2018年4月13日，国家主席习近平宣布党中央将支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由貿易港建设。以此为起点至今，海南自贸区（港）进入建设时间已满一周年。
按照当地媒体说法，海南全省上下在这一年中可谓鼓足了“一天当三天用”的干劲：各类相关学习多种多样，全省层面的招商活动已进行数次，由中央及地方政府出台的各类政策亦是频频公布。“我来海南岛工作十余年了，这几个月是我经历过的政策发布最集中的几个月。”海南某位旅游业相关人士在2018年底时对《财经》记者形容。
但单就经济发展而言：2018年时，海南经济增速为5.8%，既未完成其在年初时为自身设立的7%的年度增速目标，亦与全国平均水平有所差距。这一方面与其继续坚持根治自身的“房地产业依赖症”有关；另一方面，海南试图跨越转口贸易和加工制造发展基础直接建设自贸区（港），并以旅游业、现代服务业、高新技术产业为主导，此种“变轨”过程缺乏先例，挑战不小。
2019年作为海南建设自由贸易试验区、探索建设中国特色自由贸易港的关键之年，其一系列政策落地实施的良性效果会否加速显现，其通过分步走和渐进式推进，将找到哪些突破性改革办法与政策，其缓解人才短缺及提高人民对于改革获得感等微观层面的调整能否见效，将是各方继续关注海南发展时的焦点。
“断腕”之后
在过去30多年海南的发展过程中，设立经济特区、建立国际旅游岛与建设海南自由贸易区（港），是迎来的三大主要政策机遇。尤其是被称为政策“顶格开放”的第三项，使得原本就作为中国最大经济特区、拥有多重区位优势的海南一下子就站在了全面深化改革开放的最前沿。
但作为唯一包括农村和农业建设的自贸试验区，多年来一直困扰海南的问题也依然存在。包括经济发展水平不高、优势产业不强、区域发展不平衡、“三农”问题突出等。
“海岛经济”本身的一系列特性，以及海南农业发展受热带气候影响带来的不稳定性及区位对工业项目的制约，使得海南在过去曾多次在如何调整三产比重与优先性等问题上面临取舍，而依赖房地产也成为海南经济发展中难以根治的顽疾。
海南对此进行的政策调整亦是层出不穷：2016年，海南大力实施“两个暂停”等政策，2017年亦坚持“房住不炒”“绝不做房地产加工厂”等定位，陆续出台调控措施。但该年度房地产开发投资额仍占全省固定资产投资额的一半左右。
“减少经济对房地产的依赖，对海南来讲，会很痛、会出血，不下大的决心确实不容易做到。”在2018年全国“两会”上，海南省省长沈晓明表示。也就是在这一年，在自贸区（港）建设的大背景下，被外界普遍形容为“最严厉”的多重调控政策频频落地：3月，海南省发布《关于做好稳定房地产市场工作的通知》，要求全省加强严格购房资格审查等；4月，海南省又发布《关于进一步贯彻落实稳定房地产市场要求的通知》。
层层锁定下，2018年海南房地产开发投资同比下降16.5%；全省房屋销售面积1432.25万平方米，比上年下降37.5%；房屋销售额2083.29亿元，下降23.2%。销售对象已从以岛外居民为主，转变成以岛内居民和引进的人才为主，房价基本保持稳定。
2018年时，房地产开发投资下降也导致一些与房地产捆绑的非房地产投资下降。这使得当年海南的固定资产投资为3536.3亿元，下降12.5%。整体而言，该年海南经济增长5.8%，未达年初时的预期数字，也没有达到6.6%的全国GDP平均增速，下行压力不小。
对于目前的调控方向，海南当地的多位相关人士均对《财经》记者表示非常有必要。但力度可能会很难拿捏，“下药过猛”也确实正在直接导致GDP下滑，需要一系列的政策安排进行“对冲”。
短期来看，海南从2018年起取消了全省三分之二市县的GDP、投资、工业增加值考核，同时加大生态环境保护和民生事业发展的考核权重，其目的之一就是有效防止炒房炒地和房价大起大落。
“新考核办法减少了市县追求发展速度的压力，将市县从‘唯GDP论英雄’的紧箍咒中解放出来。同时又倒逼政府更加清醒、理性、科学地谋划产业发展路径，推动经济高质量发展。”海南省政府研究室某相关负责人对此表示，“不要再为了通过考核卖几块地完成任务。”
项目建设的逐渐加速，其实也在为海南增添部分底气：2018年时，海南省重点项目累计完成投资666亿元，完成年度投资计划约107%，超额完成年度投资计划。“自2018年四季度，海南加快了项目建设的推进速度，投资领域将逐步转好。”海南统计局一位官员指出。
此外，从2018年开始，中央财政每年给海南省安排大约100亿元的补助资金。“在摆脱对房地产依赖的关键时刻，这笔资金对海南调整产业结构起到了雪中送炭的作用。”3月8日，海南省发改委主任符宣朝在今年全国“两会”海南省代表团全体会议上发言称。
“转移支付增加，自贸区上大项目是必然的，这也接近投资拉动。另外，中央2018年支援海南100亿元左右的资金，也基本都是以项目专项资金的形式过来，这必然会新上马很多项目。”海南一位知悉情况的人士对《财经》记者指出。
时至2019年，相关调控措施仍在加码：一方面，海南省相关部门近期指出，海南目前有3.1万亩存量商品住宅用地不能用于住宅开发，将逐步引导这些存量商品住宅用地转型或退出；另一方面，海南省政府日前下发的相关文件也明确提出：海南将实行差别化产业项目用地供地模式，提高土地节约集约利用水平，为海南自贸区（港）建设提供有力的规划和用地保障。但产业项目不包括商品住宅项目。
