对房地产资金风险分析以及控制的思考

　　【摘 要】随着房地产行业的蓬勃发展，在给房地产企业带来巨大商机的同时，对其资金管理也提出了更高的要求，针对当前房地产资金管理在资金筹集阶段、投放使用阶段、资金回笼阶段面临的不同风险，文章提出要完善资金筹集模式、规范资金投放使用、加速资金有效流通，旨在为房地产资金风险防范与控制提供参考，推动房地产行业健康发展。
　　【关键词】房地产；资金；风险；控制
　　作为房地产企业的生命线，资金管理对于房地产企业来说至关重要，但是随着房地产行业的快速发展，房地产资金管理也面临着诸多的风险，这关乎房地产企业的生存和发展。基于此，如何分析、识别当前房地产资金风险并制定相应的防范、控制措施，确保房地产资金在筹集、使用、回笼过程中处于一个安全的环境，对于房地产行业具有重大探讨价值，也是目前房地产行业关注的关键议题。
　　一、当前房地产资金管理风险分析
　　1.房地产项目前期存在盲目融资、规划不合理的风险
　　在当前房地产行业蓬勃发展的背景下，越来越多的企业开始进入到房地产“大蛋糕”的争夺战当中，但是在这看似一片繁荣的表面之下，实则是房地产项目在前期就会面临资金融资、项目竞投等问题，而在其中也存在相应的资金风险。首先是在资金筹集方面，作为典型的资金密集型企业，这就要求房地产企业在拥有强大的自有资金之外，必须进行相应的外部融资，但是就目前的房地产企业的融资方式而言，还相对比较单一，部分房地产企业只是依靠银行贷款的方式进行融资，导致过度依赖银行业，一旦出现银行贷款中断就会直接制约房地产企业的资金供应，就有可能给房地产资金管理带来巨大的风险。其次是在项目规划方面，在房地产行业的激烈竞争中，会导致部分房地产企业盲目融资、盲目参与项目竞投，非理性的认为只要拿下项目就能够获得巨大利润，最后却发现融资成本过高、项目消化困难等问题，究其原因是房地产企业对自己的资金状况缺少一个全面的盘点，同时对竞投项目缺少可行性分析和经济利润评估，导致出现错误的投资决策，一旦房地产企业在某个项目竞投上出现问题，都可能给企业带来巨大乃至致命的损失。
　　2.资金投放使用时存在资金不足、内控不健全的风险
　　资金先行是房地产行业的一个典型特征，而在资金投放使用的过程中，如果不能很好地进行资金预算、做好资金安排，并且进行有效的资金使用成本控制，不仅加大了企业的负担，也企业带来相应的资金风险。首先，资金预算不合理导致房地产资金不足，由于房地产项目建设的复杂性，加上项目前期调研的有限性，在很大程度上会影响房地产项目预算的全面性和科学性，而且有些房地产企业在编制项目可行性方案或测算方案比较激进，对预算进一步压缩，这就可能导致房地产项目的资金预算与实际支出存在较大出入，而一旦房地产企业没有相应灵活的资金安排，就会直接影响项目的开发进度，进而直接给房地产企业带来经济损失。其次，在房地产项目建设的过程中，成本控制的效果也会影响项目的经济效益以及资金安全。例如一些房地产企业在制定开发周期时不合理，制定目标成本也不尽科学，难以起到通过动态成本真正随时监控目标成本差异，资金成本偏高等不利于成本优化的情况。再次，由于房地产项目开发的特殊性，部分企业追求“快进快出”，以追求项目开发速度为第一目标，而忽略了项目建设过程中设计、建安工程、甲供材料设备采购等环节的精细化成本控制，加上当前的成本控制更多只是停留在单纯的建安成本核算层面，导致最后虽然项目建设顺利完成，但是项目整体开发成本也相对较高。
　　3.资金回笼过程中存在沉淀严重、销售竞争大的风险
　　不同阶段房地产资金风险也有所不同，在房地产资金回笼阶段也会受到政策法规、市场环境、营销方式等影响，给房地产资金管理带来相应的风险。
　　（1）国家经济调控政策影响房地产资金回笼，尽管目前房地产行业仍然处于上升发展期，但是随着国家各种限购、限价政策的提出，很大程度上影响了房地产经济，特别是在当前房地产泡沫严重的情况下，国家的经济调控政策会严重影响房地产行业发展，这對于房地产资金回笼提出了更高的挑战。
　　（2）房地产资金回流周期长、资金沉淀严重，根据相关统计分析，目前我国房地产行业资金回流时间一般在4年左右，资金回笼周期较长，加上资金回笼的形式基本是销售、租赁，形式比较单一，导致很多房地产企业的资金投入并没有转化成企业的利润，而是变成房屋库存，容易造成较为严重的资金沉淀，影响房地产企业的资金流通。
　　（3）房地产销售竞争大，营销面临行业内外诸多的挑战，一旦房地产建成项目不能很好的销售出去，房地产的资金回笼周期将会拉长、回笼难度会增大，给房地产企业的发展带来阻碍。
　　二、加强房地产资金风险控制的对策
　　1.多元融资、合理规划，完善房地产资金筹集模式
　　为了更好地规避房地产项目前期在融资、竞投等方面的资金风险，房地产企业要拓宽自身的融资方式，合理规划企业的发展方向。
　　（1）要形成多元融资方式，面对当前多种多样的融资方式，房地产企业要根据自身情况和实际需要，选择合适的、最佳的融资方式，并且通过制定融资计划进行有效执行，确保融资方式的可行性，比如为了更好地整合多方资源，降低独自承担的风险就可以采取合作开发模式；为了缓解企业的资金压力、促进房地产资金的有效流动，可以采取房产项目融资模式。可以说，不同形式的融资模式为房地产企业资金筹集提供了更多的可能性，也能够规避过分依赖银行贷款的资金风险。当然，在融资的过程中也要进行成本测算与风险分析，不能够为了资金筹集而进行盲目融资。
　　（2）要进行合理规划，一般来说，房地产建设项目的选择是要有一定的方向，这和房地产企业本身的定位息息相关，所以房地产企业在参与竞投前要对竞投项目有一个全面调研，认真分析是否和企业的发展定位相符合，最大程度上实现竞投项目与企业发展的一致性。
　　2.精准预算、加强内控，规范房地产资金投放使用

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