统计学原理分析西安房价变动趋势及其对策研究

　　 摘 要：西安经济与社会的发展，以及西安市宽松的落户政策等因素的影响，西安市房价持续走高。西安房价的变化不仅关乎房地产行业的健康持续发展，也老百姓的切身利益相关，因此，用统计学原理分析西安房价变动趋势，以采取有效的措施应对，就有重要的价值与意义。本文首先分析西安市房价现状，然后分析西安市房价变动原因，再次运用统计学方法对西安市房价变动趋势进行预测，最后提出西安市房价管控对策。
　　 关键词：统计学原理;西安房价;变动趋势
　　 近年来，关于西安房价研究的文献不少。姜增伟（2009）指出，西安市商业地产价格逐年长高，结合房地产价格理论体系，基于统计学理论基础，引入了主成分分析法和组合预测理论，找出了西安市商业地产的影响因素，并按照影响力进行了排序，最后对西安市商业地产的价格趋势进行了预测。袁芳（2018）指出，房地产价格指数收到社会广泛关注，房地产价格指数是反映房地产价格变动趋势和变动程度的相对数，经过多重政策调整，西安市房价上涨趋势明显，住宅市场量价齐升。通过研究已有的文献，西安市房价影响因素很多，西安市房价呈现上涨趋势，未来还需要政府采取更多的措施加以宏观调控。本文主要基于统计学原理分析西安市房价变动趋势及其对策。
　　一、西安市房价现状
　　根据西安市房价网公布的西安房价信息，2019年3月西安市新房房价为均价11725元/m2，环比上月下降0.29%;西安市3月二手房价格平均为12579元/m2，环比上月下跌0.47%，同比去年同期上涨32.31%，2019年3月，西安市房价各个区域房价不一样，城北房价参考平均为12649元/m2，城南房价参考平均为11550/m2，城东房价参考平均为16354/m2，城西房价参考平均为12768/m2，浐灞房价参考平均为12797/m2，长安房价参考平均为13760/m2，高新房价参考平均为16160/m2，曲江房价参考平均为14883/m2，经开参考平均为15433/m2，西咸新区参考平均为11165/m2。2019年，西安市新建商品房价格同比上涨，房价涨幅较大，与2015年相比，西安市房价上涨了52.4%。
　　二、西安市房价变动原因
　　西安市房价变动原因诸多，主要涉及西安市的经济发展水平、房产政策、宽松的落户政策等。
　　（一）西安市的经济发展水平
　　根据西安市统计局公布的数据，1978年西安市地区生产总值仅有25.35亿元，017年达到7469.85亿元，经过四十年的发展，西安市经济发展水平大为提高。随着西安市的经济发展水平的不断提高，西安第三产业发展快速，西安市物价也是不断增长等，这都影响了西安市房价。
　　（二）西安市的房产政策
　　自2017年全国房地产市场收受到中央政策的引导，很多一二线城市进图房地产市场调控时代，而西安市却受放宽限购限贷、买房落户、税收减免、降低首付、利率打折、公积金异地贷款等诸多去库存优惠政策刺激，不少投资者涌入西安房地产市场，西安市楼市可谓坐上“过山车”，住宅市场量价齐升，大大增强了西安市房屋交易量，影响了西安房价。
　　（三）西安市宽松的落户政策
　　2016年开始，西安市宽松的落户政策，吸引大量的外来人口移入西安市。2017年3月1日开始，西安市经过多次升级调整户籍政策，吸引了大量的人才进入城市，大量的外来人口落户西安市，自然而然激发了西安市住房的市场需求，短时间内西安住房呈现爆发型的增长，必然带来西安市房价的上涨。2018年，在人才引进政策的持续推动下，西安市楼市热度持续增长。
　　三、西安市房價变动趋势预测
　　2018年4月西安市房价平均为10317元/m2，2018年5月西安市房价平均为11355元/m2，2018年6月西安市房价平均为11981元/m2，2018年7月西安市房价平均为12248元/m2，2018年8月西安市房价平均为12408元/m2，2018年9月西安市房价均为12423元/m2，2018年10月西安市房价平均为12338元/m2，2018年11月西安市房价平均为12241元/m2，2018年12月西安市房价均为12207元/m2，2019年1月西安市房价12410元/m2，2019年2月西安市房价12639元/m2，2019年3月西安市房价平均为12579元/m2。
　　通过已有的数据，按照线性模型，用Excel统计软件，得出西安房价趋势预测公式：y=4.4304X-18001。西安房价保持上涨趋势，但是西安市房价上涨的幅度呈现放缓的趋势。
　　 四、西安市房价管控对策
　　针对西安市房价上涨趋势，与西安市居民的收入水平相差甚远，影响居民生活，西安市房价加强管理与控制是必然，西安需要增加土地供应面积，实行和落实严格限购政策，执行严格的差别化税收和信贷政策，增加中小套型住房供应数量和保障性住房建设，打击交易违法违规行为，正确引导舆论和预期。
　　（一）增加土地供应面积和房屋供给
　　加强西安市城市建设用地的利用和管理，合理调控建设用地的供给数量，增加土地供应面积和房屋供给，坚守房地产用地调控政策，重点保障西安市城市住宅用地供应，提高城市用地供应量，从而满足西安日益扩大的城市人口用地需求。
　　（二）实行和落实严格限购政策
　　加强西安市购房资格审查，严格要求购房人的资格，购房过程中提交各类资格审查相关材料;对有资格购房者严格限制购房数量，禁止用房炒房，限买同时限卖，还对交易后上市年限进行限制，明显抑制了投机性需求。比如具有西安当地户籍单身限购1套，家庭限购2套，非本地户籍限购1套，同时要满足3-5年社保，对于二套房以上购房首付款比例较高。
　　（三）增加中小套型住房供应数量和保障性住房建设
　　我国上海市：优化住房供地结构，增加中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（部分供需矛盾突出的区域，提高至70%）。提高商办用地供应的有效性和精准度，鼓励开发企业持有商办物业持续运营，商业物业持有比例不低于80%，办公物业不低于40%，持有年限不低于10年。西安市可以借鉴上海市的经验，增加中小套型住房供应数量和保障性住房建设，重点发展满足西安当地居民住房需求的中低价位，中小套型普通商品住房用地供应，切实稳定住房价格。

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