毕力格图，李红菊
（内蒙古工业大学 人文学院，内蒙古 呼和浩特 010080）
（一）居住权的流变
居住权产生于古罗马时期，在罗马法中，居住权属于人役权，是赋予特定群体在他人的房屋内进行居住的权利，保障其居住权益［1］14，居住权具有很强的人身专属性。在古罗马时代由于实行家长制，家主的身份与财产属性是紧密相连的，所有的财产都归属于家主，包括住宅。因此，当家族的其他成员或者奴隶们无处居住之时，家主就会为他们设立一个居住权，居住权在设立之初就是出于保障特定群体的居住权益的目的，表现出浓厚的人文精神和伦理气息，具有独特的优势和顽强的生命力，影响力远及大陆法系以及英美法系的很多国家。现代大陆法系的很多地区，例如法国、德国、俄罗斯等一些国家也都先后继承与发展了这一制度；
英国和美国关于分割婚姻住宅的一些判例中也体现了居住权；
在我国的澳门地区，居住权在其法律中也有规定。我国在居住权设立的过程中充分结合我国的基本国情，制定出了具有中国特色的居住权制度，我国《民法典》在物权编第十四章中对居住权制度作出了专章的规定，第一次正式将居住权纳入到法律之中，为保障弱势群体的住房权益提供了制度支撑。
（二）居住权的概念及权利属性探讨
《民法典》第366条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”。关于居住权的性质，从其起源上看，居住权在罗马法中与用益权、使用权都属于人役权的范畴［2］415，所以在传统意义上都认为居住权具有人役性。在我国的学术界，主流的观点认为居住权属于用益物权，也有学者认为居住权的原初属性是人役性，流变属性是用益性［3］100，还有学者认为居住权应当摒弃人役性的传统而聚焦于用益性。［4］226李永军教授认为，从传统上看，我国《民法典》上的居住权确实是一种“限制性人役权”，从其源头与流变上看，居住权则是一种受到严格限制的用益物权。［5］88
我国《民法典》对居住权的概念、权利主体、设立和消灭方式以及客体都进行了具体的规定，规定了居住权是用益物权，同时在条文设计上坚持了传统居住权的人役性，法律禁止居住权继承和转让，在适用主体上，居住权只为特定的人设立，这与人役权主体特定性的特征相统一。居住权的这种具体规则设计，直接决定了其社会功能的定位，解决弱势群体的住房问题，老年人属于社会弱势群体的主要成员之一，在居住权的保护下能实现自己的居住权益。居住权的设立在一定程度上会对老年人的养老与赡养问题产生有利影响［6］129，鉴于此，本文试从居住权的养老功能方面探讨一下居住权制度下“老有所居”的实现，分析一些减损居住权养老功能的潜在风险，并且针对居住权的一些规则探究实现居住权养老功能的路径。
（一）促进“以房养老”模式的新发展
1.居住权“以房养老”的概念
狭义的以房养老是指老人利用自己完整的房屋产权的交换价值，来换取余生住房需求和养老开销。居住权以房养老是指根据法律对居住权的相关规定，将居住权与传统的“以房养老”结合起来，具体是指老人与买方签订买卖合同，买方取得老人房屋的所有权，但同时老人对房屋仍然享有居住权，直至老人死亡。将所有权与使用权的进行分离是居住权的基本效力特点［7］8，老人在已经转为他人所有的房屋上行使占有、使用的权利，能够保障老人住有所居，同时由于其将房屋的所有权进行了转让，老人也取得一次性或者持续性的房屋购买价款，能够保障老人老有所养。买方则享有对未来整个房屋所有权之圆满的期待利益以及对期待利益所赋予的法律救济权利。“这种将以房养老建立与用益物权相结合的设想，被称为空虚所有权交易。”［8］118
2.适应老龄化社会发展的需要
我国老龄化人口体系庞大，再加上还存在一部分的孤寡老人，社会养老压力巨大。在司法实践中，关于赡养老人的裁判都是规定子女履行经济方面的义务，无法保障对老人的精神陪伴和弥补在老人日常生活中的空缺，不能从根本上解决当今社会的养老问题。如此看来，居住权制度的设立可谓是解决上述养老问题的一剂良药，居住权“以房养老”模式可以在很大程度上缓解社会和家庭的养老压力。这是当今社会的一种趋势同时也是一种不错的选择，适应了当今社会日益严重的老龄化问题的需要，老人自己灵活处分自己的房产，这种模式下，老人是把死后的钱拿到生前来花，既获得养老资金，又能保障自己的住房权益，提前享受自己房屋的财产价值，在无人赡养时起到很好的保障作用。居住权“以房养老”模式，能够充分发挥房屋的财产价值和使用效能，对于房屋的居住权人和所有权人来说都是一种利益最大化的选择，确保其能够发挥更大的作用，具有更大的适用空间，在一定程度上解决养老难的社会难题。王利明老师认为，居住权入典，能够在以房养老方面发挥重要的作用，在应对老龄化方面的确正对其路、恰逢其时。”［9］96
3.居住权“以房养老”的独特优势
有学者主张售后回租的方式可以代替居住权“以房养老”模式，笔者并不赞同这一观点。在售后回租的情况下，老人对房屋享有的只是一种债权，债权与物权相比稳定性较弱，所以老人面临的风险也就越大，这种模式无法保障老人长期性和稳定性的住房利益，老人内心的不安定感也会较强。与售后回租相比，居住权“以房养老”模式的优势明显，居住权属于物权，具有对世性、排他性、追及性等特点，老人在房屋上设立一个居住权，会保障老人长期性和稳定性的居住需求，居住权的保护力度更强，老人的内心也会更加安定。居住权属于一种限制性物权，效力也会优于所有权，并且具有广泛的对抗效力，同时，居住权人具有支配权能，这些独特优势都是租赁权难以企及的。
关于“住房反向抵押养老保险”，具体是指，老人将自己所有的房屋抵押给保险公司，保险公司会给予老人一定的资金，老人生前对房屋继续享有使用权，并且在征得保险公司同意之后，可以对房屋行使处置权，老人去世后保险公司获得房屋的处分权。在该种养老模式之下，会面临着寿命、政策、法律等多种风险以及信誉、观念等顾虑，并没有达到预期的效果。与之相比，居住权制度下的以房养老模式更具有可行性，居住权是法定物权，不仅具有排除妨害请求权的效力，同时还能排除他人的干涉，因此在老年人的有生之年，其对房屋的居住权不会被干涉，会得到充分的法律保障。“通过这样的制度安排，房屋所有权人、居住权人以及第三人的利益都得到了最大的实现，物的效益得到了最大的发挥。”［10］17
（二）通过设立居住权解决家庭内部养老问题
1.父母买房，防止子女滥用所有权
现代社会房价不断攀升，年轻人买房压力大，所以我国民间一直存在父母出资为子女购买或者建造婚房的传统。大部分的父母会倾其所有或者出卖自己的房屋来给子女购置婚房，将婚房登记在子女的名下，但是当子女不履行赡养父母义务或者子女离婚就婚房分割财产时，老人就子女名下的房屋不能主张任何的权利，其为子女出资置房的行为往往会按照赠与纠纷或者民间借贷纠纷来处理，这样一来，老人往往会陷入居无定所的境地。而居住权的设立可以很好的解决这一问题，父母在为其子女买的房屋上为自己设立一个居住权，子女享有房屋所有权，这样父母既能因亲情为子女买房事宜贡献一份力量，同时又能实现老人想与子女一起生活的愿望，为自己“老有所居”留一定的保障，倘若子女处置房屋的所有权，父母的居住权也不会受到影响，老人可以安心的居住其中不被打扰，受法律保护。居住权制度具有很好的保障家庭伦理稳固的社会功能，有利于弘扬孝道，防止子女滥用房屋的所有权。
2.激励亲属之间的相互扶助
居住权在保障弱势群体住房权益的同时能够激励人们之间的相互扶助，在家庭关系中，主要能够激励亲属帮助老人解决住房问题。亲属之间具有相互扶助义务，这是当今世界各国普遍确立起来的原则，根据这个原则，可以解决家庭中无住宅弱势群体的住房问题。从现实意义上看，亲属之间简单的相互扶助现象是广泛存在的，在面对无住宅弱势亲属住房问题时，因为房屋的价值过高，将房屋直接赠与给亲属不太可能，借用居住房屋则缺少稳定性，二者都不是万全之策，而作为用益物权的居住权可以很好的平衡这个问题，房屋所有权人在保留其权利的同时又能为生活困难的亲属提供一个稳定的住所。如此一来，被扶助的人会获得一个比较稳定的居住权，房子的所有权也不会在当事人之间产生转移，会在一定程度上减少不必要的纠纷，是一个双方都能接受的举措，有学者表示：“居住权制度能在家事关系中保障弱势家庭成员的居住利益”［11］72。这里需要注意的一点是，居住权所保护的特定弱势群体，不仅仅限于亲属之间，只要基于房屋所有权人同意即可为非亲属或者是有其他生活关系的人设立居住权。当事人可以根据双方的实际情况约定和调整居住权的设立范围和设立期限，可以很好的解决老年人这一弱势群体住房难的问题。居住权的设立不仅为弱势群体提供了扶助，又能弘扬助人为乐的社会风尚，能引领正确的价值导向。
（三）保障高龄生存配偶的居住利益
1.居住权可解决老年人再婚难的问题
在我国人口老龄化日益严重的大背景下，“黄昏恋”也越来越普遍。究其原因，主要是因为现在社会子女忙于自己的生活和工作，陪伴老人的时间有限，并且社会中也存在养老难的问题，很多老人的晚年生活得不到慰藉，因此现在很多离异或者丧偶的老人都希望再找老伴共度晚年，但是往往因为子女的阻拦等原因而难如愿。再婚的老人去世后，由于其再婚生存配偶与其已经形成夫妻关系，属于法定继承中的第一顺位人，依照法定继承的情况下，其再婚配偶当然可以继承老人的遗产，如此一来，本应当由老人子女继承的房产等遗产会因老人再婚而分给毫无血缘关系的他人。现实中，部分老人子女出于此种顾虑，会反对老人再婚，所以老年人常常会面临着“再婚难”的问题，如今居住权的设立可以有效的解决这类难题，老人通过设立遗嘱的方式将自己房屋的所有权留给子女，但同时为自己的再婚配偶保留房屋的一个永久居住权，“这类遗嘱的形式和效力可以参照《民法典》继承编中遗嘱的形式和 效力 的 规定 加 以认 定”［12］86。这样 既维护了子女的利益，使其获得了房屋的所有权，消除了子女的顾虑，又能保证在其去世后，其再婚配偶不至于因为受到其子女的排挤而流离失所，会保障其再婚配偶安享晚年。
2.设立居住权可以减少遗产继承纠纷
我国居住权设立的初衷就是，被继承人设立遗嘱将房屋的所有权留给其继承人，对于未取得房屋所有权但是需要给予一定照顾的人，通过遗赠的方式在房屋上为其设立居住权，以此来保障这些群体的居住需求。从我国的基本现实需求来看，需要尊重老年人的生活自由，但是父母与子女之间的需求和利益也需要达到一个最佳的平衡点。居住权的确立可以促进继承编的制度创新［13］170，如果将居住权这一物权与继承编相衔接，特别是在老人再婚的情形下，则会化解困扰老人再婚最棘手的问题，那就是老人房产权益的继承问题，如此一来，遗产继承纠纷的数量也会相应减少，有学者表示：“应将居住权作为被继承人的配偶的特留份。”［14］65起源于罗马法的居住权设立的初衷是，满足些弱势群体的住房需求。老人可以依据《民法典》规定，通过遗嘱的方式在其所有的房屋上为其再婚遗属设立居住权，并且将房屋的所有权留给自己的婚生子女。“设立居住权制度既可让财产走向符合被继承人的意志，又保障了遗属的居住需求。”［15］108居住权的设立在一定程度上会减少老人子女和其再婚遗属就老人遗产产生的纠纷，对丧偶的老人来说也是一种宽慰，使其晚年生活有所依靠，有利于弘扬相互尊重、友善关爱的良好社会风尚。
（一）居住权养老功能减损的潜在风险
1.道德风险
道德风险［16］10多发生在“以房养老”情况下。居住权是一种益物权，如果在房屋之上设立一个居住权，房屋之所有权必然会在一定程度上受到影响，此时可能会使得房屋所有权减损为“空虚所有权”，在居住权存续的期间内会使房屋价值减损，倘若期间所有权人欲出卖房屋，因居住权的存在势必会影响房屋的价值取得。［17］100-101房屋的价值随着房价攀升而不断增加，房屋因设立居住权而减损的价值也会不断增加，所有权人心中想消除房屋上的居住权的欲望也就越来越强。由于为老年人设立的居住权多以老年人的生命为期限，在此种情况下，所有权人对房屋缺少期待可能性，此时可能就会诱发所有权人杀害居住权人或者做出加速其死亡的行为，可能会引发极大的社会危机，倘若发生在亲属之间，更是有背道德伦理。这种道德风险的存在会减损居住权的养老功能，需要进行防范。
2.子女赡养积极性降低风险
此种风险主要会发生在老年人将自己房屋所有权转移给子女并且为自己保留居住权的情形中。老人生前确定其房屋所有权归属，这样虽然会减少老人死后的遗产继承纠纷，但是会降低其子女赡养老人的积极性。房屋财产多为老年人遗产中的主要部分，倘若子女提前取得房屋所有权，其对老人房屋遗产的期待利益已经实现，无需通过积极赡养老人来获得或者更多的获得房屋遗产，对于未取得房屋所有权的子女，其对房屋遗产的期待利益已经丧失，相应也会降低赡养老人的积极性。
3.老年人生活不便的风险
我国《民法典》将居住权的客体规定为“住宅”，但是并没有规定住宅的附属设施是否可以成为居住权的客体。住宅的附属设施，是指为了满足房屋利用的整体性而必不可少的设施，住宅之附属设施可解释为：附设于住宅建筑物并满足居住需要的设施设备，这些设施设备与住宅并非不可分割，但一定是附设于住宅，比如说电梯、家具、电器、水电暖等附属设施。在法律上，住宅只是房屋的一种类型，并不包括其附属设施。《民法典》关于宅基地使用权的规定包含了住宅和附属设施两项，也将这两者区分开来。法律上没有将住宅的附属设施规定为居住权的客体，在保障性居住权的情况之下，这种关于居住权客体的限制，会极大的影响居住权人的正常生活，尤其会给老年人的正常生活带来极大不便。
（二）居住权的取得方式
我国民法典规定了两种意定设立居住权的方式：通过遗嘱或者合同设立，这在一定程度上体现了民法意思自治的原则。意定居住权是指双方意思表示一致时设立居住权，即一方主动或者愿意为另一方设立居住权，另一方对此也表示同意。也就是说只有在房屋所有权人主动或者愿意为无住所之人设立居住权时，其才能取得房屋的居住权，“居住权的设定需要房屋所有人和居住权人订立债权性质的居住权合同”。［18］107在当今社会，大部分人都是利己主义者，大众现有的社会扶养观念不足以支撑居住权的充分运行。现在主动为弱势群体设立居住权的人少之又少，可能无法全面保障弱势群体的住房利益，无法全面实现居住权的设立目的。老年人本身在年龄和身体状况方面就存在限制，自身保护意识薄弱，救济能力也不足，倘若没有人愿意与其达成合意为其设立居住权，其居住权益就难以实现。再者来说，有些老人可能因为身体原因而丧失了民事行为能力，通过遗嘱或者合同方式设立居住权存在一定困难，在此情况下，如果老人的子女不愿意主动为其设立居住权，那老人的居住权益该如何得到保障呢？这是需要进一步进行探讨的问题。
从实践中看，居住权的案例多发生在继承纠纷、婚姻家庭纠纷中，在这些实践案例中，主体通常都具有特殊性。居住权相关的案例中，起诉方多为弱势主体一方，为了满足自己在年老无助或者离婚后的居住需求。关于居住权的纠纷，牵涉的案情多数情况下比较复杂，如果弱势群体的生活状况突然恶化，如果没有法定居住权，很难充分保障弱势群体的基本居住需求。［19］10-11意定居住权这一种设立方式在大部分情况下都能够保护弱势群体的住房权益，但在双方不能就居住权达成合意的情况下，弱势一方只能通过起诉法方式来自我保护，但是因为没有法定居住权，所以有些案件无法通过裁定设立居住权，通过居住权保障弱势群体住房权益的作用也会有所下降。具体看一下老年人居住权，在现实案例中，老年人居住权益受侵害的情形主要有两种：一是，老人出资为子女置房，子女拒绝为老人设立居住权；
二是，老人生前将自己房屋所有权转让给子女后，子女懈怠履行赡养义务，违背约定。这两种情况下，双方都不能就居住权达成合意，只能通过司法裁判来为老人确定居住权。在民法典继承编和婚姻家庭编中会找到一些关于法定居住权的相关依据，但是法官在裁判时自由裁量的空间较大，法官的主观因素对裁判结果的影响较大，可能会出现同案不同判的情况，有违民法的公平原则，不利于维持社会公平正义。所以，在我国《民法典》已经规定居住权之际，老人等弱势群体的住房权益也亟需通过法律救济途径得到保护。
（三）居住权的受益主体
在现有的居住权制度下，居住权人毋庸置疑就是与房屋所有权人签订合同然后获得居住权益或者是通过所有权人的遗嘱而获得居住权益的自身或者他人。居住权人的日常生活不可避免的会与其近亲属和生活服务人员密切联系，那么这些人员可否与居住权人同住，其范围和法律地位如何，可否成为居住权的受益主体，需要深入探讨。在设立居住权的情况下，居住权人之外的同住之人也可以享受居住权带来的利益，但是对于同住之人的法律地位，学界有两种不同的看法：第一种看法认为，居住权人的必要同住之人，都应该视为居住权人；
［20］19另一种看法认为享有居住权益的人应该分为居住权人和居住利益人，居住权益人，是指与居住权人具有家庭关系或者不具有家庭关系但是能为其提供家庭服务的同住之人，这一类人不享有法律上的居住权利，只是享有居住利益，不应当视为居住权人。笔者赞同第二种观点，同住之人不属于居住权人，只能属于居住权的受益主体，因为居住权制度设立的初衷是保障弱势群体的居住权益，权利主体具有特定性，同住之人不能与居住权人混淆，否则会有违居住权的设立初衷和权利特征。
（四）居住权的消灭方式
对于老年人而言，其居住权的期限一般为其生前所有时间，当老人去世时，居住权随之消灭，这主要存在于设立社会型居住权的情形中。如果老人设立的是投资型居住权，在未来的发展中，居住权的消灭肯定不会仅仅只有权利人死亡这一方式。还存在其他事由，比如负担居住权的房屋灭失以及权利人自动放弃或者因自身原因导致居住权的消灭。在居住权设立后，会面临着各种不同的情况都会导致居住权消灭，例如，居住权的设立初衷就是为了保障无处可居的弱势群体的居住权益，解决他们的居住问题，如果他们条件有所改善不再需要居住权时，就没有为他们继续保留居住权的必要，倘若此时当事人约定的期限还未到，就需要为此适用相应的消灭方式。除此之外，还有很多情形：设立居住权的客体灭失或者所有权人不再有能力为他人设立居住权，居住权人滥用权利损害了房屋所有权人的合法权益，设立居住权所依赖的特定条件或者特殊身份关系消灭。当这些情形出现时，居住权是否归于消灭，都需要我们进行进一步的思考。目前，居住权在适用中会面临着各种各样的情形，对于居住权的消灭方式可能会随着司法实践的发展而不断丰富和完善，更好的发挥居住权的功能，保障当事人的合法权益。
在保障居住权人合法权益的同时也不能忽视对所有权人合法权益的保护，所有权人在权利受到侵害后的救济措施非常重要，“无救济则无权利”，在居住权的适用上也同样如此。在具体实践中，房屋所有权人与居住权人往往都会具有一些特定身份关系，由于碍于情面所以在合同中往往不会明确约定居住权的权利与义务。在此情况下，倘若居住权人不正当的行使权利且怠于履行相关的义务损害到所有权人的利益，房屋所有权人如何维权、如何救济这都是非常重要的问题。房屋所有权人可以依据物权的相关规定来保护自己的权利，如要求权利人停止侵害、排除妨害、消除危险等，避免出现损害房屋所有权人权利的情形。
（一）防范居住权养老功能减损的潜在风险
1.防范以房养老情形中的道德风险
以老人的终身作为居住权的期限时，老人需要对对方的道德品质、生活习性、经济条件进行充分的考察。在双方签订合同时做好协商，双方都要遵循诚实信用原则，倘若房屋所有权人做出有损老人生命的行为，其享有房屋所有权则归于消灭。必要时可以设立一个与所有权人没有利益关系的第三人进行监督见证，或者到公证机关进行公证，避免出现无法发现所有权人的损害行为和无法认证所有权人道德品质的情况，如此一来，可以在一定程度上防范损害老人权益的潜在道德风险。
2.防范子女怠于履行赡养义务的风险
在多子女的家庭，老人在将自己所住房屋的所有权转移给部分子女之前，需要进行充分的考虑，通过约定一些条件来确保子女赡养义务的实现，同时也可以参照其他关于子女履行赡养义务的相关规定，避免出现子女怠于履行赡养义务的情形。
3.防范老年人生活不便的风险
法律上未将住宅的附属设施规定为居住权的客体，可能会给居住权人特别是老年人的正常生活带来不便，为了防范这一风险，笔者认为，应当将住宅的附属设施一并看作为居住权的客体，但是要满足一定的条件。需要判断附属设施是否是满足居住权人基本生活所必须的，如果是满足居住权人基本生活所必不可少的附属设施，应当认定该设施也属于居住权的客体，居住权人有权合理使用该附属设施。
（二）丰富居住权取得方式的种类
法定居住权具有一定的自身优势，能够在无法设立意定居住权的情况下起到一个补充作用，尤其能够帮助因各种原因无法设立意定居住权的老人。法定居住权是根据法律的规定直接赋予给特定群体的权利，在特定情形下可以直接适用，与意定居住权相比，具有更高的强制力和威慑力，但是适用起来也会更加谨慎，法定居住权应该是为特定弱势群体设立的，适用范围应该要加以明确规定，法定居住权主要适用于婚姻家庭纠纷和遗产继承纠纷中，比如说规定离婚中弱势一方和高龄再婚配偶就婚姻住宅享有法定居住权，在产生相关纠纷时就可以直接适用。
申卫星教授曾对居住权设立方式增加“以遗嘱、遗赠、法院裁判等方式设立居住权”［21］82，还有观点也认为，在司法实践中，在无遗嘱继承或者当难以界定住宅权益时，应当设立裁判居住权。笔者认为裁判居住权本质上可以归属于法定居住权之中。只能是依据法律规范和案件事实，并且结合自身的经验对案件进行裁判，并不是直接的创设法律，而是对法律的理解与适用，所以说裁判居住权是对法定居住权的个案应用，并不是单独的一种居住权设定方式。
（三）扩大居住权受益主体的范围
居住权人可以与其同住之人一起居住，前文说到关于居住权同住之人的法律地位，笔者认为居住权的同住之人也属于居住权的受益主体，但是将居住权人与受益主体加以区分。居住权受益主体是随着居住权的产生而产生，亦随着居住权的消灭而消灭，不等同于居住权人。比如说一些高龄老人生活不能自理，即使其获得了居住权也无法保障自己的正常生活，其生活起居需要亲属或者护工保姆的照顾，这些人员理应随着老人一起享有居住该房屋的利益。
域外国家中也有关于居住权受益主体方面的规定，认为与居住权人一起生活的家庭内部成员，可以一起居住，比如《法国民法典》规定：居住权人与其家庭成员共同居住在房屋中，无论获得权利时是否结婚，都可以一同居住。［22］188根据我国的具体司法实践，对于房屋的实际居住权人可以做出进一步的划分，分为居住权人和居住利益人。这种划分可以类推租赁关系中的规定，与承租人一起生活的亲属或者朋友也可以在房子中居住。类推在居住权的适用中，同住之人也应当享有居住利益，但要明确的是，这些人员只能是居住权的间接受益主体，并不直接享有居住权。崔建远教授认为，在不违背居住权的功能及目的的情况下，居住权的家庭成员，有权使用设有居住权的住宅。［23］37申卫星教授也认为，享有居住权利益的人，不应仅限于居住权人，还应包括居住权人的家庭成员及其必需的服务人员。［24］87通过以上的讨论，同住之人虽然并不享有居住权，但是应为居住权的间接受益主体。
（四）增加居住权的消灭方式
1.因权利客体灭失导致的消灭
居住权是设立在建筑物上对建筑物进行使用、收益的用益物权，如果建筑物实体损毁灭失，那么居住权实现所依赖的现实基础就归于消灭，因为社会型居住权和投资型居住权均不能脱离建筑物而单独存在，此种情况下设立居住权的目的无法实现，居住权只能随客体的灭失而消灭。需要注意的是，建筑物的损毁灭失程度不同，居住权是否归于消灭要具体分情况讨论。
建筑物的损毁灭失包括全部灭失和部分灭失两种情形。如果是住宅全部灭失，居住权缺少物质载体，当然也会消灭，如果是住宅部分灭失，要看未灭失的部分是否还能够继续居住，如果还能够继续居住，那么还能实现居住权设立的目的，居住权就能够继续存在，居住权人可以就未灭失的部分继续享有居住权。建筑物客观上的部分灭失不会动摇居住权存在的基础，只会使居住权人享有权利的客体空间范围变小，如果是不会对居住权的消灭产生必然影响的附属设施灭失，也不会影响居住权的继续存续。如果发生建筑物损毁灭失的情况，所有权人没有义务为居住权人重建房屋或者在其他的房屋上为其继续设立居住权，也无需向居住权人履行损害赔偿义务。建筑物的毁损灭失属于无可奈何的情况，如果此时要求所有权人承担继续履行义务或者赔偿义务会有失公平。
但是如果是建筑物灭失后有代替物的情形，就需要进一步讨论居住权可否继续存在的问题。比如说因政府拆迁导致建筑物灭失，但是政府会给予相应的补偿，如果是给予其他房屋作为补偿时，居住权人是否可以在新房屋上继续主张权利？对此，根据原《物权法（草案）》第189条的有关规定，房屋所有权人因房屋灭失而取得赔偿金之情形，应对居住权人给予相应补偿；
而对于不具备独立生活能力的居住权人，可自主地选取获得或放弃补偿的基础上取得适宜的安置，然而需将居住权人存在重大过失现象、或故意致使房屋灭失的情况排除在外。根据该规定可知，当时的立法者给予了居住权人一定的选择权，居住权人可以选择获得赔偿或者选择恢复居住权。在社会型居住权中，居住权人往往都是弱势群体，建筑物灭失后应当优先考虑对居住人的保护，建筑物灭失后如果有代替物，理应为其恢复居住权，也能够在一定程度上避免所有权人为了恶意解除居住权故意导致建筑物灭失因此损害居住权人权益的情况。
2.因权利人行为导致的灭失
对于私权范畴之下的权利均有可能被滥用，居住权属于物权的一种，同样有可能会被滥用。居住权与所有权是同时存在一个房屋上的权利，两个主体之间可能会有权利方面的冲突，为了兼顾双方的合法权益，将居住权人滥用权利的行为规定为居住权消灭的法定事由，可以保护所有权人利益，平衡双方之间的利益。
在界定居住权人滥用权利的行为时，除了要依据法律明确规定的一些情形之外，还有一些需要考究的情形，有些老年人为了获取更多的养老金而将居住权抵押的行为是否构成权利滥用？有学者表示，《民法典》虽然没有明确禁止该行为，但是因为如果抵押权实现，那么居住权的主体就会发生变更，这就相当于将居住权进行转让，就会违背居住权之设立目的。所以说，抵押居住权的行为也属于权利滥用。
对于增加居住权人损害房屋所有权人的情形，主要适用于社会型居住权，因为设立该种居住权的当事人往往具有特殊身份关系，多发生在亲属或者朋友之间，而且通常都是无偿设立的，可以理解为所有权人给予居住权人的善意帮助。这种居住权与赠与行为类似，都是无偿的，根据法律的规定，赠与人享有撤销权，当受赠人做出的行为损害到其权利时，可以撤销赠与行为。社会型居住权也可以参照有关赠与的规定来丰富居住权的消灭方式。居住权人不仅不得滥用权利，而且还不能损害所有权人的合法权益，如果居住权人做出该种行为，居住权应当被撤销，居住权随之消灭。
我国民法典确立了居住权，其最重要的价值是保障了老年人的住房权益。居住权具有其他法律权利所不可替代的养老功能，为我国的养老模式提供了新的思路，对以房养老，家庭内部养老，提升老年人养老生活品质方面都具有十分重要的促进作用。适用居住权以发挥其养老功能时，需要充分认识居住权的相关具体规则，并对其进行深入思考，使居住权在养老方面的作用和适用空间更加广阔，更好的保障老年人这一弱势群体的居住权益，能充分发挥居住权制度的价值，促进我国养老事业的不断发展。
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