摘要：针对我国房地产市场能级分化、去库存压力总体较大等问题，本文综合运用数据分析、比较分析和规范分析等方法具体探讨了房地产供给侧改革的“公共服务+”逻辑。即从“运营形式+”的视角增加北、上、广、深等外来人口高度集聚城市的公租房供给，并加强分区规划和分类运营。从“供给层次+”的视角打造阶梯性的住房保障供给体系，建构保障房供给前期信息搜集，以及后期绩效评估、奖惩与政策调整的动态化管理系统。从“公益服务+”的视角综合运用经济、法律和行政监管等工具，鼓励开发商开发或利用存量房提供具有公益性质的教育、养老等公益服务。从“公共附加值+”的视角通过财政和税收体制的改革增加中小城市的民生财政支出，并积极推进“公共服务的优质化和高效化”。
关键词：房地产；供给侧改革；公共服务
2016-09-12
基金项目 教育部人文社会科学研究一般项目“公益事业单位法人治理结构的建构路径研究”（15YJC810003），黑龙江省哲学社会科学研究规划年度项目“事业单位管理制度创新研究”（14D065），并得到了黑龙江大学博士启动资金的资助。
作者简介：
作者：高红，女，黑龙江大学政府管理学院副教授，博士。
authors：Gao Hong， female， Associate Professor College Lecturer in Heilongjiang University， doctor.
《中国房地产发展报告（2016）》预测，未来一线和部分二线城市房价涨幅将有所放缓，如果宏观经济增长速度继续下行，2017年下半年房地产价格有可能步入全面下滑通道[1]（P27）。因此，本文以全面推进房地产供给侧改革为目标系统探讨其“公共服务+”逻辑，并结合我国不同能级城市房地产供需的特点具体分析了运营形式+、供给层次+、公益服务+、公共附加值+的房地产供给侧改革路径。
一、房地产供给侧改革的“公共服务+”逻辑
2015年12月，中央经济工作会议对“供给侧改革”进行了全面阐述，即在新常态的大背景下，以创新、协调、绿色、开放、共享的五大发展理念为指导加大结构性改革力度，提高全要素生产率。也就是说，供给侧改革旨在通过对我国经济发展的结构性调整，促进各项生产要素资源配置效率的帕累托改进，进而从整体上增强中国产品和服务的市场和国际竞争力。就房地产市场来看，改革开放以来地方政府主要是通过大量出让土地的方式加快城市扩张，逐渐形成了以“土地开发和投资驱动”为核心表征的城市发展和房地产开发模式[2]。这种以开发商快速拿地、开发、扩张的卖方市场弱化了房子的居住功能，使其成为事业有成、财富甚至权力和占有的代名词[3]。根据《中国居民金融能力报告》的相关数据，目前拥有两套以上房产的家庭占到40.07%，其中有52.07%的家庭房产价值占家庭总资产一半以上，31.99%的家庭把房产作为一种投资手段[4]。于是，房产同质性严重、质量被忽视、投机泛滥屡见不鲜，房地产开发的宜居性、舒适度反而没有得到应有的重视。
可见，在房地产供不应求的“地产业态”，土地和资本具有相互强化的正相关关系，因此，开发商愿意支付高额的土地出让金或寻租成本，并通过对相对稀缺的土地及其附属房产的垄断性供给获得高额利润率。根据中央巡视组的反馈情况和各地整改通报，在前三轮被巡视的21个省份中，有20个省份发现了房地产业腐败，占比达95%[5]。随着房地产供给总量的不断攀升以及人口红利的逐渐消失，这种以土地垄断性供给为支撑的低资源配置率和低市场竞争力的“地產业态”越来越不可持续。总之，“地产业态”下的房地产供给逻辑是：在“土地+资本”的双向强化下，房地产市场表现为扩张化和单极化，而公共服务则表现为边缘化和碎片化。在“地产业态”的房地产供给体系中，企业追求的是投资利润最大化，地方政府追求的是土地出让金和税收最大化[6]，广大消费者追求的是“投资收益比”最大化。“地产业态”下往往因忽视人的需求而缺乏配套的社会服务和公共服务，因忽视全要素生产率的提升而难以摆脱周期性泡沫破裂的风险。
事实上，房地产供需失衡的根本原因在于房地产的扩张与人口的集聚、产业的升级没有同步推进，因而房地产供给侧改革不只是给政策，还要给人、给产业、给资源。即未来的城市开发将逐步强化生产服务、生活服务和公共服务这三大功能，最终实现房地产供给体系向以“人+地”关系相互强化为核心，以劳动力、资本、管理、科技、生产资料和土地全要素生产率不断提升，以为“业主”提供人性化、全方位、实时化的社区服务为核心竞争力的“生活业态”转型。具体来看，房地产供给体系的“生活业态”逻辑如下：在“人+土地”的双向强化下，公共服务将以系统化和网络化的方式提供，从而打造满足差异化和多样化需求的有序化、多元化的房地产市场。在“生活业态”的房地产供给体系中，房地产开发和供给的目标是打造宜居城镇、宜居乡村、宜居社区。这首先要求广大消费者理性看待房地产这类不动产，使其更多地恢复到产品的“消费属性”而非“投资属性”。其次，地方政府应更加注重通过促进“人”的价值升值来促进房地产价值的提升，而不是相反；这就需要地方财政由对“土地出让金”的依赖逐步转向稳定、可持续的“土地价值增值收益”和“房产增值收益”。再次，地方政府应通过公共服务效率和效益的提升，不断增强其对资本、技术和劳动力等生产要素的地区和国际市场竞争力。第四，房地产开发企业应由追求单一的销售收入最大化，转向寻求销售收入、租金、营运收入、物业收入，以及通过公私合作伙伴关系获得的政府采购收入、税费减免、贷款担保与贴息等综合收入的可持续化[7]（P4）。
综合以上分析，可以根据“资源配置效率”和“市场竞争力”的二维目标象限，将房地产供给侧改革的“公共服务+”逻辑归纳如下（图1）：即从不断提升全要素资源配置效率的角度，推进“运营方式+”“供给层次+”，打造多样化、差异化的房地产供给体系。从不断强化房地产市场的区域和国际竞争力的角度，可推进“公益服务+”、“公共附加值+”，打造名有侧重、各具特色、优势互补的房地产“生活业态”。其中，“综合业态”是由房地产企业主导的、以生产和生活服务的集聚式供给为表征①，主要通过企业管理和技术创新的附加值维系土地和资本之间的弱强化关系，是房地产供给由“地产业态”向“生活业态”转型中内生的过渡形态。笔者认为，由“综合业态”到“生活业态”的转型升级，需要各地方政府不断提高公共管理和公共服务的综合效率与效益，更多地运用“公共服务+”的逻辑建构房地产领域的综合调控体系。下文将结合不同城市特点具体探讨房地产“公共服务+”的政策选择与实践路径。
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