摘 要：房地产市场对我国的经济发展起到举足轻重的作用，国家对房地产市场的调控也从未放松。经济进入新常态以来，为了适应经济发展的需要，房地产市场政策逐渐由统一的宏观调控转变为考虑地方具体需求的因城施策、分类调控。由于我国房地产市场具有较强的区域特征和异质性的库存结构，探讨不同类型、不同层次的政策对房地产市场的影响具有现实上的必要性。基于此，本文以在深圳市注册的房地产上市公司股价为研究对象，利用事件研究法研究宏观调控、地方管制和金融措施等房地产市场政策出台后房地产市场股价的变化，以此来考察国家级、省部级和金融部门政策对房地产市场的影响效果，并提出相关政策性建议。
关键词：宏观调控;地方管制;金融措施;房地产公司股价;事件研究法
上世纪九十年代，房地产业在我国逐渐崛起。到了21世纪，福利分房逐渐终结，商品房市场有了更大规模的发展。而房地产市场一直是我国重要的资产市场，它的影响包括经济生活的诸多方面。
我国的房地产市场同时也是政策敏感市场，国家从未放松对于房地产市场的监管力度。房地产市场政策对于房地产市场影响显著。在2008年的金融危机中，央行三次下调利率，国家同时实施一系列强有力的经济刺激政策，使得宏观经济短时间内实现高速增长。到了2010年第一季度，商品房成交均价达5193元/平方米，同比上涨16.1%，房价的过快增长导致矛盾频发，因此在2010年4月，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即“新国十条”，很好地遏制住房价增长，在股票市场中也有明显的体现：“新国十条”发布后的一个交易日内，中国股市以跳空33.58点低开，至收盘时已比上个交易日收盘价累计下跌4.79%，而地产金融板块更是纷纷跌停，大批房地产公司股价折损近半，这足以体现强有力的政策对于房市的影响。
由于我国房地产市场具有较强的区域特征和异质性的库存结构，探讨不同类型、不同层次的政策对房地产市场的影响具有现实上的必要性。例如，我国一、二线城市人口密集，房价居高不下，对当地居民的生活水平产生了不利的影响。然而，我国三、四线城市迅速的扩张没有持续不断的人口支撑，住房的供给在短期内过度提升，库存严重，为地方金融经济发展带来了不容忽视的风险。由此，经济新常态以来我国的房地产市场政策由宏观的统一管制逐渐转向分类调控、因城施策。在此背景下，探讨不同类型、不同层次的政策对房地产市场的影响具有现实上的必要性。
因此，本文以在深圳市注册的房地产上市公司股价为研究对象，利用事件研究法研究宏观调控、地方管制和金融措施等房地产市场政策出台后房地产市场股价的变化，以此来考察国家级、省部级和金融部门政策对房地产市场的影响效果，并提出相关政策性建议。本文的研究意义在于丰富了房地产政策影响房地产市场作用机制的相关文献，并基于事件研究法为相关研究补充了经验证据。
一、文献综述
目前为止，在我国关于房地产政策对于房价的影响的研究中，学者们的讨论主要集中在货币政策、货币政策的区域差异、通货膨胀与产出、政府干预与市场手段的平衡、市场响应等方面。在关于货币政策方面，有武康平和胡谍（2010）房地产市场与货币政策的传导机制之间关系的探究，通过建立施加了短期和长期约束的SVAR模型来探索房地产市场在货币传导机制之中所占地位，得出宽松的货币政策是房价短期高涨的主因，同时指出房价的过快增长也对消费有挤出效应。
在区域差异方面，张红、李洋（2012）選取了GVAR模型分析货币政策传导效应的区域差异与房地产市场关系，并采用省会城市间的距离权重矩阵反应地区经济与房地产市场的互动程度，结果证明各地区对于货币供应量冲击响应特征相似，其中中部地区受影响程度最低，而东部地区更贴近紧缩型货币政策目标。
对于房地产价格与通货膨胀、产出的关系的研究中，段忠东（2011）提出其之间存在非线性关系，通过分别建立起通货膨胀与产出的门限模型，体现出门限模型在预测房价对通货膨胀与产出时的优势，得出政策当局如果想充分利用房价所包含的对于未来宏观经济的领先信息，就应该将房价稳定于低增长机制中这一结论。
以上文献主要以房价变动为考核标准对房地产市场的有效性进行分析。然而，已有房价数据往往以月数据的形式展现，难以及时有效地反应房地产市场政策的市场效应，一些学者也再积极尝试用其他变量来衡量政策效果，以此对房地产市场政策效果进行衡量。代表性研究包括魏成龙和张添丁（2009）基于事件研究法对房地产市场政策对房地产企业股价的影响进行了研究，研究发现资产规模、国有背景对影响效果具有负向调节作用，并且以住宅开发销售为主的地产上市公司对政策最为敏感。
综上所述，已有研究主要从货币政策的传导效应、货币政策的区域差异、通货膨胀与产出、政府干预与市场手段的平衡、市场响应等方面，利用脉冲响应、多元线性回归等方法，对房地产市场政策的传导机制和调控结果进行分析，为房市政策的制定和完善提供了理论基础，在推动房地产市场政策体系不断成熟的过程中发挥了重要作用。但是，已有研究对不同类型、不同级别的政策在房地产市场中的不对称影响关注不足。随着国家开始由宏观视角的整体把控转向细化的分类调控，探讨不同类型、不同层次的政策对房地产市场的影响具有现实上的必要性。因此，本文将利用事件研究法对房地产市场政策的调控效果进行研究，同时关注不同类型、不同级别的政策调控差异，为分类调控提供相关的理论分析和经验证据。
二、研究方法和研究设计
本文研究样本为深圳市房地产上市公司2009年-2014年的股票日收益率。同时本文选取两个地方性房市政策、两个国家级房市政策和一个金融部门调控政策，基于事件研究法探讨不同类别、不同层级的房地产调控政策对深圳房地产上市公司股价的影响。
由此，事件研究法的有效应用构成房地产市场政策实施效果测度的方法基础。事件研究法在财务金融学中的研究模式已经相当成熟，主要依照以下几个步骤展开：
