文/刘清华 （北京能源集团有限责任公司）
在目前经济形势较为严峻的情况下，房地产行业的发展依然处于持续调整和稳步发展的阶段。国家为了有效对房价进行管控，出台了一系列的政策法规，外部调控力度不断加大，对于房地产企业的经营管理提出了更高的要求。为了解决发展困局，房地产企业需要积极从内外挖潜增效，通过内部控制体系的构建，提高企业抗风险能力，改善企业经营效益，从而推动企业的健康良性发展。基于此，针对房地产企业内部控制有关的理论和制度进行研究，对行业发展环境进行优化，对漏洞进行整理，是房地产企业需要重点关注的课题。
内部控制是单位组织经济活动管理中常见的一项管理手段，它以相互制约的业务组织形式与职责分工明确的管理制度为主要内容，在经营目标导向下，可以确保会计信息资料数据真实性、资产完整性、经营活动的有效性；
同时，内部控制具有自我调整、相互约束、事前规划、绩效评价等特质，有助于规范经营活动、改善管理质量。伴随着商品经济发展、产业规模扩张、经营活动日趋复杂，内部控制制度体系也需要逐步完善，最终形成满足现代企业管理需求的管理系统。
房地产行业是我国经济支柱型产业，关系到社会稳定性与经济发展程度。现阶段，房地产行业头部市场比较集中，大部分企业通过兼并小型公司实现了规模横向扩张；
与此同时，为了凸显企业竞争优势，很多房地产公司转向纵向发展，即拓宽投资领域，除了房产项目开发以外，其资金逐渐流向物业管理、配套教育、健康养老、旅游等产业。横向兼并、纵向投资等发展方针使得房地产企业的组织规模越来越大、经营环境也越来越复杂，企业需要良好的内部管理体系贯穿决策、执行、考核等环节。因此，对于房地产企业来说，在“COSO 五要素”的基础上引入内部控制工具，可以解决当下企业内部管理中的一些问题，优化业务流程、整合财务资源，实现企业进一步做大做强。具体来说，房地产企业强化内部控制的积极作用主要体现在以下几个方面：第一，保证企业经营管理的合规性。通过内部控制，可以使企业的经营行为符合国家制定的政策法规和规章制度，这是企业运行的基础，也是长远发展的保障。第二，保证资产使用的安全性。人力、财力、物力等资源是企业开展经营管理活动的基础保障，对资源进行科学利用是企业良性健康发展的关键，而内部控制就是资源合理配置的重要方法，能够保证资产的安全和完整，从而帮助企业更好地抓住发展机遇[1]。第三，保证财务数据的真实性。财务报告数据的真实性和完整性是企业制定各类决策的重要依据，是企业发展状况的直接体现，通过内部控制体系的优化，企业可以保证各类数据的可靠性，避免出现信用风险问题。第四，保证运营管理的高效性。企业各项管理措施的目标是实现利益的最大化，即企业资源的利用情况直接决定着运营效果，而对投入和产出之间的关系进行梳理和分析，实现产出的最大化，是企业内部控制的关键节点。第五，保证发展战略的可行性。企业战略规划的质量对于未来的发展具有直接的影响，通过内部控制体系的构建，企业可以对战略规划的各个流程和实施方法进行全面梳理，从而通过有效的措施推动阶段性目标的完成。
（一）内控环境薄弱
部分房地产企业管理层缺乏对内控体系建设工作的重视，使得内控环境过于薄弱。很多员工没有接受系统化的培训和学习，对于内部控制的积极作用缺乏正确的认识，认为内控制度只是对企业整体运行情况进行监督，不但会增加人工成本而且限制企业发展，所以重视程度较差，影响了各项工作的开展效果。
（二）风险评价机制有待优化
首先，房地产企业在进行项目投资时，缺乏对市场可行性和波动性的考量，未能对项目的实际情况进行准确评估，增加了风险问题出现的概率。其次，企业管理措施的科学性和规范性对于项目管理的实际效果具有直接的影响，所以，管理人员要对政策风险、自然风险、项目进度风险等进行全面梳理，从而保证各项工作的顺利开展。但是很多企业缺乏对风险管理工作的重视，风险防范和评价机制不够完善，容易给企业带来经济损失。最后，许多企业经营管理过程中更加重视项目管理工作，缺乏对风险的关注，质量风险、规划风险等问题频发，容易给企业的信任力造成严重的不利影响。
（三）控制活动执行不到位
1.内控执行不严格
当前多数单位都建立了内控制度，但是在具体执行中存在着许多不完善的地方，管理者在进行制度落实的过程中过于主观，未能严格遵照有关制度进行落实，影响了控制活动的规范性，使得控制体系过于重视人际关系的主导作用，严重影响了员工参与内控活动的积极性。
2.预算管理存在问题
生：我觉得“（ ）”里的文字，写的是人物说话的语气和神态，而“ ［”后的文字，我觉得好像是人物的活动。
房地产企业预算管理体系存在着各种问题，主要表现在预算编制和执行流于形式，预算管理工作的负责部门是财务部，其他部门员工缺乏参与，财务人员多数根据往年预算执行情况进行修改，未能对企业资金状况和市场发展趋势进行预测，编制出的指标缺乏指导作用，无法对风险进行有效控制，严重影响了资源的有效利用。同时，在具体执行中，企业缺乏对各个流程的有效监督，未能对实际执行效果进行分析，影响了预算的刚性。
（四）信息沟通机制不完善
企业各个部门之间缺乏顺畅的信息沟通渠道，使得业务执行效率较低。同时，管理层和基层员工之间存在隔阂，有关数据信息的传递不够及时和可靠，使得许多细节无法精准传递。同时，企业对于信息沟通流程缺乏监督，使得原始信息和最终数据之间存在较大的偏差，不利于数据资料的有效利用。
（五）内部监管严格性不足
一些企业未能对审计监督岗位的职责进行明确，内部审计部门缺乏独立性和权威性，未能将内部控制和外部监管进行有效结合，缺乏对财务部门各项工作的有效监督，影响了制衡和协同机制的构建，无法为企业经营目标的实现提供保障。同时，许多企业依然采用一言堂的管理模式，存在一人兼任数职的情况，存在较强的主观性，未能形成有效的监督和职能机制，很多岗位权力重叠，人事管理混乱，内部控制各项制度的落实不够规范，管理人员存在缺位和渎职问题。
（一）完善内控环境
1.加大制度建设力度
房地产公司可以邀请专业的管理团队和管理咨询公司对企业管理制度进行完善，主要从以下几个方面入手：首先，要对公司管理制度进行全面梳理，对不同层级的职责和权力进行科学划分，并根据层级的不同建立规范化的流程签批管理流程。企业要按照PDCA 循环模式，积极利用软件系统进行记录和追溯，从而配合审计部门对记录中的问题进行整改。其次，企业要对制度体系进行测试，并对发现的问题进行优化，改变制度建设中存在的泛化和概念化的问题，保证制度的规范性和严肃性，从而使制度体系与企业发展需求相匹配。再次，制度体系建设的关键环节是落地执行和调整修正[2]。所以，企业要积极利用PDCA循环中的A 进行总结和处理，对制度运行中发现的问题进行整改和处理，从而满足各项业务开展的实际要求。最后，房地产企业要将制度修订以后的条款引入到公司管理章程当中，对制度修订条款具体的标准、依据和时限等进行规范，在对管理层进行考核的过程中，也要将修订条款引入到指标体系当中。
2.重视人才培养
一方面，内部人才的培养。1）企业要定期组织各个部门的员工进行针对性培训，结合员工的实际情况制定出针对性的培训计划，安排人力资源部门具体负责执行，从而提高员工的专项能力。同时，要组织所有员工开展主体活动，提高员工的团队协作水平和综合职业素养，加强不同部门员工之间的协作和交流。2）企业要结合员工实际情况和公司发展方向，帮助员工进行职业生涯规划的设计，从而更好地留住人才。3）公司要全面梳理内部员工的岗位、年龄等具体情况，合理调整员工构成，从而做好人才储备。另一方面，人才的引入。1）企业要对人才需求进行科学分析，在人才引入方面进行提前规划。2）通过科学手段对人才进行考核，拓展高级人才和技术骨干的引进途径，加强与地方高校、招聘网站、人事部门等的合作，积极利用优惠政策和人才信息进行优秀人才的引入。3）企业要利用自身优势，为达到条件的专家和高管提供福利住房，从而更好地留住人才[3]。
（二）细化风险评价机制
1.加强风险日常监管
2.优化风险评估预警体系
房地产企业在项目开发、准备、施工、验收等阶段都存在着各种风险问题，需要引起管理人员的高度重视。首先，目标的确定。立项阶段的主要风险包括土地征用风险、项目开发风险、拆迁安置风险等；
准备阶段的风险包括实地调研风险、招投标风险等；
施工阶段风险包括造价风险、施工进度风险等；
验收阶段风险主要是质量风险。其次，风险的识别。系统性风险指的是非人为因素能够控制的风险类型，包括政策风险、市场风险、融资风险等，非系统风险包括管理风险、设计风险、拆迁风险等。企业要对风险进行全面识别，减少人为因素引起风险出现的概率[4]。再次，风险评估。房地产企业要对各个阶段的风险进行全面的评估，对风险可能出现的概率以及严重程度进行判断。最后，风险处理。企业要结合工程项目建设的不同环节，对风险项目进行全面的罗列，从企业实际情况出发，对不同风险制定出针对性的应对措施，从而对风险进行防范和应对。
（三）从严控制内控活动
1.预算管控
房地产公司要成立专门的预算管理部门，直接向总经理负责，主要的职责是进行预算管理制度的制定和完善，对预算管理各项工作进行统筹规划和组织协调。管理人员要对预算落实过程进行全面监管和科学反馈，结合实际情况进行科学调整，通过对各个部门和岗位预算管理工作的考核评估，实现对预算的有效控制。企业要加强对预算管理的重视，建立科学规范的流程，由财务部门负责预算的编制、跟踪、调节，每年进行年度报告的编制，每个月进行月度报告的编制，审计部门负责对预算执行中的反常情况进行审计和监督，如果出现不可控因素，要及时对方案进行规范化调整。
2.授权审批管控
科学完善的授权审批制度是防范欺诈风险问题的有效手段，是保证企业各项管理工作规范性的重要路径。企业在进行权力授予和审批规范的过程中，要对各个岗位的职责进行明确，规范地执行责任追究制度，避免出现工作敷衍的问题。企业各个部门员工要明确自己的审批职责，假如发生欺诈问题给企业造成损失，要对其进行严厉的处罚。
3.绩效考评管控
房地产企业要将坚持以人为本的理念对绩效管理体系进行优化，激发员工参与各项工作的积极性。企业要结合工作、岗位、效率的差异进行绩效考评体系的完善，将员工在内控活动中的工作成效与考核体系进行有效对接，建立岗位奖惩制度并进行保密协议的签订。比如，市场部门要将调研报告纳入绩效评价体系当中，提高市场数据资料收集和分析的效率，从而保证管理者做出准确的决策。再比如，项目建设初期，要将设计单位的更改次数引入绩效体系当中，提高设计单位选择流程的规范性和科学性，从而避免出现设计变更风险问题。
（四）健全信息沟通机制
1.优化纵向沟通方法
房地产公司领导层要改变过去纵向强沟通以及无序自由沟通的模式，对内部组织结构进行全面梳理，对沟通方法进行更新，使更多的管理人员能够参与到决策和沟通工作当中，从而在各个部门员工之间形成统一的目标，提高企业运行的安全性和稳定性。同时，领导层在进行信息传递时，要注重语言的简洁性和易懂性，坚持互相尊重和相互理解的原则，对内部控制体系和交流沟通方式进行完善。
2.高效处理网络信息
在信息时代背景下，越来越多的客户选择利用网络进行看房和预定，所以，房地产企业要积极利用互联网进行数据的收集和信息的保存，加强对网络信息安全的重视，设置单独的信息安全管理部门，引入和培养安全方面的专业人才，对企业可能出现数据泄露的风险隐患进行识别和处理，及时修复信息安全漏洞，从而使数据信息的价值得到充分利用，帮助企业更好地应对内外部环境变化[5]。
3.规范披露内控信息
企业要根据外部环境的变化对战略规划进行重新调整，使业务开展和数据信息之间保持一致，建立科学完善的信息管理系统，对业务和财务部门的数据进行全面整合。信息化系统的应用可以有效缩短数据传递的时间，推动业务流程的网络化和规范化，使数据资料可以在各个部门之间分享和调用，建立协调统一、高效配合的良好局面，有效降低项目开展过程中的各类风险问题，为企业良性健康发展提供保障。
（四）规范内部监管
一方面，企业要加强内部审计部门所具有的监督作用。房地产企业要设立单独的审计部门，对现有组织结构进行有序调整，在开展审计工作时至少安排两名员工负责，从而起到互相监管的作用，有效防范监督风险问题，使得内部审计工作的效用得到充分发挥。企业在开展内控体系建设的过程中，审计部门要接纳分析不同单位和部门反馈的建议，使审计部门充分发挥监督和优化作用，推动内控体系的完善。另一方面，企业要积极建设内控自我评价体系，使所有员工参与到内控评价当中，提高员工的责任感和归属感，强化管理层的管理效果和内控制度的遵循性，使员工更好地履行和遵守内控制度，推动企业管理水平的提高。
内部控制体系的构建是一个长期系统化的项目，是房地产企业面对激烈市场竞争环境做出的积极选择，是企业对管理现状进行持续优化的重要路径。实践中，企业管理人员要树立正确的内控理念，通过管理制度的完善、优秀人才的培养、内控活动的规范、内部监管的强化、沟通机制的健全等措施，建立起科学完善的内控管理体系，为企业健康稳定发展提供助力。
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