中间商运用的愈多在关联的效率层面就会愈高。
第五，对房地产营销渠道战略探索过程中要能够对品牌策略得到充分重视，而房地产品牌是房地产企业在房地产开发经营过程中进行有计划和有目的的设计以及塑造的，使得房地产企业的形象以及服务水平统一体。品牌作为房地产产品的一个重要象征，实施品牌战略对房地产企业的利润提升有着积极促进作用，并能够对房地产企业开展品牌拓展也有着积极的作用，对房地产企业的融资能力提升也比较哟里，在对风险的抵御以及树立房地产企业的形象等诸多层面都有着重要意义[9].所以要能在营销渠道的探索中要能够充分的重视品牌形象的塑造这一问题。
四、结语
总而言之，当前我国的房地产行业的发展正处在兴盛阶段，所以在营销渠道的多样化实施上要能保障其科学性。房地产营销的属性和其他的商品相比还存在着很大的差异性，房地产企业是独立的经济实体，在营销过程中只有掌握最新的营销方式才能够在激烈的竞争中获得发展的优势，也只有将社会营销理念得以贯穿才能够为房地产企业树立良好形象，从而促进企业的健康长久发展。此次主要就房地产营销渠道的类型方式以及发展现状和战略优化策略进行了相应分析，希望对实际发展有所裨益。
参考文献：
[1] 康若为 . 浅谈我国房地产营销如何进行创新 [J]. 法制与社会 ,20xx（36）。
[2] 阮梓茗 . 浅谈房地产营销专业工作过程系统化课程改革 [J]. 学理论 ,20xx（29）。
[3] 徐淋 . 房地产营销策划问题与对策探讨 [J]. 黑龙江科技信息 ,20xx（10）。
[4] 赵瑾 . 浅析我国中小房地产企业品牌价格评价及品牌营销策略[J]. 中国外资 ,20xx（23）。
[5] 孟德胜 . 浅谈房地产营销策略及创新 [J]. 内蒙古科技与经济 ,20xx（21）。
[6] 胡春霞 , 杜治平 . 房地产营销者的素质模型构建 [J]. 经济导刊 ,20xx（08）。
[7]徐丽蓉。新形势下房地产营销策略研究[J].湖南社会科学，20xx（03）。
[8] 张杰 . 城市房地产市场投资引力评价指标体系构建及应用 [J]. 天津商业大学学报 ,20xx（03）。
[9] 何佩 . 房地产市场营销策略及其应用 [J]. 经营管理者 ,20xx（10）。
营销策划篇5
一、前言
高考录取学生升学宴请已成为全国普遍的习惯，每家少则两三桌，多则几十桌，升学宴成为个人团购白酒消费的一个重要组成，具有非常重要的作用。
首先，可以在白酒消费淡季的时候提升市场销量；其次，谢师宴消费者的口碑传播作用非常明显，往往同一区域或同班同学会有模范趋势，通过口碑传播可以很好的拉动其他周边消费者；再次，高考及录取期间正好是白酒消费的淡季，通过对消费者活动的宣传推广，可以提高消费者对_产品及品牌的认知度，营造市场销售氛围，为即将到来的白酒消费旺季做好市场宣传基础。
所以说谢师宴的操作不仅仅体现在促进淡季市场销售的效果，更重要的是它能够在市场营造良好的消费氛围，在消费者之间造成良好的口碑传播，为旺季实现_热销做好基础准备工作。
二、活动主题：
全国大主题：“x金榜题名_”；“醇真师生情，幸福_x”。地方可以根据活动政策来制定具体的副标题。如：品_，中状元，游世博。
三、活动时间：
20_年6月7日——20_年9月1日
准备期：6月1日——6月6日
传播期：6月7日——6月30日
四、活动对象：
区域对象：全国20_年被高等学校录取的高考考生家庭宴请活动。
联系对象：被录取学生及其家长、老师。
五、活动内容：
针对核心消费者和一般消费者采取不同的促销方式，达到核心消费者消费_，一般消费者选择红翻天或红精品。
1、核心消费者政策。
各行政机关、事业单位的决策者、重要影响者子女采取免费赠酒的做法，不参与其它形式的促销；
2、状元特别政策。
设立名生宴，对当地高考状元或者考上清华北大的学生进行免费赞助用酒。
3、一般消费者的政策（以下套餐仅供参考）。
喜庆时刻套餐。
购买红精品3箱，赠送150元的拉杆箱一个。
购买红翻天5箱，赠送250元的移动硬盘一部。
购买红满天8箱，赠送价值_元的_。（可以根据当地资源赠送）。.。.。.
六、活动执行
高考是中国影响，最牵动人心的事件之一，其间包含到师生离别的愁绪、金榜题名的喜悦、天下父母的期望、新生对未来的憧憬……白酒是宴席中不可缺少的部分，谢师宴也是一样，即使其使用量远小于婚宴，但意义却极其重大，本次宣传以尊敬师长、师生感情为重，淡化商业利益，凸显红福春品牌的感情内涵，为红福春品牌形象树立、品牌健康长久发展做出贡献。
本次主题宣传的情感诉求——“健康美酒_，金榜题名_x同学”；“醇真师生情，健康_”。
营销策划篇6
企业作为一种经济组织形式，其在有限的周期环境当中想要获得发展就需要采取多种类型的市场营销手段，这也是企业不断延长自身生命周期的一种重要策略。
由于企业的生命周期之间存在差异，使得这些企业在生存与经营的过程中需要选择不同类型的策略。
社会发展进入新的时期，我国国内企业之前的竞争日益加剧，国内企业同样受到国际市场的冲击，为此，加快对市场营销策略研究，提升企业自身生命周期是关键。
本文针对此进行了简要分析，希望能够为促进企业发展提供帮助。
1、市场营销策略概念
市场营销策略主要针对企业长远经济利益发展为目标，通过形成具有整体性与统一性的规划内容，保持企业的市场竞争能力。
因为市场营销属于企业内部规划与发展的基本前提，能够进一步促进企业与市场环境变化之间的协调一致。
营销策略包括几个方面：首先，根据企业生产成本、销售成本，制定科学、合理的策略，进而最小化投入成本；其次，结合行业动态、竞争环境，制定科学、合理的策略，通过营销优势与优质产品来进军市场，进而逐渐成为行业内主导；最后，处于大行业中，制定科学、合理策略，对市场进行细化，进而占据细分市场。
可以说，企业营销策略作为市场决策，确保了企业自身的稳定性以及长远性发展。
2、企业生命周期当中的市场营销
2.1初创阶段
这个阶段是企业在组织生产经营的最初一段时间，也是企业从创立到正式运行生产的阶段。
处于初创阶段的企业只是具备企业的雏形，相关规范以及人员与生产环节都只是初具规模，且非常不稳定。这个过程中，企业结构与管理相对简单，职工业务能力相对较强，彼此之前的沟通非常顺畅，因此能够保证企业实际工作得到有效开展。
营销策划篇7
一般工作思路：
1、完成《品牌调研诊断报告》相关工作。
2、完成品牌设计策划工程：新品牌则做《品牌设计策划工程》；老品牌则做《品牌优化工程》，完成品牌革新、优化；
或者，考虑重做《品牌手册》（如：品牌定位、品牌战略规划和品牌MI、BI、VI等等的设计策划）。
或者，考虑做单项工作，如：企业营销体系运营系统、品牌加盟连锁专卖系统、子公司运营系统等等。
3、完成HR优化管理（重点是聘才、用才，以及考核、激励、培训等等）。
4、完成《当季产品企划工程》。
5、完成《整合营销传播推广策划》。
6、经常做督导（定期或不定期）；每季度均有所重点突破工程；多做总结、多做激励，高调做品牌、诚实做人、实在做事。
注意：业绩不是“平平凡凡、随大流”就能做出来的，而是督导、检查、总结出来的，这也是最引人称道的日本丰田公司的精益管理。
第一部分项目简述
一、项目名称：
二、公司全称：_有限公司
三、品牌中英文名：_X
四、商标名称：
五、公司简称：公司
六、本总策划纲要说：
1、本策划纲要说明：
2、本策划纲要需要撰写时间_天。
3、本策划纲要只列出纲要，未能就细节部分进行描述。
4、本策划纲要的细节部分修改至少需要工作日用天，其中电脑管理系统天，VI系统天，质量管理程序系统天，其它工作干扰的情况下，预计全部策划在_天完成。
5、本策划的编制不希望影响正常业务开展，需名业务助理协助业务开展，以免耽误策划时间。
6、根据本策划纲要情况，现急需增加服装设计师_名，平面设计_名，业务助理_名（其中媒介师_名、市调师_名、文案师_名、人力师_X名、其他_名），电脑程序员_名。
第二部分市场概述及品牌短、中、长期经营概述
（企业发展目标及总体步骤和时间安排）
一、国内市场概况。
据市场分析显示，__所以现要迫切的建立起自已品牌，避免同质化的严重的现象，迅速建立起差异化，形成特色的品牌。
__优势，使我们建立自已的时尚品牌很有信心。
在我国__竞争很激烈，但仍有很大发展空间。
二、短、中、长期经营发展目标及步骤
1、起步阶段：_年_月——_年_月，开设专卖店X个，发展加盟商X家，计划秋冬季设计款式120款，营业额800万元，完善各项管理程序和提高设计档设。
2、发展阶段：_年_月——_年_月，开设专卖店X家，发展加盟商到X家，计划每季款式150款式，计划营业额2500万元。
3、完善阶段：_年_月——_年_月，发展加盟商到X家，计划每季款式180款式，计划营业额超过5000万元。
4、成熟阶段：_年_月——_年_月，发展加盟商到X家，计划每季款式180款式，
计划营业额达到8000万元。
5、稳步发展阶段：_年_月以后，发展二线产品、三线产品，稳定市场，成为国内知名女装品牌。
第三部分品牌特点及设计思路
一、品牌特点：
1、主要消费者：阶层，群体。
2、设计风格：，品种款式多种多样，配套齐全。
3、价位定位：档价位，质量可靠，售后服务好。
二、设计思路
1、设计讲究简洁、自然、清新，时尚，______
2、以____为主，____________
3、南北兼顾：_。
第四部分组织机构设置及各部门工作岗位责任制
一、组织机构设置（见附件）
二、各部门人员工作岗位责任制
1、总经理工作岗位责任制
2、副总经理工作岗位责任制
3、各部门经理工作岗位责任制
4、各部门内主管工作岗位责任制
5、各岗位员工工作岗责任制。
三、各部门工作流程图
第五部分企业VI形象系统纲要
一、导入部分（产品手册）
1、董事长、总经理致辞
2、企业文化理念和企业愿景
3、VI手册使用方法的解说
二、基本要素
1、公司商标
2、商标的组成要素和制图准则
3、商标的标准中英文字
4、商标的标准中英文字组成要素和制图准则
5、商标与中英文字的标准组合
6、公司标准色与辅助色
7、标准色与辅助色的应用
8、商标的普通体设计及展开设计
9、商标辅助图形及展开设计
10、公司名称的应用规范
11、商标与公司名称的标准组合
12、公司专用中英文字及MI的宣传广告标语
13、商标立体造型设计及展设计
14、公司吉祥图形设计及展开设计
三、应用要素
1、业务用品
（1）个人名片设计
（2）信笺设计（对内业务沟通等业务专用）
（3）信笺设计（对外业务沟通等业务专用）
（4）账票等设计
（5）发票发货单据等设计
（6）方案版面编排模式
（7）文件袋文件夹等设计
（8）公文包、旅行包等设计
2、办公用品
（1）钢笔、笔筒纸座、烟灰缸等设计
（2）桌椅及摆放设计
（3）招待用品及送赠用品设计
（4）垃圾桶等设计
（5）不干贴标签设计
（6）签字笔、圆珠笔、记录本、业务速查本等设计
3、员工常用品
（1）行政、财务员工制服设计
（2）其他员工及工人制服设计
（3）员工出入证及胸卡设计
4、标识、招牌
（1）公司大门招牌设计
（2）公司内部指示牌设计
（3）公司门牌设计
（4）公司旗帜设计
（5）公司公共设施设计
（6）公司办公室各部门指示牌设
5、产品包装
（1）包装箱设计
（2）服装吊牌设计
（3）主唛、洗水唛设计
（4）手提袋设计
（5）胶袋设计
（6）包装胶装设计
6、交通工具外观设计
（1）公司各种汽车外观设计
（2）公共汽车车身广告设计
7、广告媒体开发设计
（1）专卖店和专柜门面招牌设计
（2）专卖店或专柜货货架及其它固定品设计
（3）专卖店或专柜价格牌等灵活更换品设计
（4）专卖店或专柜POP产品简介等宣传品设计
（5）专卖店或专柜吊旗、店内挂牌等到设计
（6）贵宾卡、优惠卡、会员卡设计
（7）专卖店广告及室内灯箱设计
（8）户外广告、灯箱、霓虹灯设计
（9）报刊稿广告
（10）路牌广告
（11）电视广告
（12）宣传海报设计
（13）宣传传单（或宣传折页）设计
（14）宣传手册（加盟手册、品牌手册、产品手册等等）设计
（15）赠品（礼品）设计
（16）促销品设计
第六部分内部质量管理体系程序纲要
1、管理体系审检程序
2、营销体系审检程序
3、人力资源体系审检程序
4、质量体系审检程序
5、质量改进工作程序
6、文件和资料控制程序
7、顾客信息反馈程序
8、设计开发程序
9、设计评审、验证、确认程序
10、设计更改程序
11、设计复审程序
12、采购程序
13、标识管理程序
14、过程更改控制程序
15、采购物资验证程序
16、最终产品验证程序
17、采购物资不合格的处理程序
18、过程产品不合格的处理程序
19、不合格产品的处理程序
20、纠正和预防措施程序
21、储存程序
22、交付程序
23、客户投诉处理程序
24、质量记录管理程序
第七部部分公司办公制度
1、作息制度
2、考勤制度
3、请假制度
4、病、事、产假有关规定
5、人事管理制度
6、员工招聘程序及试用办法
7、收发文件通知的规定
8、保密制度
9、办公文件处理及摆放规定
10、档案管理制度
11、公用设施保护及使用规定
12、办公用品、物料管理规定
13、公共卫生规定
14、外出及出差制度
15、招待费管理办法
16、各级别电话费管理规定
17、员工招聘程序及试用办法
18、员工辞退程序及试用办法
第八部分内部财务、仓库物资进货管理程序及规定
一、财务会计
1、现金收支管理规定
2、银行存款收支管理规定
3、财务会计核算方法
4、成本费用核算法
5、利润核算方法
6、会计报表
7、出差费、招等费、电话费报销标准及规定
8、财务会档案管理规定
二、仓库物资进出管理及规定
1、物料仓进出程序
2、成品仓进出程序及仓库管理规定
3、储运及配货规定
三、物流管理及规定
1、物流管理流程图
2、物流管理规定
第九部分价格策略
一、定价方式：成本导向定价
二、调价方法：主动调价
1、调价时间和调价幅度
2、库存处理
第十部分营销策略及广告宣传、市场促销纲要
一、营销策略
二、广告宣传
1、自办彩色画册、内部通讯宣传计划
2、小汽球、手提袋等广告赠送计划
3、报刊杂志等媒体广告计划
4、电视广告计划
5、与各广告公司合作宣传计划
三、市场促销
1、季度大型促销活动策划方案
3、节日促销活动计划安排
4、每周特价品特价款式的促销安排
5、季未折促销活动计划
6、新货上市促销计划
第十一部分电脑管理信息系统纲要（工作日30天）
一、营运决策管理系统
1、产品、分店、供应商、营业员档案资料
2、分店销、数量、利润、业绩、畅滞销款式分析
3、直销分析
4、加盟店分析
二、销管理信息系统
1、店、产品、业务员档案管理
2、销售情况报表
3、店、产品、业务员销售业绩查询
4、退货情况及退货原因分析
5、加盟店管理
6、配送中心（调配货品管理）
三、分店营运管理信息系统
1、分店及分店库存档案
2、库存及调配入库、调配出库管理
3、库存分析
4、销售管理（包括分店销售和销售退货）
推荐访问:营销策划
