流通性减弱环境下房地产经济发展趋势分析

　　内容摘要：伴随着我国城市化进程的不断深入，城镇化建设明显增快，大量的农村人口转移到城市，对住房的需求大幅度提升，房地产行业借此契机加快资本累积，逐渐成为我国国民经济的支柱型产业之一。但与此同时，房地产经济的过度增长也造成了房价虚高、市场发展和监管不当、经济泡沫等不良现象，极大减弱了房地产经济的流通性，对房地产经济的发展十分不利。为此，本文就当前国内房地产经济的发展现状为着手点，从政策和市场自身的发展两个角度出发，来探讨其流通性减弱对房地产经济的影响。在此基础上，对流通性减弱环境下房地产经济的发展趋势做出客观的评估，为进一步推动国民经济的发展提供可参考的依据。
　　关键词：流通性减弱   房地产经济   城市化进程
　　当前房地产经济发展现状
　　（一）发展速度过快
　　我国房地产经济的发展十分迅速。2005-2015年，在短短的十年内就已经达到了发达国家三十年来的建设程度，其显著成就与我国的国情有着密不可分的联系。在“十二五”期间，我国为推进城市化发展进程，大规模的展开城镇化建设，经历了从无到有、从乡村到城镇的发展历程，至此大量的农村人口转移到城市，住房需求也大幅度的提升，房地产经济的发展一跃成为国民经济发展中的巨头。而作为国民经济的支柱型产业，房地产行业所涉及的领域也十分广泛，除了建筑行业，金融行业以及家电、装修等行业都在房地产经济的快速发展中取得了不菲的佳绩。
　　而后，越来越多的产业将房地产行业作为投资获利的专业渠道，与之相关的产业在房地产行业所带来的巨大市场红利以及政府政策的支持下，逐渐形成了一条相对完善的产业链。这其中，其主导力量以房地产开发商为产业的经营为主，通过土地购买、房产建设以及销售等环节获取经济利益。但由于这一产业链下的主导市场还未建立起科学有效的监督运营体系，其市场运营缺乏有效的监管，随之出现房价暴涨的不稳定局面。特别是对于一线城市来说，房价出现了大幅度的过快增长态势。虽然国家出台了相关政策对其经济发展加以刺激，但其房价增长的势头仍然没有得到缓解，这在很大程度上制约了房地产市场的开发和投资，更不利于房地产经济的健康发展。
　　（二）市场发展不健全
　　我国的房地产经济在快速发展的进程中依然存在诸多不可忽视的弊端问题，如房价过高以及供求关系失衡等现象，但此类现象的发生归根结底在于房地产市场发展的不健全。诚然，房地产的发展不可能是“空中阁楼”，起决定性要素的土地资源与经营之间有着密切的联系。虽然我国是世界上第三大国家，土地幅员辽阔，但实际人均占地资源比例却很低，用来作为后备土地的资源更是少之又少。因此，房地产行业的发展与土地实际的供求存在一定的市场矛盾。除此之外，房地产所存在的高额利润，致使诸多企业纷纷加入房地产投资领域，导致其开发商良莠不齐，市场秩序愈加混乱。有些甚至只是为了完成临时性的项目成立房地产开发公司，其市场监管不合理，以及未能形成一套科学有效的监管体系，使得未来的房地产经济发展出现更多无法忽视的问题。
　　正如当前我国房地产经济的快速发展，在很大程度上是以牺牲大量的优质资源所得来的，这对于环境的影响更是不容忽视的。根据国家对房地产及其相关企业所颁布的建设要求而言，任何经济建设的发展与社会责任都是相互对应的，各产业在实现经济快速发展的目标过程中，要相应的承担起一定的社会责任，其具体表现在生产建设的过程中对于生态环境加以保护的义务。但房地产经济本身不具备固定性以及经营的长久性，因而在国家大力发展城市化建设的过程中，有些房地产商为了谋取短期的经济利益，往往不顾及生态环境的可持续发展观念，在采取破坏性的建设后，继而转移到其他区域或领域继续从事建设项目。长此以往，不仅对生态坏境造成了无法挽回的伤害，更对一些文化遗产的保留存在极大的威胁。
　　（三）供求关系不稳定
　　在城市化进程中，城镇人口的快速增长必然会导致住房需求的不断增长。而稀有的土地资源作为制约房地产发展的重要条件，其开发和控制的权利属于政府，房地产市场常常会出现缺位的现象，进而导致住房关系的供不应求。加之在商品经济社会中，房价的不断上涨，导致一些投机消费者认为房屋价格会一直持续上涨趋势，具有潜在的投资价值，便将其视为投机商品进行投资和买卖，这在一定程度上也促进了住房需求的增长。
　　虽然房地产经济的快速发展是不争的事实，但其市场监管不足所导致的房价涨幅过高，以及投资者的盲目投资所形成的“炒房”现象，是现阶段房地产经济发展中最为显现和激烈的主要矛盾。为了遏止投资者出现非理性的房屋投资行为，进而保障公民的基本住房需求，我国出台了一系列宏观政策，对其采取限购，还通过廉租房、公租房等建设形式来保障民生住房的基本需求。但此类举措在国内的多数一、二线城市中并未得到预期的实际效果，其住房的刚性需求依然处于下降趋势。加之前期投入房屋资产的企业回报收益不断减少，以及通货膨胀等因素，整个房地产市场的流通性不断减弱。
　　流通性减弱对房地产经济的影响分析
　　经过“过山车”式的发展历程，房地产经济的发展面临着住房供求关系失衡、市场发展不健全以及房价涨幅过快等一系列问题，不仅导致房地产经济一度出现经济泡沫，其流通性也在不断减弱。“流通性”指在市场上的资产具有出售的权利，强调资产的可交易性。而房地产的流通性是指房屋作为一种有形的資产，具有出售和转让的权力。主要是指资产持有者可以通过一定的价格来转让和出售自己名下的资产。而现阶段导致房屋流通性减弱的变化原因除了房屋价格上涨幅度过大，与政策和房地产市场自身的发展以及供求规律有着密不可分的联系。
　　（一）政策层面的影响
　　从政策层面上来分析，国家为遏制房屋价格过度增长所导致的房地产泡沫经济现象，出台了一系列调控政策对其进行压制。在限购、限贷、限售甚至是限离、限价等五限政策下房地产经济的泡沫有所退却，以中国70个大中城市的房价涨幅为例，据官方数据的调查显示，在此次调控政策的轮番打压下，一线城市的新房和二手房价连续8个月的涨幅均有所回落。二线城市的新房和二手房价相比同期涨幅，分别连续4个月和6个月有所回落。且自2017年4月份起，之前房价涨幅最为活跃的15个热点城市，新房价格均有不同程度的回落。就目前北京的房价而言，虽然新房价格环比相较于4月份持平，但二手房价格环比下降了0.9%，跌幅位列热点城市首位。

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